實習記者｜王婷婷
為支持合理購房需求，央行出臺了全國性的房貸利率下調政策。
5月15日，央行、銀保監會出臺商業性房貸利率下調政策，明確首套房貸利率為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。此次政策主要針對新發放商業性個人住房貸款，存量商業性個人住房貸款利率仍按原合同執行。
《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》文件也指出，在全國統一貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。
這意味著，如果所在城市政策下限和銀行具體執行利率與全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出亦可能有所減少。同時，政策調整后，各地的首套房貸利率最多可低至4.4%，二套個人住房貸款最低利率將維持5.2%不變。
按照此前規定，新發放首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR（按4月20日5年期以上LPR為4.6%），二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加60個基點（按4月20日5年期以上LPR計算為5.2%）。
據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進計算，若是各地銀行在實際操作中確實可按央行政策降低20個基點，那么貸款500萬的購房者，其每個月可以少還600元，按30年期限，一共能少還22萬元。
同策研究院研究總監宋紅衛告訴界面新聞，此次央行的利率指導政策屬于全國性政策，具有較強的信號意義和實際支持意義，對于所有城市都有影響，影響范圍也較廣。
尤其是恢復購房者預期。宋紅衛表示，整個房地產產業鏈的最終都依托購房者信心的恢復，對于目前市場來講，最值得關注的就是部分剛需和改善群體，本來有購房計劃的人群目前暫停購房，恢復這部分實際需求的人是穩定房地產市場的關鍵。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜對界面新聞表示，此次政策調整是加大了對剛性和改善性住房需求的支持，今年以來，已有不少城市調整認房認貸標準，如蘇州、廣州等，使得部分改善性住房需求受益。
此前廣州、蘇州等熱點城市部分銀行已經陸續下調了首套房貸利率，優質客戶首套房貸利率已能做到4.6%。在這次央行新政后，后續仍有下調空間。
值得注意的是，上一次全國調整首套房房貸利率下限還是在2017年，時隔多年央行再次調整首套房房貸利率下限，也釋放出更加積極的信號。
比如本次全國統一下限調整后，各地下調房貸利率的空間將進一步打開。陳文靜表示，預計接下來各地將結合地方實際情況，調整房貸利率，以降低購房者置業成本，提高購房者置業意愿。
中原地產首席分析師張大偉則認為，從直接的政策影響看，此次政策并非直接降息，只是給地方執行空間。個人住房貸款利率下限從之前的最低4.6%看，也很少城市能執行這個標準，且并非全部執行，只是針對首套房貸，后續具體還需要等待各地落地細則來執行。
數據統計也顯示，目前大部分地區實際執行的個人房貸利率水平依然明顯高于全國統一下限。例如在今年4月份，貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，二套為5.45%。
嚴躍進認為，整體而言，首次對于差別化住房信貸政策發布文件，至少充分體現出當前房貸持續發力、扭轉近期房地產交易行情的決心。
“利率下限下調，使得商業銀行發放房貸的空間更大，有助于更好地促進房貸實際貸款利率的下行。”他表示，本身下調力度較大，將會引導銀行后續更好地制定貸款政策，尤其是推介一些低成本利率的貸款。
以上分析師皆認為，就實際效果而言，此政策仍是有助于鼓勵房企銷售，帶動房地產交易行情活躍。毫無疑問，對于購房者而言，可進一步降低剛需者的購房成本，減輕購房壓力。
根據中指監測數據，今年以來全國已有超百城優化調整房地產政策200余次，尤其是4月以來政策優化的節奏和力度均有所加大，但部分地區疫情反復下，短期政策效果尚不明顯，房地產市場仍處于深度調整期。
2022年1-4月，中指監測數據顯示，重點100城新建商品住宅成交活躍度不足，成交規模居歷史同期較低位，同比下降超四成。一線城市商品住宅成交面積同比下降37.4%，二線代表城市同比下降41.3%，三四線代表城市同比下降47.2%。
此次全國統一下調首套房房貸利率下限，對當前的市場預期將起到積極作用，將對整體市場產生實質性利好。