文|港股解碼 遙遠(yuǎn)

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在福建房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)了近20個(gè)年頭后，漳州發(fā)展(000753.SZ)的地產(chǎn)之路或許要畫上句號(hào)了。

隨著漳州發(fā)展剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的脈絡(luò)逐漸清晰，資本市場(chǎng)也隨之聞風(fēng)而動(dòng)。5月19日-23日的三個(gè)交易日，漳州發(fā)展股價(jià)喜迎三連板，刷新逾5年來(lái)新高。

到了5月24日，漳州發(fā)展股價(jià)在早盤開盤一字板的背景下，上午11時(shí)開始股價(jià)大幅拉低，最終收跌2.04%，遺憾未能斬獲四連板。

2022年，對(duì)于漳州發(fā)展來(lái)說(shuō)是一場(chǎng)大革命，走上了深度轉(zhuǎn)型的道路之上。業(yè)務(wù)瘦身、聚焦業(yè)務(wù)、跨界光伏、高管換血等等，漳州發(fā)展的這場(chǎng)巨震，足夠吸人眼球。

卸掉地產(chǎn)包袱，股東拍手稱快

當(dāng)下，一方面是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，另一方面是新能源勢(shì)頭旺盛，令不少地產(chǎn)企業(yè)紛紛在新能源領(lǐng)域?qū)で罅硪粭l增長(zhǎng)曲線。

如天津地區(qū)的老牌房企廣宇發(fā)展(000537.SZ)，在去年9月選擇了與地產(chǎn)業(yè)務(wù)"決裂"，同時(shí)置入魯能新能源100%股權(quán)，完成了由地產(chǎn)企業(yè)到新能源企業(yè)的歷史性轉(zhuǎn)變。

地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)這一重磅資產(chǎn)重組，也讓廣宇發(fā)展成為A股市場(chǎng)上的一只妖股，資產(chǎn)重組的消息在坊間盛傳后豪取13連板，實(shí)現(xiàn)了逆風(fēng)翻盤。

而目前的漳州發(fā)展，也有點(diǎn)當(dāng)時(shí)廣宇發(fā)展的影子。不同之處在于，漳州發(fā)展是被動(dòng)卸掉地產(chǎn)包袱。

繼4月28日公告表示根據(jù)漳州市委的工作要求將剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并聚焦新能源、生態(tài)環(huán)保產(chǎn)業(yè)后，漳州發(fā)展于5月24日的股票異常波動(dòng)公告中稱：公司實(shí)控人漳州市國(guó)資委按照漳州市委、漳州市人民政府關(guān)于國(guó)有企業(yè)結(jié)構(gòu)布局優(yōu)化調(diào)整的有關(guān)工作要求，正在推進(jìn)公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。

換言之，漳州發(fā)展已將其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離計(jì)劃付諸了行動(dòng)。作為曾經(jīng)的利潤(rùn)主力軍，公司的地產(chǎn)板塊也將隨著公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)而落下帷幕。

值得留意的是，在此之前，漳州發(fā)展并不打算放棄地產(chǎn)這塊現(xiàn)金奶牛。今年1月，漳州發(fā)展在投資者互動(dòng)平臺(tái)表示：公司沒有計(jì)劃將地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離出來(lái)。而話音剛落不到4個(gè)月，漳州發(fā)展就被動(dòng)改變了計(jì)劃，要與地產(chǎn)說(shuō)"拜拜"了。

從股價(jià)表現(xiàn)看，資本市場(chǎng)對(duì)漳州發(fā)展的此次轉(zhuǎn)型是充滿熱情的。近日有網(wǎng)友在社交平臺(tái)表示：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型新能源的國(guó)資股，干就完了！

那么，砍掉地產(chǎn)板塊，對(duì)漳州發(fā)展意味著什么？

盡管在地產(chǎn)市場(chǎng)有近20年的沉淀，但漳州發(fā)展的地產(chǎn)業(yè)務(wù)幾乎只局限于漳州市一隅之地，無(wú)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，風(fēng)險(xiǎn)敞口較大。此外，在行業(yè)生變的背景下，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的存在并不利于公司在轉(zhuǎn)型新能源后的再融資功能，且地產(chǎn)業(yè)務(wù)資金沉淀期長(zhǎng)，影響業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的資金需求。

回顧漳州發(fā)展的地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)程，因受制于區(qū)域小、競(jìng)爭(zhēng)大，以及拿地困難等因素，導(dǎo)致該業(yè)務(wù)的合同銷售額跌宕起伏。于2015年-2017年，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額較此前出現(xiàn)驟降，2020年及2021年的銷售額亦出現(xiàn)大幅縮水。

上圖可以看到，過(guò)去6年，漳州發(fā)展的地產(chǎn)板塊營(yíng)收及凈利潤(rùn)均大起大落，2019年以來(lái)更是持續(xù)下降，未能充當(dāng)起公司實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力。放眼國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)，漳州發(fā)展只能稱得上小型房企，在疫情沖擊以及政策壓力下風(fēng)險(xiǎn)抵御能力顯然不強(qiáng)。

