文｜文軒財經

4月8日，《成都市地下空間開發利用管理條例》公開發布，其中明確地下空間禁止布局住宅項目，該《條例》將于6月1日起正式施行。

無疑，該《條例》的發布，對于有計劃開發“地下室”的住宅地塊，將會帶來直接影響。

近兩年，“雙集中”供地背景下，由于受到清水住房最高銷售均價的限制，越來越多的項目通過挖掘地下空間，將可售空間向下延伸，通過搭配底躍房源，一來可以拉低項目整體均價以達到限價要求，二來可以獲取更多的利潤空間。

如早期試點的“雙限地”項目新希望萬科知園和交投電建洺悅瓏庭，均搭配了一定套數的底躍房源。自去年實施“雙集中”供地以來，成都4次集中土拍共成交169宗“雙限地”（去年3個批次合計成交125宗+今年1批次成交44宗），截止目前，31個已公布案名的項目中，超10個項目規劃有底躍產品。

帶底躍產品規劃“雙限地”項目一覽

圖| 帶底躍“雙限地”項目，文軒財經根據公開信息整理

據悉，近期公布了建筑規劃的城投金牛國賓40畝及70畝地塊、首鋼二八板塊43畝地塊，它們的地下空間仍規劃了住宅面積。

可以說，類似“一躍負一”底躍戶型項目的密集入市是市場“雙限”大環境下的衍生品。這也是目前新入市的樓盤多數帶有底躍房源的原因之一。

但當挖掘地下空間求利潤這條路被堵死，對于去年和今年拿了地但尚未來得及報規的企業而言，如何求得利潤和品質之間的完美平衡將是他們后續需要重點思考的課題。

對此，文軒財經針對這一重大變化，采訪了文軒智庫的專家們，就該《條例》將對拿地房企產生什么樣的影響、未來房企的利潤增長點和產品打造趨勢，談談他們的看法。

諸葛找房數據研究中心分析師-關榮雪：《成都市地下空間開發利用管理條例》中明確地下空間禁止布局住宅項目，這將在一定程度上堵住房企通過向地下空間延伸開發住宅項目以提升利潤的道路。

一方面，從房地產市場供應源頭來看，此項監管實施難免會在一定程度上降低房企拿地積極性；另一方面，開發途徑在一定程度上受限，企業資金壓力或將增加；另外，條例雖禁止利用地下空間布局住宅、養老、學校等項目，但還是為開發者提供了較為多樣的業態開發方向，因此也或將在一定程度上引導房企開發建設戰略的積極轉型。

挖掘地下空間求利潤這條路被堵死，對于拿地房企而言，對地上空間最優化、合理化利用顯得尤為重要，因此可以根據市場需求，加大熱銷戶型的建設力度，以提升項目后續去化能力；另外，依法合理利用地下空間是被鼓勵的，企業可適當增加項目的基礎設施等，多樣化探索項目功能，擴大產品的群體覆蓋面，也將有助于后續的去化回款。

成都未來的產品打造趨勢或將以較大面積段且偏高端類產品居多，中小面積段共存但占比相對較小。主要是結合當前市場走勢及需求等方面進行預測，其一，根據數據顯示，2021年末成都市常住人口為2119.2萬人，比2020年末增加24.5萬人，可見成都人口流入量是呈上漲態勢的，潛在購房需求將隨之增多，而且隨著人們生活水平的提高，改善需求也正逐漸增多；其二，由于不少地塊明確規定配建型人才公寓的項目90平方米以下戶型住房占項目住房總套數比例不低于20%，所以不少地塊配置的中小戶型偏多。

上海中原地產市場分析師-盧文曦：規則制定越細越苛刻，對企業的約束越多，周轉挪騰的空間越小，說到底，就是不讓企業有太多的一些額外的小算盤和小動作。正正規規的做設計、好好的做產品，控制成本，自然會有合理的利潤。如果通過旁門左道的方式肯定是要予以禁止的。

現在售價被管控了，這種情況下，想要獲取更多利潤就要比拼成本的控制。控成本形式可以是多樣的，第一設計上，是不是做到最經濟的設計，房型戶型是不是最受市場關注歡迎的；第二是施工成本，以及其他成本等等。

