記者｜牛鈺

無論對當前形勢的描述是“白銀”還是“黑鐵”，業內已達成共識：房地產發展的黃金期已過去，但這場曠日持久的“馬拉松”仍未看到終點。

有選手開始“掉隊”或放緩步伐之時，綠城中國董事會主席張亞東卻在業績會上提出：經歷慢跑健身后，未來三年將進入起跑期。

“我們現在每天都是‘起跑’的血脈賁張的狀態。”近期，綠城中國北方區域公司總經理張猛在接受界面新聞專訪時表示，“起跑”不僅是單純的規模擴張，還要姿勢好看、步履穩健、配速良好。

北方綠城在今年率先集中供地的北京吸引了不少眼球，獨自報名多宗地塊，在交易大廳現場頻頻舉牌競價，最終斥資近百億拿下3塊土地，晉升“頭號玩家”。

在業內人士看來，綠城這是等到了“彎道超車”的機會。

畢竟去年的北京市場并不是大展拳腳的好時節，上半年土拍市場競爭激烈，隨后便是銷售端受政策影響轉向冷淡。明面上北京綠城去年確實像進入蟄伏期，全年僅從北京公開招拍掛市場上拿下一宗地塊，推出綠城沁園項目。

張猛笑著告訴界面新聞，房地產沒有想象中那么“劇情跌宕”。去年綠城也很想拿地，只是沒競爭過對手，今年也不是要激進做大北京市場，“都是正常的投資節奏。綠城自2015年重返北京市場，深耕北京的決心就沒有變過。”

從市場來看，今年一季度北京樓市出現復蘇跡象，北京綠城兩個順銷項目沁園、和錦誠園雖在所在片區表現搶眼，但新增供貨的絕對值并沒有跟上3月推盤熱潮。

在北方綠城看來，雖然市場回暖已經是確定性預期，但房地產行業仍未走出深度調整期，短期出臺的各類利好政策還需進行測試，針對改善型的政策并不普及。綠城選擇在冷淡期蓄力，專注產品力提升。

去年以來，綠城中國以“做精總部”“做強區域”推進精簡增效的組織架構調整，對北方這種一線區域的差異化運作能力有不小的挑戰。北方綠城進行了不少經營層面的管理優化，如與海外公司合署辦公，成立北京城市公司等，強調組織扁平化，縮短決策鏈條，提質增效。

反映到項目建設上，綠城2021年“拿地-開工-開盤-交付”周期達到“4.3-7.3-30.1”個月，同比平均提速約6%。北京綠城想在此基礎上進一步加快腳步，在更廣闊、更殘酷的市場中“起跑”，增速是必要的。北京綠城一批次獲取的三個地塊，預計在二季度以不同產品形式入市。

除了已有項目加快推盤外，北方綠城“起跑”的另一個動作是繼續做好精準投資。北方綠城與綠城中國同頻，從“健身期”逐步過渡到“起跑期”，從2020年至今共取得21塊地，聚焦“有質量的增長”。

講質量就要“精準拿地”。北方綠城圍繞集團的“城市深耕”戰略，從2020年起對北京、天津、大連、西安、哈爾濱等城市深入開展“一城一策”研究，對大本營北京的城市研究，由區域公司核心力量主抓，力求做到“最懂市場”“最懂客戶”。這些研究成果為北京綠城一批次拿地提供了可靠依據，同時也是他們參加北京二輪土拍鏖戰的重要準備。

在集中供地時期做到批量研究、“精準”拿地不是件容易事，尤其是在房企必爭之地、土拍規則處于“先進陣營”的北京，“競品質”“競現房銷售”可能逐漸常態化。但好處也顯而易見，那就是投資更聚焦，更堅定。

據了解，北京綠城在一批次拿下的崔各莊地塊成為唯一觸發競現房銷售機制的地塊，未來將近一半商品房屬于現房銷售。

張猛對此表示：“競現房是土地價格控制的手段，利潤會因為延長回款周期出現一些折損。競現房銷售依賴兩個條件：產品力和經營力。產品力就是產品要過硬，這是綠城的傳統優勢。現房階段最能從建筑立面、景觀、戶型、精裝等各個維度，展示一個品牌開發商的品質實力，現房銷售就是要看開發商敢不敢將品質全方位呈現。”

“另一個是經營力，綠城近兩年在北京提速有目共睹，這得益于財務穩健，及時降低資金占用，同時通過工期的合理排布，實現現房的高品質呈現。當然，這些之外，是我們對北京市場的信心，也是對近三年綠城在北京市場份額的自信。綠城在北方的品牌知名度雖不及長三角，但‘競現房’規則對北方綠城反而是一個機會。”

做住宅項目是綠城的業務核心，“探尋第二曲線”則是房企在行業變革時期的新生長力量，但北方綠城對此持謹慎態度，認為應該在政策、市場的共同研判下謹慎選擇培育方向。

目前，北方綠城探尋的新生長力量涉及TOD、小鎮類、城市更新等新型業務，比如已經落地的大連和哈爾濱的TOD項目，天津的城市更新計劃。

“北方綠城并不會大規模觸及自持商業、寫字樓等業務。商業綜合體等存在統一管理的困難，當資金沉淀下去的同時會帶來利潤的縮減，需要幾年的調整期，目前資本市場的期待還是房企的經營安全性。”張猛明確指出，“綠城要做有品質的住宅，其他相關工作均以此為前提。”

北方綠城認為，針對與時俱進的需求設計產品，也是新生命力的體現。比如去年的北京沁園，運用了“如意宅”的設計理念，賦予住宅空間豐富的可變性，以滿足因應疫情產生的新需求。“如今的居住需求已經上升到高級別的個性化，我們認為應該考慮到不同客群的接受度，合理使用新技術、新材料、新工藝，前提是客戶真的需要。不跟風的房企，產品先行，穩扎穩打，方能基業長青。”