因此，與其說(shuō)在漳州市這塊一畝三分地中搞地產(chǎn)，不如放棄這塊業(yè)務(wù)，騰出資源和資金將目標(biāo)瞄向市場(chǎng)拓展確定性更強(qiáng)的新能源領(lǐng)域，這也順應(yīng)了上文提到的"國(guó)有企業(yè)結(jié)構(gòu)布局優(yōu)化調(diào)整"的工作要求。

努力轉(zhuǎn)型，靜待春來(lái)？

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，漳州發(fā)展這一路走來(lái)都是"不務(wù)正業(yè)"?；蛘哒f(shuō)，公司根本就沒有正業(yè)。

業(yè)務(wù)分散且缺乏協(xié)同性，以至于漳州發(fā)展在二級(jí)市場(chǎng)上的概念貼合度上有些混亂。在同花順的分類中，漳州發(fā)展集合了"福建自貿(mào)區(qū)"、"地下管網(wǎng)"、"光伏概念"、"水利"和"地產(chǎn)"等多個(gè)不相關(guān)的概念。

但從營(yíng)收構(gòu)成看，以"汽車經(jīng)銷商"來(lái)稱呼漳州發(fā)展最合適不過(guò)了。2021年，公司汽車銷售業(yè)務(wù)占了公司營(yíng)收的半壁江山；其次是水務(wù)安裝工程業(yè)務(wù)，收入比重近3成；而地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是漳州發(fā)展的第三大業(yè)務(wù)，收入比重約為10%。

汽車經(jīng)銷、水務(wù)、地產(chǎn)、貿(mào)易、垃圾處理、建材產(chǎn)品等業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)相互沾不上邊，就如一口鍋中的"大雜燴"，不像很多企業(yè)一樣有著"一體化產(chǎn)業(yè)鏈"的布局。資源過(guò)于分散，并不利于漳州發(fā)展整合資源進(jìn)行聚焦，這是公司近年來(lái)難以實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)突破的重要因素。

過(guò)去數(shù)年，除了老本行水務(wù)業(yè)務(wù)(包含水務(wù)安裝工程、自來(lái)水銷售及污水處理)實(shí)現(xiàn)了較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)外，汽車銷售和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)則成為漳州發(fā)展的"拖油瓶"。

特別是公司第一大業(yè)務(wù)汽車銷售業(yè)務(wù)，自2017年以來(lái)受汽車市場(chǎng)低迷影響持續(xù)萎縮，并連續(xù)三年出現(xiàn)了虧損。如公司旗下福州玖玖豐田汽車銷售服務(wù)有限公司在2021年實(shí)現(xiàn)高達(dá)2.5億的營(yíng)收，但卻虧了240萬(wàn)元，盈利空間十分有限。

漳州發(fā)展作為傳統(tǒng)汽車經(jīng)銷商，近些年來(lái)在行業(yè)大變局之下沒能順勢(shì)轉(zhuǎn)型。造成這種現(xiàn)狀的因素很多，客觀因素包括汽車市場(chǎng)進(jìn)入飽和狀態(tài)、疫情導(dǎo)致消費(fèi)低迷、廠家直銷模式盛行等。隨著新能源汽車的快速發(fā)展，越來(lái)越多的顛覆型玩家進(jìn)入市場(chǎng)，汽車產(chǎn)品和技術(shù)、市場(chǎng)環(huán)境與結(jié)構(gòu)在變、消費(fèi)者需求以及銷售渠道都在變化，使包括漳州發(fā)展在內(nèi)的傳統(tǒng)汽車經(jīng)銷商帶來(lái)前所未有的挑戰(zhàn)。

公司的汽車經(jīng)銷門店主要在漳州、福州和三明一帶，以銷售傳統(tǒng)中低端品牌車為主，沒能吃下高端市場(chǎng)的紅利，且在新能源汽車方面的布局亦相對(duì)匱乏。為此，在2021年，漳州發(fā)展加大轉(zhuǎn)型力度，優(yōu)化品牌結(jié)構(gòu)、整合售后資源以及探索新能源物流車業(yè)務(wù)，但成效并不顯著，當(dāng)年該板塊營(yíng)收只取得4.32%的增長(zhǎng)，并產(chǎn)生了近6000萬(wàn)元的虧損。

因產(chǎn)業(yè)不夠聚焦，兩大業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳，且成本管控能力有待加強(qiáng)，漳州發(fā)展過(guò)去數(shù)年來(lái)的凈資產(chǎn)收益率整體偏低，整體處于5%左右的低水平。因此，如何培養(yǎng)自身真正的"正業(yè)"，并做強(qiáng)做大，不斷提升盈利能力，成為擺在漳州發(fā)展面前的頭等大事。

