文｜中國網地產
4月15日晚間，南都物業發布2021年年報。數據顯示，2021年南都物業實現營收15.93億元，同比增長12.7%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.63億元，同比增長18.1%。
緩慢增長的南都物業，正是當下中型物企的普遍真實寫照。
“物業第一股”的價值回歸
2018年2月1日，南都物業正式登陸上交所主板，成為國內A股市場物業第一股，風頭一時無兩。據其發布的招股說明書顯示，南都物業股票發行價格為16.25元/股，發行市盈率為22.98倍。發行股數不超過1984.127萬股，募集資金總額約3.22億元。
截至2022年4月26日收盤，南都物業股價報12.93元/股。事實上，南都物業近年來并非毫無發展，其在管面積與營收、利潤均保持緩慢的增長，期間股價也曾一度飆升。但緊隨其后的往往不是百尺竿頭，而是新一輪的下跌。
從2018年上市至今，南都物業借力資本市場實現了自身的逐步發展。2018年，南都物業實現營業收入10.59億元，實現歸母凈利潤0.92億元，其中歸屬于母公司所有者權益合計為6.39億元。截至2018年末，南都物業累計簽約面積為5542.6萬平方米，累計簽約項目個數為433個。
2019年，南都物業實現營業收入12.44億元，同比增長17.55%；實現營業總成本10.99億元，同比增長15.60%；實現歸屬于母公司凈利潤為1.13億元，同比增長24.09%。截至2019年末，南都物業累計總簽約項目496個，累計總簽約面積6060.61萬平方米。
在2020年，南都物業實現營收14.13億元，同比增加13.58%，歸母凈利潤為1.38億元，同比增加21.01%，扣非后凈利潤同比增長29.39%。截至2020年末，南都物業累計總簽約項目 576 個，累計總簽約面積約 7001.62 萬平方米。
到了2021年，南都物業營業收入增加至15.93億元，較2018年增長50.42%，歸屬于上市股東凈利潤1.63億元，累計總簽約面積7591.6萬平方米，累計總簽約項目651個。
不難發現，雖然南都物業的營收、利潤與規模的增長速度遠低于同期頭部物業企業的增長速度，但也保持著相對穩健的發展。但其發展模式的趨同與缺乏創新以及業務能力邊界的過于明確，讓資本市場對其爆發式增長與發展缺乏信心，這也使得南都物業的估值不斷回調，這也是當下中型物業企業在資本市場面臨的普遍問題。
能力邊界之外頻頻吃虧
事實上，南都物業并非不愿意積極嘗試。只是每一次大膽嘗試的背后，得到的總是教訓與虧損，這也一定程度上束縛住了南都物業的手腳。
南都物業曾表示，未來運營公寓租賃項目的大悅商業將向輕資產運營模式轉型，且公司的長租公寓為募投項目，后續不再增加其他項目。
2019年，南都物業長租公寓營業收入0.24億元，但成本達0.33億元，虧損接近0.1億元。2020年，南都物業長租公寓實現營業收入2873萬元，毛利率為-28.8%。2021年，南都物業資產管理服務實現營收3141萬元，成本達4234萬元，毛利率進一步降至34.76%，成為南都物業持續的虧損點。
年報顯示，南都物業資產管理業務主要分為產商運營、公寓運營、酒店運營三類業務等。旗下大悅商業公司以“產品+互聯網+社群”為手段，打通存量資產行業的產業鏈條，提供全體系招商運營閉環服務，立志成為國內領先特色主題商業全程運營商。報告期內南都物業開始布局產業招商及商業招商業務，輸出專業化招商運營服務，包括前期招商執行、開業籌備，到后期的商業運營、物業服務，同時表示未來還將進一步夯實其在商業、產業園區類物業的競爭優勢，形成產業協同效應。
南都物業進一步表示，在資產管理服務方面要采取“變守為攻、積極進取”的態度，縱向延伸地產服務全鏈，橫向涵蓋社區價值需求，通過承租運營、受托運營、聯營合作、并購等多種方式，實施以產業園區、寫字樓、商業等產商運營項目為主，酒店、公寓等住宿運營項目為輔的項目拓展計劃。
頻頻吃虧的南都物業，似乎并沒有吸取足夠的教訓，仍在持續加碼資產管理服務。但其現有團隊能否支撐業務發展并盡快扭虧，無疑要打上一個大大的問號。
矛盾數據之下紅海隱現
事實上，南都物業勉強維持現狀并略有發展已實屬不易，布局資產管理服務頗有未雨綢繆之意。但無論是資產管理服務還是物業服務，目前都已經是一片紅海。
以南都物業銷售費用為例，其2021年職工薪酬高達813.78萬元，2020年這一數據僅為477.43萬元，增速高達70.45%。與此同時，其辦公費也高達813.40萬元，同比增長14.16%，表明其市場拓展力度不斷加大。
來源：企業年報
但讓人疑惑的是，其廣告宣傳費與差旅費卻出現了同比下降的詭異現象。2021年其廣告宣傳費為359.40萬元，2020年這一數據為500.33萬元，同比下降28.17%。2021年其差旅費為137.35萬元，2020年這一數據為152.48萬元，同比下降9.92%。
薪資大幅上升、差旅費同比下降這一背離現象的背后，往往意味著企業加大了區域聚焦及現有布局區域深耕的力度，這也在一定程度上表明，物業行業競爭正愈發激烈，企業發展的區域正逐步受限。
在新興業務發展不順、原有業務模式單一的大背景下，南都物業，正越難越“南”。