文｜一號地產(chǎn) 申克

長三角的土拍市場，很大程度上預(yù)示了行業(yè)未來的走向。

上海、蘇州、杭州、南京，是長三角板塊中最重要的四座城市，如果再延伸一下，合肥也可以納入?yún)⒖甲鴺恕?/p>

2022年的首輪集中供地，上述幾個城市的成交情況，聚焦了全行業(yè)的目光。

3月17日，合肥開啟2022年首輪集中供地，當天共計出讓17宗地塊，總成交價約149.78億元，其中15宗地進入競品質(zhì)階段，本土房企和外來國企成合肥土拍市場最大贏家；

3月底，蘇州2022年首批供地披露，共掛出15宗涉宅用地，總起始價226.98億元，值得關(guān)注的是，此次競買保證金比例從30%下調(diào)至20%，并對土拍出讓金的付款期限也做了適當放寬，不過目前還未開拍。

而到了4月22日的南京土拍，20宗出讓地塊就有6宗流拍，成交的地塊中還有8宗底價成交，只有3宗地塊觸及最高限價。

這樣的結(jié)果，還是大大超出了市場的預(yù)料！

不過好在緊隨其后的杭州土拍，挽救了一波長三角土拍的顏面。

杭州的這輪首拍，可謂是百花齊放。

據(jù)公開消息，今年首輪集中供地涉宅用地共60宗（包含2宗人才專項租賃住房用地），總出讓面積256.6公頃，分布于錢江新城二期、申花、三墩、運河新城、奧體、勾莊、未來科技城等熱門板塊，總起拍價約797.87億元，保證金比率20%，觸頂價溢價率8%-10%。

開拍前，曾有業(yè)內(nèi)人士表示，杭州本次沒有采用去年三批次使用的“預(yù)公告”和“勾地”模式，而是直接發(fā)出正式公告，“可見對于本次土拍信心十足。”

從結(jié)果來看，似乎也印證了這種判斷。

截至25日午間，除一宗地塊流拍之外，其余59宗地塊均結(jié)束競價。其中，27宗地塊以地價成交，23宗地塊則因觸及頂價，進入到“一次性報價”環(huán)節(jié)，觸頂率達到了39%，可見房企對杭州市場的認可。

本輪土拍中，表現(xiàn)最亮眼的房企無疑是杭州本地的濱江集團。濱江以總價184.35億元豪攬11宗地，其中有4宗位于主城區(qū)，如采荷板塊、申花板塊、文教板塊、鐵路北站板塊等，此外還搖到了奧體板塊的寶貴地塊，可以說是收獲滿滿。

杭州人的另一家心頭好房企綠城，則以146.38億元斬獲7宗地，眾安則以39.09億元斬獲5宗地，大家地產(chǎn)斬獲3宗地，德信地產(chǎn)也斬獲了1宗地。還有杭州本地中小房企坤和、金帝、興耀、華元等也各有斬獲。

與其他城市國企、央企成土拍主角不同，浙系房企在這輪杭州土拍中的表現(xiàn)絕對精彩，僅上述9家本土房企拿地數(shù)量超過了成交數(shù)的一半，其中本土民營房企占了三分之一多；

此外，深耕杭州的萬科拿到2宗、龍湖落子1宗；外來國企如建發(fā)搖到2宗，越秀拍到了3宗，大悅城、葛洲壩各1宗等等。

因此，從房企的參與度和成交來看，杭州這一輪土拍，似乎是激發(fā)了各類市場主體，讓人看到了市場復蘇的跡象。

當然，之所以能吸引這么多房企參與，且充分競爭，究其原因還在于杭州市場有利可圖。

相信大家還記得去年杭州首輪土拍過后，猝不及防的調(diào)控升級。最后連濱江集團也表示，努力做到1-2個點的凈利潤。

房企最怕的是什么？拍完地之后被“關(guān)門打狗”。而這次杭州土拍，留給開發(fā)商的利潤空間就相當可觀了。

從出讓條件和成交樓面價來看，以濱江拍得的采荷板塊常青夕照地塊為例，成交樓面價為38002元每平，精裝修限價60000元每平，差價達到了22000每平；文教板塊的翠苑單元地塊，成交價是28357元每平，精裝修限價是58600元每平，差價更是高達3萬元每平；

濱江搖到的奧體板塊奧體博覽中心地塊，最終成交樓面價為16800元每平，精裝修限價46000元每平，差價也接近3萬元每平。

一號君看了下，僅以濱江集團拍得的地塊看，限售價與樓面價之間的差值基本上在1萬多到3萬元每平之間。

這下濱江應(yīng)該不會再“叫苦”了，說不定還能把去年高價拍地的窟窿給填上。

其他房企拍得地塊的地售價差值也非常可觀。所以杭州這次土拍，只要來參與、能拍到地，可以說皆大歡喜。