文｜日新網 

昨天早上，金科服務突然發布公告，短暫停牌。

就挺突然的，市場上的討論也很多。結合上周金科服務股價受挫，某些悲觀情緒立刻開始蔓延。

大約也是因此，很快就有消息透露：

金科服務不是賣，而是要買。其與一個跟蹤了大半年、在管面積數千萬平方米的物業公司簽署了框架協議，涉及內幕信息需要披露，公司在做相關公告準備。

幾個小時后，金科服務正式發布了公告，“以待根據香港公司收購及合并守則刊發一份載有公司內幕消息的公告”，坐實了傳聞。

至于交易的另一方，也很快浮出水面：佳源服務。

在上周三，佳源服務曾閃崩70%，一小時蒸發了19億市值。當時行業內分析，這個閃崩與母公司財務危機直接相關，或者也可能是重演幾年前的一起惡意做空。

但如今來看，大約是跟這起交易有些關聯。

01 佳源服務：上市一年半，賣身13.3億

佳源服務在2020年緊隨物業上市潮流登岸上市，上市沒破發，反而微漲1.55%，當時總市值23.52億港元。

一年半以后，如果不算閃崩跌去的那部分，市值大約也在23億左右。

如果要賣身，能換取多少銀子呢？

據透露，對價為大約13.3億元。

我們來算一下這筆收購，到底是貴了，還是賤賣。

從全年凈利潤來計算，佳源服務全年凈利潤1.042億元，大約相當于17倍PE的價格。對比去年幾家物業出售時的PE，大約都在10~14倍之間，佳源服務的17倍確實算是貴的。

日新網根據公開信息整理

上市時，佳源服務是個名副其實的蚊型企業，其招股書上合約總建筑面積約為4030萬平方米，在管總建筑面積約2760萬平方米。

而據2021年財報，合約建筑面積增長為約6270萬平方米，在管建筑面積約為4190萬平方米。

體量來看，不怎么顯眼。

一年半增長51.8%，增速也不算很快。

以現在港交所對物業的評價更加多維度來說，佳源服務從體量上來說勉強能實現規模性營收，但還缺乏一個重要的特色優勢。

佳源服務有兩個優勢：一是扎根長三角，有近八成以上的項目位于長三角地區。

第二則是，低價撬動利潤。平均物業費1.4元，物業管理服務卻能實現30.4%的毛利。

其上市的新聞發布會上，總裁兼執行董事朱宏戈采用了一個行業經常提起的說法：“人員成本占我們支出成本很高的一項，我們設定了一個人員成本占收入比一定要控制在55%左右，這樣的企業才有相當的競爭力?！?/p>

17倍pe買下佳源服務到底貴不貴，可能還要看金科服務想補充自身哪方面的優勢。

在2021年的財報里，金科服務提出了四個業務增長曲線，包括了：空間物業服務、社區增值服務、本地生活服務、數智科技服務。

并在優勢方面，提到了“優勢區域”和“密度區域”，很明確的把優勢區域放到了兩個地區，一個是西南，而另一個，就是：

長江沿線核心城市。

 這么看來，佳源服務恰好長在了其長江沿線的戰略規劃上。

02 為什么是金科服務？

金科服務今年召開業績會時，陣容跟往年就不大一樣，除了各位高管，還有博裕投資委派到公司的管理層。

那是大約半年前，金科服務引入了萬物云的第二大股東——博裕投資，轉讓價為每股26.00港元，較最近一個交易日的收盤價折價約4.8%，較金科服務上市價44.70港元則折價41.8%，轉讓總價款為37.34億港元。

交易完成后，博裕投資以22%的股份成為金科服務第二大股東。

市場對這筆交易的態度，積極面居多。有分析人士認為，戰略投資者進入后，增厚了金科服務的資金實力、現金流，能優化其財務結構。

也就是說，可以有更充足的錢去做更多的事。

金科服務半年里動作很多，但無論是花上幾千萬回購一下股份，購買母公司的辦公場所，均是小打小鬧罷了。

這次收購佳源服務，算得上是一次正式出手。

我們來看物業公司的股權分布，大部分都有一個共同的特點：很干凈，一點也不亂。

但對比一些格外有進攻性的企業，則很容易收獲一張紛亂的股權穿透圖，沒有十幾年經驗完全理不順那種。

尤其是一些知名企業，不斷地引入戰投以及不斷地稀釋的股份，同時不斷地向更寬闊的方向進發。

這一點，很難從物業公司身上看到。

金科服務引入戰投時，市場討論了一波，再扒出這家戰投就是幾年前投資萬物云的同一家，市場又討論一波。

此次金科服務出手一家上市物企，除了做大規模之外，只怕也有一些其他的野心藏在其中。