去年來(lái)，漳州發(fā)展也在為未來(lái)的發(fā)展描繪出了藍(lán)圖，轉(zhuǎn)型升級(jí)的決心展露無(wú)遺。

在去年2月，漳州發(fā)展發(fā)布了《公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》，明確了公司以"綠色智慧城市建設(shè)為先導(dǎo)，聚焦智慧水務(wù)、生態(tài)環(huán)保、低碳出行、綠色建造，成為行業(yè)領(lǐng)先的城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商"的戰(zhàn)略定位。到了去年10月，公司調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要，提出"以綠色智慧城市建設(shè)為先導(dǎo)，聚焦新能源、生態(tài)環(huán)保、綠色建造、低碳出行，走出漳州，面向全國(guó)，成為行業(yè)領(lǐng)先的城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。"

這個(gè)戰(zhàn)略定位，與5月24日公告提到的"做強(qiáng)做優(yōu)水務(wù)板塊，聚焦新能源、生態(tài)環(huán)保等領(lǐng)域"相吻合。而"走出漳州，面向全國(guó)"，是公司戰(zhàn)略規(guī)劃的關(guān)鍵詞，看得出公司擺脫地域限制的決心很大。

按照公司規(guī)劃，在砍掉地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，未來(lái)公司的主業(yè)將是"水務(wù)+新能源"，形成兩條腿走路的格局。未來(lái)為了聚焦該兩個(gè)領(lǐng)域，公司是否會(huì)退出汽車經(jīng)銷行業(yè)?以及建材產(chǎn)品和進(jìn)出口貿(mào)易等業(yè)務(wù)？還是存在可能性的。

畢竟，一家企業(yè)的精力是有限的，手伸得過(guò)長(zhǎng)，反而更難抓到"獵物"。

高層頻換血，戰(zhàn)略穩(wěn)定性受考驗(yàn)？

企業(yè)戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)型，往往伴隨著高管層的換血。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年以來(lái)，漳州發(fā)展高管層出現(xiàn)大地震，累計(jì)有7名董事會(huì)成員以及5名高管相繼離任。單是2022年以來(lái)，就有5名管理層人員離開了公司。

而漳州發(fā)展的一把手——董事長(zhǎng)，自2016年以來(lái)更是更換了4任人選，且董事長(zhǎng)的任職時(shí)間越來(lái)越短，辭任理由均是因?yàn)?工作變動(dòng)"。但顯然，"工作變動(dòng)"的背后，隱藏著的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不景氣、行業(yè)拐點(diǎn)已至、企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略調(diào)整等深層因素。

在頻頻更換的董事長(zhǎng)中，黃鍵鵬于2017年6月-2020年5月任職，任職時(shí)間近三年；賴紹雄于2020年5月-2021年9月任職，任職時(shí)間不到一年半；80后董事長(zhǎng)吳子毅于2021年11月任職，并于上月底辭任，不到半年時(shí)間便匆匆退出公司一把手的座椅。

此外，林阿頭和李勤這兩位2008年就進(jìn)入董事位置的老將，也在近半年以來(lái)相繼辭任。而總經(jīng)理、監(jiān)事、獨(dú)立董事和戰(zhàn)略委員會(huì)委員等重要職位的管理層，也在近半年來(lái)陸陸續(xù)續(xù)離任。

近日，現(xiàn)年38歲的賴小強(qiáng)被選舉為漳州發(fā)展的董事長(zhǎng)。資料顯示，賴小強(qiáng)曾任漳州信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)，漳州信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)屬重點(diǎn)國(guó)有企業(yè)，主要承擔(dān)漳州市與"數(shù)字產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)數(shù)字化"相關(guān)的四大板塊業(yè)務(wù)。

高層人士頻頻變更，背后因素?zé)o非是漳州發(fā)展業(yè)績(jī)不佳、戰(zhàn)略定力不強(qiáng)造成的。而企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)需要新的血液，這也體現(xiàn)出地方國(guó)資委對(duì)漳州發(fā)展改革的重視。

從另一個(gè)角度看，通過(guò)換血來(lái)調(diào)整管理層，在一定程度是也需要付出陣痛的，比如戰(zhàn)略的穩(wěn)定性能否持續(xù)是需要經(jīng)受考驗(yàn)的，公司的前景也難免會(huì)更撲朔迷離。

為向股東釋放積極的因素，去年11月3日至今年3月17日，漳州發(fā)展控股股東福建漳龍累計(jì)增持了公司1256.95萬(wàn)股，占公司總股本的1.27%?？梢钥闯觯闹莅l(fā)展對(duì)往新能源方向轉(zhuǎn)型狠下了心，而大船掉頭往往需要淌水過(guò)河，"水務(wù)+新能源"這兩個(gè)車輪，能否帶著漳州發(fā)展駛向下一站，需要時(shí)間的驗(yàn)證。