文|野馬財經 蘇影
編輯|盧泳志
“后馮侖時代”的萬通發展（600246.SH），轉型之路依舊難言順利。
4月15日下午，萬通發展發布年報，實現營業收入8.13億元，同比下降40.31%；歸屬于上市公司股東凈利潤1.85億元，同比上漲263.35%，而利潤增長的主要原因是出售子公司北京萬置60%的房產業務。
值得注意的是，作為一個提了10多年“去地產化”的房企，萬通發展當前的營收依然重度依賴房地產業務。
從馮侖時代到王憶會掌權，雖然二者均未放棄公司的轉型戰略，但從結果來看，公司的營業收入卻逐漸降至近年來最低值，與2005年幾乎持平。下一步，老牌房企萬通發展的未來將走向何方？
從“最早吃螃蟹的房企”到營收負增長
萬通發展誕生于1991年，是中國最早的一批房地產企業之一，由馮侖、潘石屹、王功權、劉軍、王啟富、易小迪六人在海南共同創立，他們也因此被外界稱為“萬通六君子”。
1993年，通過和香港利達行的合作，北京萬通新世界廣場大獲成功，賣到了當時市價三倍，萬通這個品牌也開始被更多人所熟知。到了2003年，以地產為主業的萬通發展，本金和營收已經雙雙位列中國房地產企業前十。
2008年，萬通發展實現全年營業收入48.41億元，凈利潤為8.31億元，創下歷史最高。
圖片來源：Wind
當時，時任萬通掌門人的馮侖在博客中提到，2008年萬通地產（現萬通發展）在各個指標上都達到歷史上最好水平，行業排名也是如此。此前人們在繁榮和發暈的時候，我們談反周期，談美國模式，大家表示觀望和質疑。今天當市場出現波動的時候，早先做的反周期安排和模式變革恰好能助力公司理性地對抗周期，同時超越周期。
可以看出，謹慎的戰略打法曾讓萬通發展在經濟低位運行時取得較好成績。不過，作為業內“最早吃螃蟹的房企”之一，這種保守的策略也讓萬通發展錯過了很多機會。而如今的萬通發展，不管是從體量還是銷售規模都與眾多一線房企相差甚遠。
2021年，萬通發展實現合同銷售金額4.8億元，合同銷售面積 2.64 萬平方米。
而與其同為最早一批房企的萬科（000002.SZ）如今已經穩坐第一梯隊，2021年，萬科累計實現合同銷售金額6277.8億元，銷售面積3807.8萬平方米。
此外，萬通發展的營業收入也進入了負增長。財報顯示，2021年萬通發展總營收為8.13億元，較去年同期的13.62億元下降40.31%。其中，房地產銷售的營收為5.97億元，占比約73.43%。同時，萬通發展凈利潤為1.8億元，同比增長137.78%。
圖片來源：萬通發展年報
對此，萬通發展表示，2021年6月-8月，萬通發展已經將持有北京萬置 60%房產業務轉讓給湖州融匯嘉恒融資租賃有限公司，作價6.35億元，而凈利潤增長的主要原因則為此次出售行為產生的投資收益所致。
諸葛找房數據研究中心分析師梁楠分析，一方面由于萬通發展近年來頻頻轉型，但拓展的新業務并未帶來業績的增長，反而資金的投入一定程度上拖累了萬通的現金流；另一方面，2021年萬通房地產業務進行了戰略性收縮，加之為加快業務轉型出售了一些資產，這些或也是其營收呈現負增長的原因。
“馮、王”14年股權之爭
回望萬通發展的31年，馮侖與王憶會的股權之爭貫穿了近一半的時間，而這還要從20年前說起。
2000年，王憶會領導的先鋒糧農登陸上交所主板上市。2年后，先鋒糧農迎來了第四大股東馮侖。
2002年，馮侖先以萬通星河入主先鋒股份，并通過一系列的資本運作加大籌碼。2006年，萬通星河持有加托管的股權達到28.99%，馮侖坐上先鋒股份第一大股東位置，并將先鋒股份更名為“萬通先鋒”。
當時，原股東王憶會等人曾聯合成立公司“嘉華筑業”與其博弈，但最終在初次股權之爭中失敗。2007年，馮侖以絕對優勢拿下控股權，萬通先鋒更名為“萬通地產”。
