實習記者｜王婷婷

對于實現“租購并舉”，長沙有了新的主意。

5月11日，根據湖南長沙公布的《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》（下稱“《方案》”）， 鼓勵業主把存量房用作租賃住房，將不納入家庭套數計算，即不再受限購政策限制。

《方案》中明確提到，業主可通過與試點企業簽訂《長沙市盤活存量房供作租賃住房合作協議》的方式，將存量房盤活供作租賃住房，運營年限時間不得低于10年。

試點企業為兩家本地國企長房集團和長沙建房集團，作為此次開展盤活存量房供作租賃住房的試點。此外，《方案》施行之前已實現網簽備案交房或已辦理不動產登記的房屋，盤活供作租賃住房后，可不納入家庭住房套數計算。

“政策中明顯的創新點在于，符合當前監管層提出的多渠道大力推進保障性租賃住房建設、租購并舉的發展思路。”同策研究院資深分析師肖云祥告訴界面新聞，此次出臺的試點方案既有利于存量資源的利用，又可增加租賃住房供給，同時還能創新性地將新房、二手房、租賃住房進行聯系互動，活化了房地產住宅市場的循環系統。

與此同時，肖云祥認為，政策推出亦有潛在調整“限購”的內涵，一定程度上可提升市場活力，符合當前各層面、各地支持房地產，促進市場成交的主基調。

而在兩家國企進行試點，可大致看作是搭建了一個“存量轉租賃住房平臺”的雛形，對租賃住房市場的管理具有積極意義。

肖云祥表示，“將供應主體由政府轉為居民，可降低政府在租賃住房（含保障性租賃住房）的投入和壓力，同時盤活存量資源，提振新房市場成交活力，政策積極面明顯。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，此次長沙政策頗受關注，既需看到政策的出發點，也要看到社會熱議的焦點內容。比如居民家庭若按照方案規定對外出租房源，則可以實現“一舉兩得”的效應，既對外出租了房源，也增加了購房的資格或套數。

雖然本意或許不在調整購房政策，但客觀上也會帶有相應的效應。嚴躍進認為，從實際過程看，因為長沙的購房政策總體較為嚴格，所以此次《方案》的表述才易被認為是購房政策調整，需客觀理性去理解。

不過，在5月6日，長沙剛對限購政策有了優化，規定長沙家庭首套房網簽或取證滿四年，即可購買二套房。而在此之前，居民須在取得不動產權屬證書滿4年或網簽滿6年后，才可購第二套商品住房。

根據湖南中原研究院發布的最新數據顯示，該政策變化后，總計可釋放購房需求39125人。其中，短期新增需求16992人，中期新增需求22133人。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，《方案》的新穎點在于，在滿足有房人群對住房再次購置需求的同時，還能有效地落實房住不炒，是房子在“住”和“防炒”方面的有效協調，避免“住”和“防炒”二者之間沖突，實現二者協同的有效手段。

不僅如此，此次政策還可實現多方利益協同。

李宇嘉分析，大量房源投入租賃市場，租金必然會下降，有利于降低新市民的租房成本。另一方面，靠市場化手段就自然而然就解決了保障性租賃住房的籌集渠道。

不過，要真正實現“租購并舉”，需保證房源在一定期限內不對外出售，并簽約保租、長租。李宇嘉表示，“這樣既能避免炒房，也可避免租金上漲。”

上述分析師皆認為，此類政策雖具有探索性，但對整體購房市場的影響有限、可控。從實際出發點看，主要仍是從盤活存量資產、擴大可出租房源、大力發展租賃市場的角度進行。

長沙市對租賃住房市場的重視源于每年凈流入人口的增長。

數據顯示，近幾年來，長沙市每年凈流入人口均在30萬左右，位于國內大中城市前列。人才流入的首要問題便是住房，尤其是就業大學生、青年人、產業工人、創業者等新市民群體的租住需求旺盛。

在這次政策調整背后，長沙樓市目前也面臨一定回暖壓力。

克而瑞數據顯示，“五一”期間，長沙內五區商品住宅供應為零，網簽建面約12.9萬平方米，同比去年下跌33%。期間集中開盤項目僅6個，共推出543套房源，成交290套，平均去化僅有約53%。

在今年的前三個月，根據長沙市統計局，全市商品房銷售面積400.53萬平方米，下降14.4%；其中住宅銷售面積347.87萬平方米，下降18.8%。

毋庸置疑，新政出臺對穩定樓市勢必會產生積極效果，待利好政策逐步落地，行業信心有望不斷增強，市場回溫仍可期待。