記者｜楊冰柯

疫情正全方位考驗著物業行業，尤其是想要登陸資本市場的物管公司。

日前重慶房企迪馬股份旗下的物業公司，東原仁知城市運營服務集團股份有限公司（以下簡稱“東原仁知”）通過了港交所上市聆訊。

如果不出意外，東原仁知會是繼金茂服務、力高健康生活之后，今年第三家成功登陸香港資本市場的物管公司。

但目前已并非物業股上市的最佳時機。從去年下半年開始，隨著房地產行業調整，與地產板塊關聯度高的物業板塊迎來整體下調，估值已大不如前。截止4月14日，80％以上的港股物業公司市值已經腰斬，超過半數物業公司市值只有當初高點時的三成。

而今年僅有的兩家上市物業公司股價走勢也有分化。其中今年第一家物企金茂服務在上市首日就出現破發，當天跌幅高達28.75%，目前最新股價仍較招股價跌去超20%。

東原仁知通過聆訊也并非易事，此次是東原仁知第二次遞表后的結果。2021年4月30日，東原仁知服務首次向港交所遞交招股書，但此次遞交的招股書于11月1日失效。10天后，東原仁知第二次向港交所遞表。

根據招股書，東原仁知服務于2003年成立，已在中國提供物業管理服務19年，公司的業務主要包括物業管理服務、社區增值服務和非業主增值服務。

截至2021年12月31日，東原仁知服務共有325個在管物業項目，包括住宅及非住宅物業，覆蓋中國16個省、自治區及直轄市的51個城市，總在管建筑面積約為2820萬平方米。

這一在管面積在物業行業中排名處于中下。2021年披露年度在管面積的49家上市物業企業中，在管規模超過億平方米量級的物業企業已達16家，超過均值為1.10億平方米，超過均值的物業企業為14家。東原仁知服務在管面積距離均值還有較大差距，規模只能排在第34位。

在2019年-2021年期間，東原仁知服務收入分別為5.59億元、7.66億元及11.93億元，復合年增長率約為46.1%。

2021年披露年度營業收入的49家港股上市物業企業中，平均營業收入為33.62億元，東原仁知的營業收入只能排在第30位。

2019年-2021年期間，東原仁知服務毛利分別為1.32億元、2.15億元及3.08億元，同期毛利率分別為23.7%、28.2%及25.9%。中指院研究報告稱，東原仁知服務的毛利率處于行業中等水平。

凈利潤方面，在2019年-2021年期間，東原仁知服務歸屬股東凈利潤分別為2566萬元、8471萬元及1.28億元，復合年增長率約409.4%。

2021年，物業管理服務、社區增值服務和非業主增值服務分別占收益比例為52.7%、24%和23.3%。

其中，物業公司最核心的業務物業管理服務收益占比在提升。

2019-2021年期間，東原仁知服務的物業管理服務的收入分別為2.57億元、3.49億元和6.29億元，分別占同年總收益的約46.0%、45.6%及52.7%。隨著收入提升的還有利潤，2019-2021年，東原仁知服務物管業務的毛利率分別為17.6%、23.5%和23.1%。

從社區增值服務來看，2019-2021年東原仁知服務的社區增值服務收益分別為1.75億元、2.04億元和2.87億元，分別占31.4%、26.7%和24%。東原仁知服務該業務的毛利率分別為31.4%、34.5%和29.7%。

跟所有物業公司一樣，東原仁知也對關聯地產方的依賴不小，其中近一半來自迪馬集團及關聯公司。根據招股書數據，東原仁知服務源自獨立第三方的在管面積由2018年的276.5萬平方米，占比22.9%，增長至2021年的1410.4萬平方米，占比達50.0%。

而在上市前的股權架構中，據此前東原仁知的招股書顯示，其控股股東為迪馬股份，迪馬股份的最大股東為羅韶宇、趙潔紅夫婦，羅韶宇為實控人，其妹妹羅韶穎為迪馬股份董事長。

東原仁知來自第三方在管面積占比的提升源于收并購，這三年，分別收購了重慶盛都、湖北中禾、綿陽瑞升、瀘州跨越、皆斯內集團、盛康集團。

在管規模、營收和布局都不占優勢的背景下，東原仁知即便此次通過港交所聆訊，在物業股整體下跌的背景下，后續的招股和發行依然存在挑戰。