不過，在股權之爭中敗北的王憶會并沒有就此甘心，而是在寂靜中等待機會。2014年，陷入轉型困境的萬通地產尋求資本援助，王憶會的嘉華控股以“白武士”的姿態卷土重來。
當年4月，嘉華控股出資3.7億元收購萬通地產大股東萬通控股24.79%股權，次年王憶會又耗資9800萬元收購萬通御風49%股權，而萬通御風持有萬通控股13.81%股權。兩次交易后，王憶會成功獲得萬通控股的控制權，馮侖手中剩下20%股份。
2015年，萬通發展宣布了一項定增計劃，擬以每股4.3元的價格非公開發行不超過10.5億股，主要買家正是嘉華控股。一年后，王憶會領導的嘉華控股增資后以35.66%的持股比，成為萬通地產控股股東，王憶會也成為了萬通地產的實際控制人。
風水輪流轉，這一次在股權之爭中，出局的人變成了馮侖。
而進入王憶會時代的萬通地產，業績方面仍是其不可忽視的難題。財報顯示，2017年-2018年，萬通地產實現兩年營收正增長后，2019年，該項指標就降至了11.03億元，同比下降69.74%。進入2020年，萬通地產的凈利潤也開始下滑，以0.76億元成為近5年最低。
值得注意的是，在此期間，2020年7月29日，萬通地產還進行了再次改名，將“萬通地產”改為“萬通發展”。對此，萬通地產表示，新名字意味著新萬通、新發展已全面起航。
“后馮侖時代”前路何如？
股權之爭持續多年，萬通發展的轉型之路也從未停止。
2008年，時任萬通發展董事長馮侖提出了“濱海新區、美國模式、萬通價值觀”的發展戰略后，開始了從“開發公司”向“投資公司”的轉型。此后，布局商業地產領域、規劃立體城市項目、成立投資公司成了萬通發展的主要發力點。
而面對寬松的市場環境，萬通發展并不積極拿地，反而提出“去地產化”，這也為其后續經營危機埋下了伏筆。2014年后，萬通發展轉型陷入困境，馮侖也在與王憶會的股權之爭中敗下陣來，失去了萬通發展實控人的位置。
目前來看，王憶會掌權后的萬通發展，轉型探索仍在繼續。
2017年1月，王憶會擬將萬通發展34%股權轉讓給北京中融鼎新投資管理有限公司，后來交易終止。2018年7月，萬通地產擬以31.7億元收購星恒電源合計78.28%股權，跨界新能源，但當年12月又終止并購。2020年3月，萬通控股還與天津天海足球俱樂部談判，最終合作未能成行，俱樂部在同年5月宣布解散。
雖然轉型之路頻遇阻力，公司的經營業績也不太理想，但據2021年財報介紹，萬通發展仍在積極探索和布局數字經濟與資產管理等業務。
財報顯示，2021年10月，萬通發展成立了萬通城市發展研究中心，研究探索城市發展的可持續性模式。同年，萬通發展還在杭州、北京、廣州成立3家子公司，全面布局城市更新運營等領域。
關于其它業務，萬通發展介紹正在向數字經濟業務資源布局，例如通過參投基金入股商湯集團。此外，萬通發展還構建了產業投資基金平臺，并提出將重點關注新科技、新消費和新文化等領域。
萬通發展表示，2022年，公司將繼續秉持對傳統房地產業務的戰略性收縮，積極布局新業務，穩步推進既定的轉型戰略。
梁楠表示，萬通發展業務轉型領域聚焦度不強，轉型業務方向多樣，這也就會導致企業在新領域發展投入資源時比較分散，而拓展的新業務一般在短期內并不會帶來顯著的收益，所以還是應該確定并聚焦某些領域深入發展，將有限的資源合理進行配置。
知名地產分析師嚴躍進分析，對于萬通發展來說，轉型是有必要的。但是轉型同時，企業也要注意時代的變化，包括疫情沖擊、國際國內格局變化、新興產業的影響等，企業需要對新方向進行研究和理解，從而明確戰略條件和思路，這是其中比較關鍵的一步。
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