文|邁點
物業主板上市公司2021年的財報披露已進入尾聲，目前只有4家物企尚未公布業績，恒大物業、彩生活、奧園健康、榮萬家因延遲發布業績正處于停牌中。
過去的一年，受地產的波及，物管行業分化加劇，有的物企攻城略地，有的物企被迫賣身救母。但從51家已披露財報或招股書的數據來看，行業整體依然向好，總在管面積超過70億平方米，2021年平均營收增幅達48%。
物業要持續發展，除了不斷增長的規模之外，根據各家發力的側重點不同，逐漸形成了三條主要的賽道，城市服務、社區增值服務、商業物管，并在此基礎上不斷提升價值供給能力。
城市服務，物業服務邊界不斷延伸
為什么這兩年城市服務的熱度持續提升?
隨著城市精細化管理需求快速增加，各地政府需要能夠統一權責、整合服務、協調資源的整體性服務提供者，以達到提高效率實現精細化管理的目的。
而物管企業恰好能夠做到，且本身又有規模及管理密度增長的訴求，兩者一拍即合。
碧桂園服務早在2015年就落子陜西省韓城市，開啟物管行業首單城市服務業務;2018年發布了“城市共生計劃”;2021年成立城市服務集團，正式實行公司化運營，發展戰略及產品體系已初步成形。
在上個月披露的2021年財報中顯示，碧桂園服務城市服務的營收已經達到約45.3億元，同比增幅412.3%，已遠高于社區增值服務和非業主增值服務產生的，成為其第二大營收業務。
從財報上看，大約有10家物企公布了其城市服務的財務數據。除了上述提到的碧桂園之外，還有兩家物企的城市服務營收占比超過了10%。一家是保利物業，2021年公共服務收入達14.6億元，占總收入13.6%;另一家是世茂服務，城市服務營收也有8.6億元，占總收入的10.1%。
隨著物管企業在城市服務領域不斷探索深入，其業務邊界也在不斷拓展，挑戰更復雜的業態。
2019年，保利物業提出“大物業”概念，從社會治理創新的角度看待物業行業。
2020年，保利物業提出以城鎮服務為核心載體的“543公共服務產品體系”，加速構建城市服務產業能力。
2021年，保利物業布局環衛服務產業鏈;建設公共服務智慧化管理平臺;試點探索城鎮煥新的“紅棉模式”，尋求老舊小區改造管理的長效解決方案等舉措，全面支撐城市服務戰略。
而世茂服務是在2021年憑借收購世路源環境以及金沙田成功布局城市服務領域的。2021年10月29日正式發布其城市服務業務，定位“城市大管家”，并發布了針對城市服務研發的服務產品體系。
今年以來，世茂服務旗下金沙田科技已經先后拿下了兩個億元大單，分別為陜西藍田縣和洋縣這兩個城鄉環衛一體化服務項目，總中標金額分別為近3.5億元和約1.2億元。
此外，還有雅生活、萬物云、旭輝永升服務、金科服務等多家物企也在積極布局城市服務賽道。4月中旬，第一服務控股發布了數字孿生智慧城市服務平臺——城市服務“藍圖”，進軍智慧化城市服務領域。
然而，實際情況是，城市服務領域的探索仍處于起步階段，它在給物企帶來規模提升的同時，部分物企也將公司整體毛利率下降歸因于城市服務業務。
在2021年的物企財報中，有4家單獨公布了其城市服務的毛利率水平，分別為雅生活服務22.1%、碧桂園服務17.6%、旭輝永升服務15.5%、世茂服務13.4%。而51家物業公司整體的平均毛利率達28.4%。
雖然城市服務本身的利潤水平目前并不高，但這項業務最大的發展空間在于對物企服務邊界的打開，讓物業企業可以更多地參與到城市服務的各個鏈條中去，從而創造更大的價值。
社區增值服務，物企的第二增長曲線?
社區增值服務，因為其高毛利、業務差異化等特征，被很多物業公司視為第二增長曲線。但從目前整體來看，社區增值服務在物業公司中的營收占比并不高，平均占比只有14.7%。
不過行業共識是，增值服務的收入占比在未來會持續增多。而社區增值服務營收在物企總營收中的占比越高，越能在一定程度上說明其服務能力，說明其物業管理能力越具備競爭性。
從財報來看，2021年碧桂園服務的社區增值服務收入超過綠城服務躍居第一，達33.28億元。綠城服務屈居第二，營收約28.36億元。然而綠城服務的在管面積不到碧桂園服務的一半。
綠城服務是最早一批開展增值服務的公司，圍繞文化教育、健康養老、新零售、到家服務、資產運營等五大生態，構建線上線下相融合的生活服務平臺。
2021年，綠城服務提出“五年五倍”的發展計劃，而在董事會主席楊掌法看來，“生活服務轉型是綠城服務實現‘五年五倍’發展的重要驅動力與核心競爭力。”
另一方面，社區增值服務的高毛利是物企可觀的利潤來源。有29家上市物企公布了社區增值服務的毛利率，平均值為43.2%，遠高于基礎物業管理。其中，濱江服務的社區增值服務毛利率高達71.3%，鑫苑服務、正榮服務、碧桂園服務等多家物企該業務毛利率都在60%以上。
2021年，濱江服務將社區增值服務改成了5S增值服務，涵蓋了硬裝服務、軟裝服務、中介服務、租賃服務、室內維修及智能設施設備更換升級服務等等。該項業務毛利率也同比2020年大幅增長了16.3個百分點。
事實上，大部分增值服務業務并不需要很高的專業技術能力，也不需要雄厚的重資金投入，進入門檻相對較低，企業也有充分的營利動機，未來市場空間潛力巨大。
商業物管，物管行業中的資本寵兒
在物管行業，商業物管一直備受資本青睞，商管物業占比較大的物業公司總能獲得更高的估值，憑什么?毛利率高!
目前所有上市物企中，市盈率最高的華潤萬象生活就是商管型物企的典型，其2021年商管部分的收入為35.65億元，占總收入的24.0%。華潤萬象生活截止4月25日的靜態市盈率為38.64。
但是，它不是所有物企里面商管收入最多的，已經遞交招股書的萬物云2021年的商管業務收入達52.88億元，占總收入的22.3%。但有一點要吐槽的是，萬物云商管毛利率僅16%，遠低于行業平均水平。
14家物企在財報中披露了商管業務毛利率，平均毛利率超過45%，遠超其它業務。融創服務的商管毛利率高達79.2%，位列第一。
2021年11月，融創服務以18億元收購融樂時代100%權益，將融創中國商管輕資產運營板塊整合了進來。不過就目前而言融創服務的商管含量還是偏低，僅占總營收的2.2%，有待進一步拓展。
接下來商管領域有兩大看點，一個是年初提交了招股書的龍湖智創生活，截止2021年9月30日商管業務營收約17.6億元，占總收入22.6%，又是一家“物管+商管”雙輪驅動的公司;
另一個是萬達商管，在上周剛剛完成了招股書的再次遞交。截止2021年底，萬達商管管理417個在管面積達5900萬平方米。根據弗若斯特沙利文的資料，按在管面積計算，萬達商管在全球及中國皆排名第一。
兩家公司上市究竟能夠獲得多少估值呢?值得期待。