文｜聞旅編輯部

企查查顯示，5月12日，大理海東開發市政建設有限公司新增21條司法拍賣信息，拍賣標的為大理海東新城金鳳邑21套房產，起拍價從111萬～185萬不等，拍賣時間為2022年6月13日10時至2022年6月14日10時止，處置單位為云南省大理白族自治州中級人民法院。

根據企查查信息，該系列拍賣源于2022年1月4日大理海東開發市政建設新增的一則被執行人信息，其案號為（2022）云29執2號，執行標的為25650982元。

信息顯示，大理海東開發市政建設有限公司成立于2012年6月，公司注冊資本56000萬元人民幣，經營范圍包括城市建設項目的投資開發、經營；房地產開發、經營；城市市政基礎設施業務；開展與城市建設相關的其他業務等，公司由大理海東開發投資集團有限公司（以下簡稱“大理海東開發投資集團”）和中國農發重點建設基金有限公司分別持股87.2411%和12.7589%。

作為大理海東開發區主要的基礎設施投資和開發主體，大理海東開發投資集團成立于2012年6月，由大理海東開發管理委員會全資控股，根據官方介紹，該公司負責海東新城區的基礎設施、公共服務設施建設投資和一級土地開發投資、房地產開發等業務。

大理海東開發市政建設有限公司最初由大理海東開發投資集團獨資控股，2016年1月，大理海東開發投資集團發行過兩支債券代碼為127372.SH和1680037.IB的一般企業債，票面利率（當期）均為6.01%，實際發行規模均為5億元，起息/到期日期均為2016年1月25日和2023年1月25日。

也是從2016年起，大理海東開發投資集團及旗下大理海東開發市政建設有限公司在大理展開了攻勢迅猛的圈地運動。包括涔湫園、學府苑、理悅灣、水磨莊、金鳳邑等，目前旗下開發有多個地產項目。按照官方說法，大理海東開發投資集團全力引導樓市規范，建設生態海綿城市，打造健康生活大理示范區。

或許是意識到自身實力有限，2018年8月，大理海東開發市政建設有限公司注冊資本發生變更，中國農發重點建設基金有限公司成為新增股東，出資14000萬元持股25%；然而僅過了1年，中國農發重點建設基金有限公司便“意興闌珊”，其先后于2019年11月和2021年11月2次減持其所持的大理海東開發市政建設有限公司股權。

截至2020年底，大理海東開發投資集團總資產148億元，凈資產77億元，中證鵬元評估有限公司2021年對公司評級為AA-，按照大理海東開發投資集團方面的說法，這代表著公司財務健康，還款能力強。

但根據其歷年的財務數據顯示，早在疫情之前，大理海東開發投資集團的經營形勢已呈下滑態勢，其2018年營收為4.84億元，同比153.40%，但凈利潤為7319.17萬，同比下滑-15.48%；2019年，公司營收及凈利潤雙降，疫情下的2020年，大理海東開發投資集團更是遭遇重創，其營收降至1.15億，凈利潤降至4980.19萬，同比大跌30.72%，而從2021年中報情況來看，其利潤情況仍未出現明顯好轉。

或許是為了緩解公司資金壓力，2021年8月，云南民族基金管理股份有限公司與大理海東開發投資集團有限公司簽訂20億項目融資合作協議，全力支持大理海東開發委員會向生態文明建設轉型。與此同時，大理海東開發投資集團曾以近10%的預期年化收益率，數次在官方微信發布大理海東開發集團債權轉讓融資項目融資信息。

另一邊，大理海東開發投資集團分別于2021年7月和8月在云南產權交易所對九溪國際的整體資產進行轉讓，兩次轉讓的掛牌價均為6.5億元。

相關信息顯示，該項目位于大理海東新城覽川路以東，九溪路以西。項目用地面積為83569.39平方米，用地性質為商業用地（B1）兼容居住小于等于20%，批準總建筑面積為279208.23平方米。項目主要技術指標為建筑密度小于等于40%、容積率小于等于3.5、綠地率大于等于20%。項目地理位置醒目、區域交通便捷，毗鄰碧波洱海，景觀視野極佳。建成后將是一個集商貿會展、商業服務、精品酒店、休閑娛樂、生活配套等功能于一體的城市商業綜合體項目。

來源大理海開集團

由于當前國家對房地產市場實行的各項政策及疫情的影響，導致部分投資方對當前市場信心不足，難以完成資產轉讓。2021年9月，大理海東開發投資集團決定停止大理海東九溪國際建設項目整體資產的公開掛牌轉讓，轉為加大招商引資，積極探索多種合作模式，力爭項目盡快復工。

但或許是此后連續的疫情，項目招商引資仍不順利。2022年4月，大理海東開發投資集團再次將該資產擺上貨價，且掛牌價從605億直降至5.85億元，但從目前情況看，項目似乎仍未有人接手。

至于此次被拍賣的大理海東新城金鳳邑21套房產，該項目位于海東新城獨秀路南側，總占地43畝，總建筑面積37828平米，官方說法是，項目周邊緊鄰市政府、智能農貿市場、海洋館、金尚街等完善的商業配套，可以說是整個海東最繁華的商業街區。

據了解，作為一個老牌長線旅游目的地，大理樓市主要以文旅地產為主，消費客群主要為異地游客。受形勢沖擊，早在疫情之前，當地的文旅地產已經虛火隱現，而自2020年以來，大理樓市受新冠疫情影響明顯，包括成交均價、成交面積等，均呈現下滑趨勢。

根據克爾瑞數據，2021年大理房價整體下跌6.47%，為10924元/平方米。截止2022年3月，大理新房價格同比下跌5.7%，二手房價格同比下跌4.7%。今年第一季度，大理新房成交量不足10萬平方米。而作為大理海東開發投資集團的大本營，因受洱海治理保護和疫情防控帶來的雙重打擊，曾經的“明星片區”海東片區更是淪為重災區。

“重開發、輕運營”、“借文旅之名、行地產之實”——國內文旅地產行業的諸多通病，曾讓前赴后繼的玩家折戟沉沙，當行業頑疾在疫情沖擊下被無限放大，如何成功渡劫，成為擺在每一個玩家面前的挑戰。身為大理文旅地產的頭部玩家，債務即將迎來兌付的大理海東開發投資集團能否挺過這場危機？聞旅對此保持關注。