房地產行業轉向新發展模式的過程中，地產板塊的投資邏輯也正發生改變。

招商證券在日前發布的房地產板塊研報中認為，目前行業大背景發生變化，長期“價值成長”投資人或成為配置主力。賭性玩家難以進場，未來政策只會“獎勵”到少數房企的成長。標的荒或持續，行業成長能力可能出現“漏斗型”特征，行業配置邏輯已經從博弈政策為主轉為“交易政策更穩健改善下的競爭格局改善。

具體來看，招商證券認為，地產股2008-2018年長達十年的加杠桿周期結束，以“降斜率”換行業“持續和穩健性”或是未來的長期特點，投資人或順勢而為，長期“價值成長”投資人或成為配置主力。

未來，加杠桿周期結束背景下，行業將以“降斜率”來換“持續和穩健性”，所謂“三年不開張，開張吃三年”就是這個意思，而投資人也會順勢而為，從內生能力選股的長期持有人或成為主力。

雖然在城鎮化空間、家庭小型化、高折舊、人均住房面積空間、戶均完整住房不及0.8套等的支撐下，未來10年行業需求難迎來大滑坡，但行業杠桿屬性下降疊加供需關系的緩慢改善現象或凸顯。

房企若要重回成長路徑，需要花費大量時間來調整資產負債表以及構建和培育穩健的商業模式。

而恰恰這些商業模式的優勢已于少數房企身上花費了幾個周期來構建完畢，只不過這種巨大的優勢被掩蓋在過去房地產指數牛市下，未來這些優勢就是堅實的“護城河”。

行業成長能力可能出現“漏斗型”特征，全國布局能力的房企隱含更強的現金流管理能力、產品理解力以及城市深耕能力，而區域性公司雖仍然會前赴后繼出現，但增長邊界能夠跨越腰部規模的難度越來越大。

另外，招商債券認為，行業配置邏輯已經從博弈政策為主轉為“交易政策更穩健改善下的競爭格局改善”，后續若行業右側出現，并購也將放量來加持個股α，這或是一個持續性更長的邏輯接力。

從房地產角度來看，未來可以關注有邊際變化的，基本面筑底的第二階段可關注部分有商業模式優化的彈性民企。部分區域型公司有一定博弈空間，但需關注貨值對銷售增長的保障，以及去化率的持續性。

招商證券認為，從產業鏈來看，重視產業鏈上各細分板塊供應商的估值修復，關注輕工、建材、家居家電等相關板塊的估值修復彈性。

生態鏈角度方面，重視順延于開發的轉型如購物中心/寫字樓/長租公寓/產業園/物流地產等標的及圍繞房地產生態鏈的轉型如設計/集采及建造/交易/資產管理/房地產科技等長賽道機會；關注 REITs標的長賽道布局。