文｜文軒財經

“剝離”房地產業務后的廈門國貿，提交了一份還算亮眼的成績單。

4月21日，廈門國貿披露的年報顯示，2021年，廈門國貿實現營業收入4647.56億元，同比增長32.38%；凈利潤34.12億元，同比增長30.61%；凈資產收益率17.62%，同比增加3.21個百分點。

截自廈門國貿2021年年報

自2020年11月官宣退出房地產行業，作為廈門國貿三大核心業務之一的房地產業務營收占比已下降至不足1%。

去地產化：103億將地產公司轉給控股股東

2021年6月12日，廈門國貿發布公告稱，公司及全資子公司廈門啟潤擬將合計持有的國貿地產100%股權轉讓給控股股東國貿控股。此外，公司擬將持有的國貿發展51%股權轉讓給國貿控股。

國貿地產和國貿發展正是廈門國貿主要的房地產經營公司。交易完成后，廈門國貿不再持有國貿發展和國貿地產的股權，國貿地產被“劃歸”于國貿控股。

也就是說，廈門國貿，將手上的地產業務基本移交了出去。這也意味著，這家老牌國企34年的地產之路，就此止步。

廈門國貿始創于1980年，1996年在上海證券交易所上市，其實際控制人為廈門市國資委。

1987年，廈門國貿開始進入房地產領域，成立了國貿地產，房地產業務與供應鏈管理和金融服務并列為廈門國貿的三大核心主業。

2007年起，國貿地產開始走出大本營廈門，陸續進駐漳州、龍巖、合肥、蕪湖、南昌、上海、杭州等城市，去年，國貿地產在廣州、成都拿地，至此已基本實現全國布局。

最輝煌時，國貿地產也曾經連續10年進入房地產百強企業。

那么，廈門國貿為何要選擇退出房地產呢？

地產業務貢獻不高，或是其被剝離的主因。

2021年，廈門國貿三大主營業務供應鏈管理業務、金融服務業務和房地產業務實現營收分別為4564.06億、44.02億、39.47億，占整體營收比例分別為98.2%、0.95%、0.85%。

截自廈門國貿2021年年報

文軒財經翻閱廈門國貿歷年年報顯示，房地產業務作為公司三大主營業務之一，近年對廈門國貿總營收的貢獻卻并不如意，營收貢獻率始終在5%左右徘徊。

2019年，房地產業務營收占比連續下降至約3.5%。

數據來源廈門國貿年報，文軒財經整理制圖

2020年11月，廈門國貿宣布退出房地產業，在《廈門國貿集團股份有限公司五年發展戰略規劃綱要（2021年-2025年）》，其稱房地產是資金密集型行業，高速發展需要大額增量資源支持。

對于退出房地產的原因，廈門國貿表示公司房地產業務體量較小，限購、限貸政策對房地產市場需求影響較大，為此給企業經營發展帶來不確定性因素。

根據戰略規劃，廈門國貿將集中資源投入供應鏈管理與金融服務兩大核心主業，積極發展健康科技等戰略新興業務。

文軒智庫專家、知名地產分析師嚴躍進表示，一般剝離的方式可以通過出售股權、逐漸停止拿地等方式來退出。退出原因分兩部分，一部分和退房令有關，主要還是需要強調聚焦實體經濟和主業，另一部分或和行情本身有關，尤其很多中小企業投資擴張機會不大。對于廈門國貿來說，因為房地產業務占比不高，所以退出難度確實不大，企業實際上在做積極調整。

嚴躍進認為，從行業角度看，類似退出確實也說明房地產市場面臨了一些壓力，或者說部分企業在做大規模方面有很多阻力。

拿地擴張步伐不停

雖然聲稱要退出房地產行業，但在全國土拍市場上，廈門國貿卻并沒有停下拿地擴張的步伐。

公開報道顯示，過去的2021年，廈門國貿多次攜手融創，在全國多個重點城市攻城略地：

4月27日，廣州土拍中，融創+廈門國貿聯投體以底價43.18億元拿下增城區地塊；

5月13日，廈門集中土拍中，中海+廈門國貿聯合體以92.3億元競得思明地塊；

5月26日，由融創+國貿組成的聯合體再收獲北京海淀樹村南地塊，成交總價為57.3億元、競配20%的政府持有商品住宅產權份額；

9月，廈門國貿以4.6億拿下南京橋林地塊；

12月1日，廈門國貿13.8億拿地福州臺江區。

對于一邊宣布退出，一邊又不斷拿地的行為，廈門國貿董秘辦相關負責人曾向媒體解釋稱，新拍地項目，不是上市公司去拍地的，而是控股股東去操作的一個行為。并表示未來擬將上述項目委托給國貿地產進行經營管理，以解決本次資產出售后與控股股東在房地產行業的同業競爭。

