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郁亮攜文旅以救萬科

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郁亮攜文旅以救萬科

能否成為文旅巨頭

文|零態LT  梁瀟

編輯|胡展嘉

保利宋廣菊、融創孫宏斌、恒大許家印都逐漸淡出江湖,地產界的紅人就只剩下萬科郁亮了。

然而今年萬科的業績會比較有意思。以前都是董秘先說,這次郁亮直接打頭陣,上來就進行了一番自我檢討和解釋,“認錯”態度誠懇,并向52萬名萬科股東表示歉意。萬科發布業績,利潤出現斷崖式下跌,的確讓眾人驚掉下巴,萬科去年歸母凈利潤只有225億元,相較于2020年接近腰斬。

“交出這樣的成績單,我倍感壓力,內心充滿緊迫感。”萬科董事會主席郁亮在次日的業績發布會上向投資者與媒體反思業績下滑與管理層的得與失。

諸多媒體用“檢討”一詞來形容今年業績發布會的基調,但事實上在房地產債務去杠桿的背景下,萬科2021年最新的分紅比例由2020年的35%提高到50%,合計擬派發分紅112.77億元,萬科賬面現金流的充沛,以及向投資者負責的態度,足以彰顯萬科經營的穩健與韌性,當日A股、港股均以股價上漲表達了投資者對萬科管理層的“投票”。

01、萬科“業績洗澡”疑云

“業績洗澡”指的是上市公司刻意壓低公司業績,將一些利潤推遲到下一個發布期進行集中體現,從而達到下一個發布期業績大漲的一種手段。

舉個例子,兩年業績都下降10%,那就要被罵兩年;但一年下降30%,另一年漲10%,就只要被罵一年。事實上,投資者有這個疑問很正常。橫向對比宇宙房企碧桂園及排在萬科之后的房企業績表現,都無法理解萬科歸母凈利超4成下跌這一事實。

零態LT(ID:LingTai_LT)過往文章《連碧桂園都撒不起錢了》中提到,碧桂園去年歸母凈利潤267.97億,同比減少23.49%,但萬科的下跌幅度是碧桂園的兩倍之多。

萬科的跌幅甚至可以在Top10房企里面排在前幾位。說得更具體點,萬科跌幅僅次于恒大、綠地、融創。此前,融創預計凈利下跌85%。很難不讓人懷疑,郁亮又“藏利潤”了。

郁亮犧牲年度獎金來“謝罪”,去年一年的薪酬大幅降低88%至154.7萬元,2020年郁亮的薪酬還是1247萬元。此外,萬科任職的8位董事、監事及高管合計稅前報酬也同比下降50%。

02、今年目標要企穩回升

在郁亮的檢討中,也多次分析了萬科此次凈利下滑的原因,其中就提到,萬科管理方面存在離散度大、參差不齊問題。

即區域公司和項目之間的盈利表現兩級分化,有做得好的項目,也有難以消化的項目。經過這一劫,萬科或許對于投資拿地需要花更多心思了。郁亮坦言,從去年下半年起,萬科已經取消此前的投資額度分配辦法,開始對投資進行集中管控,提高對投資要求。

那么今年,萬科打算怎么做?郁亮說了四個字——“企穩回升”,也就是營業收入和凈利潤不能再跌了。自2014年至今,萬科探索多元化業務付出了代價,多條賽道同步推進(物流、長租公寓、物業等),所面臨的難度和付出的成本,遠遠超出了萬科管理層預期。

一位房產從業者稱,這主要包括兩個方面,一是萬科非開發業務即多元化板塊的利潤增長。二是萬科表示,開發業務維持毛利率20%。

郁亮說,學費交得差不多了,是時候要創收創利了。萬科的經營、服務類業務正在逐步形成新的利潤蓄水池。他提到,萬科物業收入過去10年復合增速超30%,物流近3年達到52%,公寓業務近3年達到40%,印力近5年為20%。2021年,萬科整體經營服務業務(地產之外)收入超過400億。

萬科現有的土地儲備資源,可以支撐未來2~3年的業務發展需要。目前萬科在建面積1億平方米,擬開發面積超過4500萬平方米。此外,截止到去年年底,萬科已售未結合同金額累計超過7100億元,是2021年結算收入的1.6倍。這些已售未結,將在之后的財年陸續轉化為結算收入。

