文|文軒財經
在2022年的新春賀詞中，五礦地產黨委書記、董事長何劍波曾表示：“雖然面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，但是我們始終堅信，行業仍有較大發展空間，危中有機，事在人為”。
2021年業績表現亮眼，營收、銷售和溢利均大幅增長
3月24日，五礦地產如期披露了2021年業績報告，報告期內實現收入128.86億港元，同比增長68.2%，實現合約銷售金額260.1億元，同比增長34.3%，合約銷售面積99.2萬㎡，同比增長31.7%。年內溢利6.3億港元，同比增長44.6%。此外，毛利率也從2020年的16.1%增長至18.5%。
可以看出，在2021年，五礦地產的營收、銷售和溢利均取得了較大幅的增長。
對于房地產業績增長，五礦地產表示，主要由于年內數個受到市場熱捧的珠三角地區項目進行交付，加上于2020年從集團控股股東所收購的房地產發展項目提升了公司經營規模。
從業績的區域分布來看，五礦地產去年全年的銷售額主要源自一線及核心二線城市。其中長三角區域占比44.6%，珠三角區域占比24.8%，兩大區域共計貢獻了69.4%的銷售業績。此外、環渤海地區、華中地區、成渝地區各占比14.5%、10.3%和5.8%。
另外，企業排名來看，在克爾瑞2021年中國房地產企業銷售榜TOP200中，五礦地產控股的全口徑銷售金額為239.3億元，排名榜單第104位。
在最新的克爾瑞1-5月中國房地產企業操盤榜中，五礦地產控股以97.5億元的操盤金額位列榜單第56名。
圖據克爾瑞研究中心
歸母凈利潤同比減少20.61%
雖然在營收、銷售等方面實現了較大幅度增長，但與多數房企一樣，五礦地產也面臨著增收不增利的時代困境：2021年歸屬股東凈利潤8920萬元，同比減少20.61%。
2021年部分央企上市地產公司業績情況| 圖據中國房地產報
據中國房地產報數據顯示，2021年主要的9家地產央企營收均呈現同比正增長，但僅華潤置地、中國金茂、大悅城控股3家歸屬母公司凈利潤同比提升，剩余6家均出現“增收不增利”現象。
有觀點認為，凈利潤的下滑，或與五礦地產近幾年持有項目的權益占比下降有關。
另外值得一提的是，在2021年的6.3億港元的年內溢利中，3.78億港元為非控股股東權益，1.65億港元為永久資本工具持有人權益，也就是說，五礦地產一大半的利潤裝進了“別人”的口袋。
“綠檔”央企，資金狀況健康
在“三道紅線”方面，央企五礦地產有著較好表現，剔除預收款后的資產負債率為62%，現金短債比為1.7，凈負債率為39%，保持“綠檔”。
此外，擁有央企背景的五礦地產的財務結構以及融資成本在行業內也具備顯著優勢，2月21日，交通銀行為五礦地產提供100億元授信額度，用于支持項目并購。這是五礦地產今年開年以來的首筆公開市場融資。
境外融資方面，五礦去年成功發行了首筆3億美元的綠色概念可續期債券，債券期限5年，發行成本4.95%，利率水平處于行業低位。
從財務結構來看，截至2021年底，五礦地產的借款總額為210.17億港元，較2020年同期的195.71億港元上升7.39%，加權平均借貸利率僅3.6%。
其中一年內到期的借款總額為65.47億港元，占比為31.2%；兩年內到期、三至五年及五年以上的借款分別占比19.9%、44.7%、4.2%。
截至報告期末，五礦地產擁有不受限制的現金及銀行存款109.56億港元。
在手現金足以覆蓋一年內到期債務，資金面健康。
合計可開發的總樓面面積893.7萬㎡
土地儲備來看，截至2021年底，五礦地產旗下42個房地產發展項目，合共可開發的總樓面面積約為893.7萬平方米。其中一線城市占比32%，二線城市占比37%，三線城市占比31%。主要分布在北京、營口、廊坊、天津、南京及香港等17個城市，
2021年，五礦地產共購入12塊地，總建筑樓面面積為179.9萬平方米。新增土地儲備成本總額約為110.56億元人民幣。
五礦成都：2018年入蓉，產城項目為主
在成都市場，相比保利、華潤等更早進入成都的央企，2019年下半年才正式進入大眾視野的五礦地產算是一個新面孔。
2018年，五礦地產通過與大邑縣合作開發產城項目的模式首次在成都亮相：2018年4月4日，五礦地產與大邑縣人民政府在中國五礦集團總部共同簽署了《“未來生態城”項目合作框架協議》。根據合作協議約定，未來生態城項目將由五礦地產和大邑縣政府聯合開發，面積約8平方公里，總投資約200億元，合作期限15年。
2019年下半年，五礦地產開始亮相成都公開市場拿地：2019年11月28日，五礦地產經過41輪博弈、溢價率36.36%，最終以15000元/㎡的樓面價競得青羊區文家街道1宗33畝純住宅用地，這是五礦地產進入成都開發的第一個地產項目，后續該地塊呈現為五礦西棠，
2020年9月18日，五礦西棠取得預售入市，精裝修單價26000-31300元/平方米，主力戶型143-178㎡，目前該項目已經售罄。
繼大邑縣之后，五礦地產再與新都區攜手：2020年5月，五礦地產與新都區舉行了戰略簽約。雙方表示，擬在新都現代交通產業功能區核心區域就生活配套、服務配套和基礎配套設施等方面開展多方面、多領域深度合作，今年初，五礦地產獲得新都區繞城周邊1宗約124畝土地51%股權。
據搖號助手顯示，目前五礦地產在成都在售或待售項目約4個，包含大邑縣的五礦西湖未來城、沙渠街道五礦盛世65畝項目以及新都區五礦地產與香投合作開發的兩個待售項目。
整體來看，五礦地產脫胎于世界五百強企業，擁有著央企背景，在行業內具備一定融資優勢，去年企業營收、銷售端口也表現增長，負債水平方面，“三道紅線”處綠檔，資金狀況相對健康平穩。但與大多數企業一樣面臨著營業收入增長、盈利能力下降的困境。這種現象的出現，既有市場大環境的影響，也有企業自身的原因。在后續更加激烈的競爭浪潮中，文軒財經認為企業可能還需要在尋求新的盈利點上多花心思，方能鞏固其自身地位。
文軒智庫專家、諸葛找房數據研究中心分析師梁楠表示，增收不增利是當前房企都面臨的一個共性問題，主要是由于去年下半年以來政策收緊，銷售市場走弱，加之全國多地疫情反反復復，經濟及就業環境景氣度均有所減弱，導致居民收入的不確定性加大，觀望情緒較為濃郁，市場購買力下降。
梁楠認為，對于這個時代難題，可以從以下幾個方面提升改善，首先，政策層面針對房企應予以一定的支持，如土地規則優化為房企預留盈利空間等舉措；其次，企業需優化內部管理，提升運營效率，拓寬融資渠道等以降低運營成本；最后企業可以通過深化銷售渠道、提升產品力等強化銷售回款能力，同時積極尋求業績第二增長曲線，拓寬收入來源。