記者｜楊冰柯
杭州老牌房企眾安集團（00672.HK）在杭州今年的首批集中供地中刷了一波存在感。
在日前的杭州首批集中供地中，眾安先是在上午底價拿下了蕭山黨灣和戴村兩宗宅地。
緊接著在下午的一次性報價環(huán)節(jié)，眾安又搖中了三墩單元地塊、未來科技城聯(lián)榮片區(qū)地塊和蜀山單元地塊。
在這批集中供地中，眾安可謂收獲頗豐，拿地5宗，僅次于另兩家杭州房企濱江和綠城，拿地總金額為39.1億元，位列第七名，無論拿地宗數(shù)還是拿地金額眾安都比較突出。
根據(jù)眾安集團官網(wǎng)，其于1997年成立于杭州，堅持地產(chǎn)核心主業(yè)，圍繞“地產(chǎn)+”全面布局，下設(shè)房產(chǎn)、商業(yè)、服務(wù)、資本四大戰(zhàn)略版塊；業(yè)務(wù)覆蓋中高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營、物業(yè)服務(wù)、金融、酒店、影院、健康、教育等。
眾安集團創(chuàng)始人施侃成1963年出生于杭州，曾是杭州蕭山區(qū)財政稅務(wù)局公務(wù)員；1993年到1997年，出任蕭山市銀行房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理，主持開發(fā)建設(shè)銀行銀河公寓、銀河商務(wù)中心、銀河小區(qū)等項目。1997年，施侃成下海創(chuàng)業(yè)，成立了眾安集團前身眾安房產(chǎn)。
眾安集團2021年業(yè)績報告顯示，2021年眾安集團實現(xiàn)全口徑銷售額279.3億元，同比增長27.3%，其中97%左右的銷售額均來源于浙江省內(nèi)，大本營杭州貢獻達44%。
銷售規(guī)模增長，但眾安的營收卻大步下滑。根據(jù)眾安2021年業(yè)績報告，這一年，眾安集團實現(xiàn)營業(yè)收入49.7億元，其中地產(chǎn)銷售收入由于結(jié)轉(zhuǎn)時間的影響為42.8億元，同比下降36.6%。酒店經(jīng)營、商業(yè)租賃及物業(yè)管理等多元化業(yè)務(wù)收入約6.9億元，整體與2020年持平。
2021年眾安的利潤也在大幅下滑。根據(jù)年報，截至2021年12月31日止，眾安集團錄得毛利約人民幣14.76億元，較上年度下降約34.2%。毛利率約為29.7%，較2020年下降約0.5個百分點，歸屬母公司凈利潤僅7313.20萬元，同比大幅下降91.17%。
在財務(wù)狀況方面，根據(jù)年報，截止2021年底，眾安集團共持有現(xiàn)金77.5億元，現(xiàn)金短債比提升至2.14，長短債比為3.70。
截至2021年底，眾安借款總額約為169.9億元，其中一年以內(nèi)債務(wù)占比21%，1-2年債務(wù)占比45%。
雖然眾安集團的債務(wù)結(jié)構(gòu)看似較為合理，但這家公司的非限制現(xiàn)金僅為53億元，未來一年到期的銀行借款為36億元，加上供應(yīng)商欠款21億元，總計57億。這意味著，眾安集團依然面臨一定的債務(wù)兌付壓力。
另外，2021年眾安整體融資成本為6.20%，相較2020年底略有下降。凈負(fù)債率略有升高至77.5%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率同樣略有升高至66.9%。
值得注意的是，去年營收僅為49.7億，眾安在杭州的首批集中供地中就花掉了39.1億，這一拿地金額已占到去年總營收的78.7%。
在土地儲備方面，2021年眾安集團共新增12個項目，新增土儲總建面193.4萬平方米，新增土儲總價111.0億元。
從眾安的業(yè)績報告看，2020年，這家老牌房開始大舉擴張，僅2020年上半年，眾安便共斥資111余億元，12次出手搶地。而2019年全年，眾安僅新增土地5宗，斥資約40億元。
值得注意的是，創(chuàng)始人施侃成旗下的物業(yè)平臺眾安智慧生活在兩度遞表、歷時302天后終于通過港交所聆訊，距離登陸香港資本市場只差最后一步。
最新招股材料顯示，截至2021年12月31日，眾安智慧生活在管總建筑面積約為1180萬平方米，在管項目74個，涵蓋國內(nèi)6個城市及兩個省份；同期，總合約建筑面積約1710萬平方米，合約項目108個，覆蓋國內(nèi)17個城市及7個省份。
在披露2021年在管面積的47家物物企中，眾安智慧生活的在管規(guī)模僅排名第41位，屬于蚊型物企。
規(guī)模體量小，眾安智慧生活還嚴(yán)重依賴關(guān)聯(lián)方眾安集團。
根據(jù)招股書，2019年-2021年，眾安智慧生活來自關(guān)聯(lián)方所開發(fā)的物業(yè)項目收入分別為1.41億元、1.82億元、2.29億元，分別占同期總收入的78.0%、79.0%及77.5%。
目前的香港資本市場對物管公司尤其是蚊型物管公司并不看好。雖然施侃成可能通過物業(yè)公司再打通一條融資通道，但物管公司上市后的表現(xiàn)以及房產(chǎn)公司擴張后面臨的管理問題都要他亟待解決。