去年,萬科開發業務的毛利總額同比大幅減少189億元。“原來房地產傳統的發展方式是以速度、規模作為加法,以高金融杠桿作為乘法的發展模式,凡是沿著過去這種模式走下去的,可能都會退。如果說今天不再簡單追求速度規模,不再用高金融杠桿,我覺得都能活下來。”郁亮的這番話,既說給自己聽,也說給行業同行聽。

03、文旅繞道發力

萬科在文旅版圖上的“野心”,已不止于冰雪行業了。

冬奧紅利下,萬科曾經“無心插柳”的冰雪事業日趨火熱。已經開業運營的吉林松花湖、北京石京龍與北京西山滑雪場三個項目,令萬科在國內的冰雪度假市場占得一席之地。相比在冰雪事業上的高調,萬科在酒店乃至度假板塊的布局,相對低調不少。而隱去“冰雪”標簽,突出酒店及度假,萬科用意何在?

當我們更具體細致的拆解萬科這一版圖會發現,一個“悶聲”擴張、潛在的文旅“大佬”的面目更加清晰。

在文旅領域的進擊者中,萬科的布局擴張略顯“低調”,這或和其至今缺少一個顯眼標簽有關。

在傳統房企五強中,有四家成立了專門的文旅公司(集團),除了萬科。恒大旅游集團、碧桂園文商旅集團、融創文旅集團、保利(海南)旅游發展有限公司,而諸如“文旅城”、“童世界”、“養生谷”等,成為各自突出的項目屬性字眼,但若說到萬科的文旅項目,個性或特色還較為模糊。

但若大致梳理,會至少發現三個重點信息:

一是萬科進入文旅領域其實很早,是先行者,比如在房企乃至國內企業的冰雪產業布局方面,有領先優勢。以及有“神盤”之稱的良渚文化村,標桿地位目前幾乎未減;

二是早些年萬科的文旅項目投資布局相對穩健和保守,攪局動靜不是很大,加之高管對外的一些聲調中刻意弱化文旅地產屬性,但近幾年聲勢擴增,投資了不少文旅項目,整體有些“悶聲”布局擴張態勢;

三是萬科目前雖沒有較突出的產品項目標簽條線,但現有的文旅盤子已不算小,至少已形成四個業務板塊:文旅地產、冰雪項目、高端酒店和文化產業。

2018年,萬科以8.07億元接手云南城投的太陽山項目,并將其改名為撫仙湖國際旅游度假區。后又通過收購云南城投子公司股權開發文旅地產項目“大理拾叁月”,并在西雙版納投資開發曼西緹· 雨林度假小鎮等。此外,萬科在四川西昌還簽約有中國邛海·17度國際旅游度假區項目。

由此參考延伸,萬科借由住宅項目開發,已聚合了大體量的房主或業主,他們可算是萬科的“私域流量”,除了住房外,他們還有更多的消費需求,酒店住宿、養老、旅游度假等。

此外,萬科的梅沙教育板塊,既為地產項目提供了教育配套,也聚集了大量家庭親子群體,這些也是其度假區的客流或潛在客流。這其中又包括存量的業主家庭流量,也包括面向社會的增量客群。

圍繞一個業主或一個家庭單位的“流量”,萬科有打通流量與文旅產品,形成較好循環的可能。

再說內容。文旅項目的打造、迭代更新,保持一定持續運營競爭力的關鍵之一,是好的內容及其持續供給,眾多文旅項目競奪IP尋求合作,以及突出IP標簽,一大緣由是這些IP內容在市場上的競爭力,包括不限于持續引流,做長產業鏈開發變現價值等。

同時,酒店、文娛IP項目或產品等,也可放入度假區板塊,且實為必要。

或可猜測的是,在文旅地產乃至文旅領域,萬科躬身入局的決心與動作已愈加明顯。既有的業務布局與邏輯,已部分證明其路徑的可行性和未來想象力,但同時也要看到,其面臨的挑戰,與其他巨頭房企無異,未來項目區域布局、運營情況以及回報能力等具體發展如何,能否成為真正的文旅巨頭,還需要更長時間去證明。

運營|陳佳慧

出品|零態LT(ID:LingTai_LT)

