房地產(chǎn)行業(yè)面臨調(diào)整之際，金科股份去年繼續(xù)保持了營收規(guī)模的增長。

4月29日晚間，金科股份（000656.SZ）發(fā)布2021年度業(yè)績報告。報告顯示，2021年金科股份實現(xiàn)營業(yè)收入1123.1億元，同比增長28.05%；實現(xiàn)凈利潤66.88億元、歸屬母公司股東凈利潤36.01億元。

2021年，在保持現(xiàn)金流安全的前提下，金科股份還累計新增土地儲備47宗，土地購置合同金額為376億元，計容建筑面積976萬平方米，投資銷售比控制在40%以內(nèi)。

其中，通過“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、收并購等方式獲取的土地計容建筑面積為549萬平方米，占56%；新增土地儲備按計容建筑面積計算二三線（含新一線）城市占比約87%。

除了適度擴容，金科股份去年更重視去庫存和抓回款。在銷售方面，金科股份實現(xiàn)銷售金額約1840億元，連續(xù)3年位列行業(yè)TOP20。分區(qū)域來看，報告期內(nèi)，華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區(qū)的銷售金額占比分別為40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%，區(qū)域布局更合理。

在保交付方面，截至2021年底，金科股份及所投資的公司期末在建項目約400個，全年新開工面積約1485萬平方米，期末在建面積約6096萬平方米，竣工面積約2111萬平方米，全年交付住宅面積約2175萬平方米，房屋套數(shù)約14.16萬套。

繼續(xù)降負債

截至2021年底，金科股份經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為142.04億元，總資產(chǎn)約為3713億元。

隨著總負債規(guī)模持續(xù)降低，截至2021年底，其資產(chǎn)負債率降為79.07%，同比降低1.65個百分點；凈負債率為69.51%，同比降低5.56個百分點，扣除合同負債后的資產(chǎn)負債率為69.17%，同比降低0.68個百分點，存貨周轉(zhuǎn)率為39.99%，同比增長9.99個百分點。

金科股份表示，公司在保障現(xiàn)金流安全的前提下，有息負債規(guī)模繼續(xù)下降，由2020年末的976.64億元下降至806.1億元，同比壓降規(guī)模約170億元，較2020年6月末最高峰值壓降規(guī)模近300億。

在降負債的同時，金科股份也完成了公開債務兌付。2021年全年，金科股份完成市場債務兌付8次，兌付金額超106億元，避免了公司陷入不利的財務困境中。

得益于財務表現(xiàn)和維持了市場信用，金科股份的融資也較為暢通。2021年，金科股份實現(xiàn)境內(nèi)外各類公開市場債務融資（含公司債、超短融、美元債、ABS、CMBS等）10次，融資規(guī)模約118億元。

從其融資結(jié)構(gòu)來看，截至2021年底，金科股份銀行融資余額為419.39億元，占比52.03%；非銀行金融機構(gòu)融資余額降至197.13億元，占比降至24.45%；公開市場融資余額為189.58億元，占比提升至23.52%。

另外，為了保證現(xiàn)金流安全，金科股份去年加強了現(xiàn)金流管理工作，一是搶抓銷售回款，回款率達到101%，創(chuàng)歷史新高；二是通過動態(tài)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營節(jié)奏等方式，實現(xiàn)全年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額142億元，連續(xù)四年為正；三是處置風力發(fā)電資產(chǎn)收到股權(quán)處置款12.5億元，通過金科服務引進戰(zhàn)略投資者貢獻現(xiàn)金超40億元。

金科股份強調(diào)，2022年要強化回款，將“做有回款的銷售”作為底線，同時抓好融資上賬，盤活項目現(xiàn)金流，適時處置低效沉淀資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

多元業(yè)務發(fā)展

對房企來說，在發(fā)展新周期，已經(jīng)不單單是規(guī)模、經(jīng)營力的比拼，而是尋找新的增長點，形成地產(chǎn)與“地產(chǎn)+”業(yè)務的協(xié)同發(fā)展。

金科也不例外，除地產(chǎn)主業(yè)外，其已形成智慧服務、商業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)運營以及輕資產(chǎn)運營四大“地產(chǎn)+”業(yè)務線。

其中，金科服務2021年全年實現(xiàn)營業(yè)收入59.68億元，同比增長約77%；歸母凈利潤10.57億元，同比增長71%。合約管理面積達到3.6億平方米；在管面積達到2.4億平方米，獨立第三方占比約為58%。

在商業(yè)地產(chǎn)方面，金科商業(yè)也在探索新發(fā)展模式。一是把握社區(qū)商業(yè)發(fā)展的大趨勢，轉(zhuǎn)型智能社區(qū)商業(yè)；二是通過產(chǎn)商融合參與城市更新綜合業(yè)務；三是拓展商業(yè)輕資產(chǎn)、代建業(yè)務。

目前，金科商業(yè)已經(jīng)形成了金科中心、金科愛琴海和金WALK未來生活中心三大產(chǎn)品線。2021年，商業(yè)板塊貢獻營收同比增長30%，截至2021年，金科商業(yè)在管項目達到80個，在管面積超過307萬平米。

金科的產(chǎn)業(yè)運營則以科技化為主，圍繞智能制造、數(shù)字科技、健康科技、總部經(jīng)濟、醫(yī)康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)方向，已實現(xiàn)全國22個城市的布局，累計開發(fā)和管理園區(qū)28個，入園企業(yè)年產(chǎn)值超過2000億元。

2021年，金科的服務、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展均提升了輕資產(chǎn)運營能力，分別體現(xiàn)在第三方市場的開拓、輕資產(chǎn)項目的擴張以及代建業(yè)務的發(fā)展。

金科的代建業(yè)務2021年實現(xiàn)代建項目銷售金額超20億元，新增代建儲備建筑面積140萬平方米，代建儲備建筑面積近600萬平方米，代建儲備貨值近500億元。