記者｜楊冰柯
2021年是陳昱含執掌中南建設的第一年，房地產行業進入新的調整階段，她如履薄冰，但中南建設的發展還是遭遇到挑戰。
3月26日，中南建設（000961.SZ）舉行了線上業績發布會，出席會議的有中南建設董事長陳錦石、董事兼總經理陳昱含、副總經理兼財務總監辛琦以及董事會秘書梁潔。
公司經營34年來首次出現的業績虧損和中南的經營安全問題，成為業績會上中南管理層們需要面對的問題。面對投資者，中南建設管理層對市場普遍關注的話題進行了詳細解答，并進行了深刻反思。
直面業績預告偏差
根據業績報告，報告期內，中南建設實現營收792.1億元，同比增長0.8%；房地產業務實現合同銷售金額1973.7億元，銷售面積1468.7萬平方米。
建筑業務實現營業收入251.4億元，同比增長13.3%。年末有息負債（含期末應付利息）622.8億元，比2020年末減少176.3億元，同比下降22.06%，有息負債與年度經營規模比值處于行業最低水平。
中南建設在2021年保持住了不錯的經營性現金流狀況，年內經營活動產生的現金流量凈額為167.7億元，連續保持正值。全年經營性現金流入1446.7億元，是一年內到期各類有息負債（含期末應付利息）的6倍。
不過在公司營收保持穩定的情況下，中南建設還是在2021年年報首次出現業績虧損。
根據業績報告，公司經審計的歸屬上市公司股東凈利潤虧損33.8億元，與此前年度業績預告中披露的數字7.08億-21.23億元存在偏差。
中南建設董事兼總經理陳昱含沒有抱怨外部大環境，而把問題的根源放在公司內部。她表示，無論是偏于樂觀的業績預判、對會計準則的理解偏差還是實際交付的延后等都是表象，更深層的問題是公司管理和能力上的明顯短板。
陳昱含認為，首先公司面對市場持續下行階段，在年初的業績預告時對風險未能完全預判，對現有存貨的跌價準備，以及各項應收款和合同資產的減值計提不充分。
另外，中南建設對部分合營、聯營公司收入確認的不確定性準備不足，部分預計投資收益未能確認。
因疫情和市場調整的影響，中南建設的部分竣工項目沒能如期交付，不能確認收益。同時也有對部分利息支出的資本化條件預計謹慎度不夠，導致費用增加。
實際負債率不高
根據中南業績報告，2021年末中南建設有息負債622.8億元，比2020年末減少176.3億元。2021年末總負債率88.37%，凈負債率93.16%。公司總體負債中合同負債及相關待轉銷項稅合計1482.7億元，占公司全部負債的45.60%。
在同梯隊房企中，中南建設連續保持著有息負債與年度經營規模比值處于行業最低水平的記錄。
陳昱含表示，雖然2021年業績上出現了年度的虧損，整個公司的經營穩健程度是沒有變化的。
她還對今年的待償還債務進行了拆解說明，今年我們需要償還在公開市場只有17個億；對于110億銀行借款，其中一半可以用開發貸申請新的借款。剩余的一半開發貸根據國家給到的政策，不盲目抽貸、不斷貸、不壓貸的精神，可以申請延期和減少償還的金額。
“真正面臨實際上要還的不超過30億，這個相對來說壓力是比較小的。公司的有息負債少，償債能力強，安全保障度也是有的”。陳昱含稱。
中南建設董事長陳錦石也向投資者們表態，“我們這一次沒有躺下，還活著，而且肯定能繼續活著。我們實際負債率不高，這是最大優勢。”
現金流管理為第一位
在業績會上，陳昱含表示，未來的中南建設更多地要“安全至上，做我所能”。
她強調現金流的重要性，要把現金流管理放在首要的位置。
具體看，第一要穩定融資。密切與相關金融機構溝通，推動必要融資展期、轉貸續貸，確保授信穩定，增加經營性貸款等專項授信，增加企業自由現金流，增厚資金安全墊，壓降短債規模，降低兌付波峰，確保剛性兌付義務如期履行。目前中南還款金額較高的月份是6月和8月，為此公司做了充分的準備。
第二，瘦身出清。從能力和財務表現兩方面審視公司旗下業務布局，以“做我所能”方針實現業務聚焦，通過業務和資產出清減輕經營負荷，擴大核心業務安全邊界。
自去年以來，中南建設已完成項目股轉14個；地產和建筑業務區域分別由21年初的19個、15個雙雙減少到當前的8個、8個。
減少投資支出，也是中南建設去年在投資端進行的主要調整。陳昱含表述，“去年下半年公司停止拿地，我覺得這個決策是正確的，否則我們今天面臨的狀況可能會更困難。”
對于今年的投資計劃，陳昱含認為，目前市場還在調整，整個短期的土地市場競爭不會那么激烈。對中南建設來說，公司會堅持這種審慎的投資策略，也會增強未來對應風險的能力。
中南建設想要逐步企穩，需要在生產經營方面要逐步恢復穩定，通過融資和經營性現金流止血，確保穩定核心業務生產所需彈藥。截至今年一季度末，中南建設地產和建筑業務復工率分別達到83%和54%。
在內部管理方面，中南建設要做到精簡高效。通過關停并轉、去粗取精等方式，裁汰冗員，優化管理，壓降管費；同時由管理團隊帶頭厲行過冬文化。
2022年，中南建設的管費預算同比降幅達47%。另外，會把審慎經營原則通過大財務體系的重塑深入貫徹下去。
目前，中南建設也得到了相關政府的幫扶。作為大型民營上市企業，中南建設的穩定不僅關乎在地財政稅收，也關乎大量產業工人的就業和民生穩定，因此公司得到了各級政府的大力幫扶。
陳錦石也表示，中南建設是兩個行業的頭部企業，一個是建筑，一個是房地產。目前公司的負債率并不高，資產遠大于負債，認為市場會逐步好起來，會按照新的發展方式改善起來，房地產行業也將進入新的發展時代。