本文為轉載內容,授權事宜請聯系原著作權人。

郁亮

  • 萬科調整核心管理團隊,深圳國資全面進駐
  • 萬科官宣重大調整:郁亮、祝九勝辭職,深鐵董事長辛杰接任董事會主席

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郁亮攜文旅以救萬科

能否成為文旅巨頭

文|零態LT  梁瀟

編輯|胡展嘉

保利宋廣菊、融創孫宏斌、恒大許家印都逐漸淡出江湖,地產界的紅人就只剩下萬科郁亮了。

然而今年萬科的業績會比較有意思。以前都是董秘先說,這次郁亮直接打頭陣,上來就進行了一番自我檢討和解釋,“認錯”態度誠懇,并向52萬名萬科股東表示歉意。萬科發布業績,利潤出現斷崖式下跌,的確讓眾人驚掉下巴,萬科去年歸母凈利潤只有225億元,相較于2020年接近腰斬。

“交出這樣的成績單,我倍感壓力,內心充滿緊迫感。”萬科董事會主席郁亮在次日的業績發布會上向投資者與媒體反思業績下滑與管理層的得與失。

諸多媒體用“檢討”一詞來形容今年業績發布會的基調,但事實上在房地產債務去杠桿的背景下,萬科2021年最新的分紅比例由2020年的35%提高到50%,合計擬派發分紅112.77億元,萬科賬面現金流的充沛,以及向投資者負責的態度,足以彰顯萬科經營的穩健與韌性,當日A股、港股均以股價上漲表達了投資者對萬科管理層的“投票”。

01、萬科“業績洗澡”疑云

“業績洗澡”指的是上市公司刻意壓低公司業績,將一些利潤推遲到下一個發布期進行集中體現,從而達到下一個發布期業績大漲的一種手段。

舉個例子,兩年業績都下降10%,那就要被罵兩年;但一年下降30%,另一年漲10%,就只要被罵一年。事實上,投資者有這個疑問很正常。橫向對比宇宙房企碧桂園及排在萬科之后的房企業績表現,都無法理解萬科歸母凈利超4成下跌這一事實。

零態LT(ID:LingTai_LT)過往文章《連碧桂園都撒不起錢了》中提到,碧桂園去年歸母凈利潤267.97億,同比減少23.49%,但萬科的下跌幅度是碧桂園的兩倍之多。

萬科的跌幅甚至可以在Top10房企里面排在前幾位。說得更具體點,萬科跌幅僅次于恒大、綠地、融創。此前,融創預計凈利下跌85%。很難不讓人懷疑,郁亮又“藏利潤”了。

郁亮犧牲年度獎金來“謝罪”,去年一年的薪酬大幅降低88%至154.7萬元,2020年郁亮的薪酬還是1247萬元。此外,萬科任職的8位董事、監事及高管合計稅前報酬也同比下降50%。

02、今年目標要企穩回升

在郁亮的檢討中,也多次分析了萬科此次凈利下滑的原因,其中就提到,萬科管理方面存在離散度大、參差不齊問題。

即區域公司和項目之間的盈利表現兩級分化,有做得好的項目,也有難以消化的項目。經過這一劫,萬科或許對于投資拿地需要花更多心思了。郁亮坦言,從去年下半年起,萬科已經取消此前的投資額度分配辦法,開始對投資進行集中管控,提高對投資要求。

那么今年,萬科打算怎么做?郁亮說了四個字——“企穩回升”,也就是營業收入和凈利潤不能再跌了。自2014年至今,萬科探索多元化業務付出了代價,多條賽道同步推進(物流、長租公寓、物業等),所面臨的難度和付出的成本,遠遠超出了萬科管理層預期。

一位房產從業者稱,這主要包括兩個方面,一是萬科非開發業務即多元化板塊的利潤增長。二是萬科表示,開發業務維持毛利率20%。

郁亮說,學費交得差不多了,是時候要創收創利了。萬科的經營、服務類業務正在逐步形成新的利潤蓄水池。他提到,萬科物業收入過去10年復合增速超30%,物流近3年達到52%,公寓業務近3年達到40%,印力近5年為20%。2021年,萬科整體經營服務業務(地產之外)收入超過400億。

萬科現有的土地儲備資源,可以支撐未來2~3年的業務發展需要。目前萬科在建面積1億平方米,擬開發面積超過4500萬平方米。此外,截止到去年年底,萬科已售未結合同金額累計超過7100億元,是2021年結算收入的1.6倍。這些已售未結,將在之后的財年陸續轉化為結算收入。

