文|中國網(wǎng)地產(chǎn)

4月29日晚間，濱江集團(tuán)發(fā)布2021年年度報(bào)告。報(bào)告顯示，濱江集團(tuán)銷售額、營收、歸母凈利潤實(shí)現(xiàn)三連升，新增土儲貨值權(quán)益比例增多，“三道紅線”指標(biāo)持續(xù)保持“綠檔”，融資成本創(chuàng)下五年新低。

重金買地、亮眼的年度業(yè)績，在行業(yè)一片哀鴻的當(dāng)下，濱江集團(tuán)儼然活成了“別人家的孩子”,但毛利率下降，偏居杭州也為其埋下了隱憂。

三城營收下降

數(shù)據(jù)顯示，2021年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)1691億元，同比增長24%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為379.76億元，同比增長32.80%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為30.27億元，同比增長30.06%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為29.87億元，同比增長40.40%。

中指研究院分析指出， 2021年1000-3000億陣營房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)銷售額平均增速僅為0.8%。從目標(biāo)完成率來看，行業(yè)平均完成率為91.3%，2021年濱江集團(tuán)的年度銷售目標(biāo)為1500億，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)完成率達(dá)到112.8%，成為業(yè)內(nèi)少數(shù)完成年度目標(biāo)的企業(yè)之一。

具體分行業(yè)來看，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營收374.90億元，占營收98.72%，同比增加31.57%；酒店業(yè)實(shí)現(xiàn)營收1.51億元，占營收0.40%，同比增加55.69%；其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收3.58億元，占營收0.88%，同比大增5400.89%。

什么業(yè)務(wù)能實(shí)現(xiàn)千倍的增長，或許可以從其投資收益中窺見，報(bào)告顯示，非主營業(yè)務(wù)中的投資收益為3.56億元，與其他業(yè)務(wù)營收數(shù)據(jù)基本吻合，濱江集團(tuán)對此進(jìn)一步解釋稱主要系權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資收益、金融工具在持有期間的投資收益、理財(cái)產(chǎn)品收益。

此外，在營收區(qū)域方面，排在營收前五位城市均屬浙江省，其中，杭州以225.52億元穩(wěn)居營收榜首，占總營收59.38%，同比增加106.28%，毛利率為20.72%；其次溫州實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入45.91億元，占總營收12.09%；排在第三位的為湖州，占總營收6.29%，同比增加29.02%。

2021年，在濱江集團(tuán)十二個(gè)營收城市中，金華、嘉興、上海三個(gè)城市營收下降，分別下降76.67%、71.38%和98.62%。

毛利率之殤

近幾年，從房企“遷都”上海潮到重倉加碼長三角，不難看出，長三角之于房企的重要性，生于斯長于斯的濱江集團(tuán)如今的輝煌，也確實(shí)印證了長三角區(qū)域的先天優(yōu)勢和自帶“明星”光環(huán)。

數(shù)據(jù)顯示，濱江集團(tuán)新增土地儲備項(xiàng)目38個(gè)，其中在浙江省的8個(gè)地級市共獲取35個(gè)項(xiàng)目。累計(jì)新增土地面積200.29萬平方米，新增土儲計(jì)容建筑面積469.4萬平方米，其中，杭州占60%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺州等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)的二三線城市占比25%，浙江省外占比15%。

年報(bào)中，濱江集團(tuán)也表示，繼續(xù)保持三省一市，即浙江省、江蘇省、廣東省和上海市的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。投資比例上，杭州50%，浙江省內(nèi)杭州外40%，浙江省外10%。

杭州是濱江集團(tuán)布局長三角的重中之重。從近期杭州土拍，濱江集團(tuán)一戰(zhàn)成名的盛況中也可以看出，濱江對于杭州的勢在必得，行業(yè)間甚至久久回蕩著“濱江殺瘋了”的感慨。

在5月16日舉行的2021年線上業(yè)績說明會上，董事長戚金興一改去年“努力實(shí)現(xiàn)1%-2%利潤”的慘淡說辭，頗有信心的表示在杭州第一輪集中拍地中，濱江競得 11 塊地，根據(jù)投資部的測算，收益率高低不同，平均8%左右。

根據(jù)年報(bào)，杭州毛利率同比降低3.65%，可見，杭州市場總有天花板，過度倚重杭州的濱江集團(tuán)難以實(shí)現(xiàn)業(yè)績的持續(xù)增長，

毛利率的連續(xù)下降也是一個(gè)佐證。數(shù)據(jù)顯示，2018年-2021年，濱江集團(tuán)毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%、24.83%。

2022年一季度的數(shù)據(jù)也顯示了濱江業(yè)績的下行趨勢，數(shù)據(jù)顯示，一季度，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額253.1億元，同比下降47.22%；營業(yè)總收入61.83億元，同比下降16.8%；歸母凈利潤2.28億元，同比下降42.7%。

不難看出，杭州的地理位置和市場環(huán)境給了濱江集團(tuán)大刀闊斧的底氣，但隨著市場的飽和，偏安杭州的濱江難以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長。

失之權(quán)益，收之權(quán)益

在看似一片向好的成績單中，濱江集團(tuán)的權(quán)益占比一直飽受詬病。

梳理近幾年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2018年濱江集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益占比幅度開始增大。2017年到2021年，濱江集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益分別為20.82億、40.53億、58.45億、96.76億和168.1億元。2018年-2021年，少數(shù)股東權(quán)益占比分別為26.56%、26.08%、34.51%和44.96%。

在2022年主要計(jì)劃竣工交付的35個(gè)項(xiàng)目中，只有8個(gè)項(xiàng)目權(quán)益占比為100%，最低的權(quán)益占比為10%。

2019年，濱江集團(tuán)銷售額首次進(jìn)入千億，權(quán)益占比卻不到40%，不足430億元。

在利潤方面，2018年和2019年，少數(shù)股東損益一度超過歸母凈利潤，2020年開始，這一情況才有所好轉(zhuǎn)。

“濱江集團(tuán)將繼續(xù)維持三省一市的開發(fā)區(qū)域布局，主要集中于長三角珠三角。自持比例隨著拍地規(guī)則的變化將逐步降低。”戚金興在業(yè)績會上透露，公司近三年的權(quán)益比例在不斷提升，從三年前的 50%左右到去年的56%，未來的目標(biāo)在60%左右。

可以看出，濱江集團(tuán)將持續(xù)保持低權(quán)益占比情況。毋庸置疑，少數(shù)股東權(quán)益占比的增加可以成為降負(fù)債的隱形工具。

實(shí)際上，合作開發(fā)、小股操盤模式確實(shí)是房企實(shí)現(xiàn)規(guī)模快速增長的一個(gè)捷徑。自從“三道紅線”出臺以來，引入少數(shù)股東規(guī)避債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)公開的秘密，但是合作開發(fā)究竟為了各取所長發(fā)揮利益最大化，還是為之后的債務(wù)暴雷埋隱患，房企還要三思而行。