文軒智庫專家、諸葛找房數據研究中心分析師梁楠認為，廈門國貿宣告退出房地產，一方面或是房地產行業整體環境、地產業務營收不及預期有關，另一方面或與“退房令”也有一定關聯。但作為上市公司，退出房地產行業涉及資產變動等，業務調整步伐較緩，短期內難以完全剝離地產業務，這或是廈門國貿持續拿地的原因。

國貿成都：一年3項目，新項目挑戰大

除了熟悉的廈門、福州等東南區域市場，在相對陌生的成都市場，廈門國貿也先后落子。

去年12月8日，成都第三批次集中供地期間，廈門國貿首次現身成都土地市場公開拿地。以12600元/㎡的成交單價、約10.3億元的成交總價底價拿下青羊區非遺板塊1宗約49畝的純住宅地塊，該宗地限定清水房價為23000元/㎡。

今年首批次集中供地期間，廈門國貿在成都再下一城：以13910元/㎡的成交單價、約7.5億元的成交總價底價拿下同板塊1宗約36.6畝的純住宅地塊，該宗地限定清水房價為25260元/㎡。

事實上，早在拿地之前，國貿地產已經通過聯合開發的方式進入成都，與融創合作開發了國貿環球融創青云臺項目。

去年10月，青云臺項目首次開盤，當時推出的292套房源僅有6組客戶報名，最后由開發商自主銷售。房聯認購端口數據顯示，截止4月25日，該項目首批次房源還剩余170套處于待售狀態。

4月23日，國貿青羊區49畝項目正式亮相，國貿鷺原城市展廳在青羊優品道廣場開放。

據悉，國貿地產目前有三大產品線，分別是天琴系、上系和原系。其中，天琴系定位為TOP級豪宅，上系主要針對高凈值人群，而更為親民的原系則主要針對城市中產階級。

在成都獨立操盤的首個項目，國貿地產選擇了三大產品線中覆蓋客戶更廣的原系。據介紹，原系目前已在廈門、福州、上海、寧波等城市落地。

值得注意的是，相對大本營廈門，國貿地產在成都市場上的經驗幾乎空白，按照以往經驗，一個新品牌的落地和建設都是一個比較漫長的過程，因此對于“新人”國貿地產而言，在高手如云的成都市場打出的第一張牌——國貿鷺原，面臨的挑戰將不會小。

梁楠認為，一方面由于多數成都本土房企發展實力較強，在其規模化發展過程中，憑借對客戶群體深入的熟悉度，已逐漸摸索出較為全面清晰的產品線，經過多次產品迭代后，打造項目的品質力自是不言而喻，且產品可覆蓋剛需、剛改等不同群體的需求；另一方面，外地入駐成都市場的房企，也基本都在成都市場上實現深耕，產品特色較為突出，同時也形成了一定的品牌影響力。

“此時，廈門國貿落子成都將面臨產品力、品牌力樹立以及水土不服等挑戰”，鑒于此，廈門國貿需要因地制宜、優化并完善自己的產品線，同時從客戶的需求出發，提升產品品質，強化運營能力，打造屬于自己的產品特色，梁楠表示。

對于目前的市場環境，新項目將采取怎樣的打法？在成都后續是否還有拿地計劃？基于以上問題，文軒財經聯系到國貿地產內部人員，對方以不方便為由婉拒了采訪請求。

嚴躍進表示，成都市場需求比較充足、拿地成本可控，對國貿來講，做好標桿項目，有助于給企業經營帶來較好的資金支持。同時，項目如果做成功的話，也有助于后續全國市場的擴展和復制，能夠增強房地產投資方面的信心。