去年,萬科開發業務的毛利總額同比大幅減少189億元。“原來房地產傳統的發展方式是以速度、規模作為加法,以高金融杠桿作為乘法的發展模式,凡是沿著過去這種模式走下去的,可能都會退。如果說今天不再簡單追求速度規模,不再用高金融杠桿,我覺得都能活下來。”郁亮的這番話,既說給自己聽,也說給行業同行聽。

03、文旅繞道發力

萬科在文旅版圖上的“野心”,已不止于冰雪行業了。

冬奧紅利下,萬科曾經“無心插柳”的冰雪事業日趨火熱。已經開業運營的吉林松花湖、北京石京龍與北京西山滑雪場三個項目,令萬科在國內的冰雪度假市場占得一席之地。相比在冰雪事業上的高調,萬科在酒店乃至度假板塊的布局,相對低調不少。而隱去“冰雪”標簽,突出酒店及度假,萬科用意何在?

當我們更具體細致的拆解萬科這一版圖會發現,一個“悶聲”擴張、潛在的文旅“大佬”的面目更加清晰。

在文旅領域的進擊者中,萬科的布局擴張略顯“低調”,這或和其至今缺少一個顯眼標簽有關。

在傳統房企五強中,有四家成立了專門的文旅公司(集團),除了萬科。恒大旅游集團、碧桂園文商旅集團、融創文旅集團、保利(海南)旅游發展有限公司,而諸如“文旅城”、“童世界”、“養生谷”等,成為各自突出的項目屬性字眼,但若說到萬科的文旅項目,個性或特色還較為模糊。

但若大致梳理,會至少發現三個重點信息:

一是萬科進入文旅領域其實很早,是先行者,比如在房企乃至國內企業的冰雪產業布局方面,有領先優勢。以及有“神盤”之稱的良渚文化村,標桿地位目前幾乎未減;

二是早些年萬科的文旅項目投資布局相對穩健和保守,攪局動靜不是很大,加之高管對外的一些聲調中刻意弱化文旅地產屬性,但近幾年聲勢擴增,投資了不少文旅項目,整體有些“悶聲”布局擴張態勢;

三是萬科目前雖沒有較突出的產品項目標簽條線,但現有的文旅盤子已不算小,至少已形成四個業務板塊:文旅地產、冰雪項目、高端酒店和文化產業。

2018年,萬科以8.07億元接手云南城投的太陽山項目,并將其改名為撫仙湖國際旅游度假區。后又通過收購云南城投子公司股權開發文旅地產項目“大理拾叁月”,并在西雙版納投資開發曼西緹· 雨林度假小鎮等。此外,萬科在四川西昌還簽約有中國邛海·17度國際旅游度假區項目。

由此參考延伸,萬科借由住宅項目開發,已聚合了大體量的房主或業主,他們可算是萬科的“私域流量”,除了住房外,他們還有更多的消費需求,酒店住宿、養老、旅游度假等。

此外,萬科的梅沙教育板塊,既為地產項目提供了教育配套,也聚集了大量家庭親子群體,這些也是其度假區的客流或潛在客流。這其中又包括存量的業主家庭流量,也包括面向社會的增量客群。

圍繞一個業主或一個家庭單位的“流量”,萬科有打通流量與文旅產品,形成較好循環的可能。

再說內容。文旅項目的打造、迭代更新,保持一定持續運營競爭力的關鍵之一,是好的內容及其持續供給,眾多文旅項目競奪IP尋求合作,以及突出IP標簽,一大緣由是這些IP內容在市場上的競爭力,包括不限于持續引流,做長產業鏈開發變現價值等。

同時,酒店、文娛IP項目或產品等,也可放入度假區板塊,且實為必要。

或可猜測的是,在文旅地產乃至文旅領域,萬科躬身入局的決心與動作已愈加明顯。既有的業務布局與邏輯,已部分證明其路徑的可行性和未來想象力,但同時也要看到,其面臨的挑戰,與其他巨頭房企無異,未來項目區域布局、運營情況以及回報能力等具體發展如何,能否成為真正的文旅巨頭,還需要更長時間去證明。

運營|陳佳慧

出品|零態LT(ID:LingTai_LT)

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