成本控制的同時需要把控好質量，避免豆腐渣工程。未來的產品打造趨勢可能基本上就是標準化、模塊化設計，對于大部分普通產品來說，就是模塊化標準化設計，有一個標準化的戶型模板作為基礎模板，在此基礎上進行修改，我個人認為個性化程度的可能性會越來越小，可能在一些高端項目里才能得以體現。

易居研究院智庫中心研究總監-嚴躍進：此次條例對于地下空間的規劃和開發提出了明確的意見，對于房企地下空間的開發等是有啟發的。

政策明確，地下空間應當優先用于布局地下交通、應急防災、人民防空、環境保護等城市基礎設施和公共服務設施。可以布局商業、工業、倉儲、物流設施等項目。禁止布局住宅、學校、托幼、養老等項目。

可以看出，地下空間開發其實是遵循了“一優先一允許一禁止”的模式。對于住宅等業態不允許進行開發。類似規定其實是為了嚴管“地下空間房地產化”的傾向，有助于規范地下空間開發行為，真正促進地下空間規范運作。

這幾年房地產政策管控比較多，但是往往對于地下空間的關注比較少。這也使得地下空間的開發面臨監管缺失的問題，導致房地產市場各類亂象出現，比如說地下空間出現了房地產項目的出售等，甚至繞過了既有房地產監管政策的約束。

從這個角度看，地下空間開發確實需要進行監管。對于房企來說，過去也有通過地下空間產品的銷售，來做大盈利空間，就這個政策而言，其對于房企的開發行為是有約束的。不過反過來看，未來如何精細化做好地下空間的規劃也很關鍵，既要通過技術來促進開發成本的降低，同時也可以優化地下空間的業態，真正讓地下空間開辟出合規、有趣、有經濟價值的業態。

明源存量地產首席研究員-艾振強：該條例的實施將對過去長期靠打擦邊球進行運作的房企來說會帶來壓力。當下的土地出讓，政府還是給房企預留了利潤的，至于能不能賺，能不能多賺，取決于企業自身的精細化管理能力，取決于產品力，靠打政策擦邊球本身就不是長久之計。

產品的打造要真正回歸真實的生活場景和客戶需求，而不是自嗨，過去自嗨的設計不少。另外，過去便宏大敘事，大門打造很漂亮，外立面很漂亮，種珍貴樹種等等，這些更多是外向，現在更多回歸日常，真實需求，內向的。

綜上，當地下室禁止布局住宅項目，房企可盈利渠道再減少，未來企業盈利的多少將取決于房企自身的運營管控和成本控制能力，產品力則決定其后期的競爭力。

首先，要想獲得合理的利潤，最有效的方式是降低開發成本，可以通過“降三費”即“銷售費用、管理費用、財務費用”來控制企業成本，做到精細化管理，從而提高盈利。針對開發周期長、流程繁雜、資金流量大的房企來說更是需要嚴格的成本管理制度。

其次，在競爭激烈的市場環境下，房企可以通過產品系標準化、模塊化，比如緊跟市場風向，加大熱銷戶型的建設力度以提升去化速度等；

另外，在《條例》中，雖禁止利用布局住宅等，但還是為開發者提供了較為多樣的業態開發方向，房企可以嘗試新的開發建設戰略和轉型方向。且依法合理利用地下空間是被鼓勵的，因此可以適當增加搭配項目的基礎設施等，多樣化探索項目功能，擴大產品的群體覆蓋面，也將有助于后續銷售回款。

最后，如何在利潤、品質和口碑三者之間的博弈中取得巧妙平衡，將是開發者們可持續發展道路上必須面對和解決的重要問題。

需要注意的是，控制成本并不意味著降低品質，無論何時，產品品質都不應該是追逐利潤之下的犧牲品。無論是黃金時代還是黑鐵時代，品質都不是高要求，而應該是最基礎、最入門的要求。否則，歷史的經驗告訴我們，違背“規則”的代價將是慘痛的。