記者 | 孫梅欣
4月11日，南京市住房保障和房產(chǎn)局與中國人民銀行南京分行營業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管試點使用銀行保函的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑銀行出具的保函，等額替換新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的監(jiān)管資金。保函替換資金不得超過項目預(yù)售資金監(jiān)管額度的60%。
通知規(guī)定，當(dāng)出現(xiàn)索賠情形并發(fā)起索賠時，監(jiān)管銀行按照監(jiān)管機(jī)構(gòu)出具的書面索賠文書啟動索賠，由保函出具銀行將索賠資金存入監(jiān)管賬戶或指定賬戶。
文件也給出了提取監(jiān)管資金的前提條件：前兩年無違規(guī)使用商品房預(yù)售監(jiān)管資金受到行政處罰；無司法凍結(jié)、違規(guī)資金劃扣、拖欠工程款、拖欠農(nóng)民工工資。
通知顯示，該政策將從自印發(fā)之日起試行一年。
不過即便有這些限制條件，這一政策對一些資金壓力較大的企業(yè)來說，仍算是利好消息。
另外根據(jù)通知，在辦理進(jìn)度上，也給予了申請企業(yè)相當(dāng)大的便利。
經(jīng)相關(guān)銀行預(yù)審?fù)ㄟ^的項目，開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提交項目保函意向申請表及資金監(jiān)管補(bǔ)充協(xié)議，監(jiān)管機(jī)構(gòu)一般應(yīng)在5個工作日內(nèi)完成審核；審核通過的，對開發(fā)企業(yè)提供的資金監(jiān)管補(bǔ)充協(xié)議予以確認(rèn)，資金監(jiān)管補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容包含保函文本基本內(nèi)容，作為保函出具銀行后續(xù)工作依據(jù)。
通知要求，監(jiān)管機(jī)構(gòu)在接到銀行保函開具通知后，完成相應(yīng)備案手續(xù)，資金監(jiān)管銀行一般應(yīng)在3個工作日內(nèi)為開發(fā)企業(yè)辦理相應(yīng)額度保函資金撥付手續(xù)。
界面新聞了解到，不少房企已經(jīng)獲悉這一通知，并正在要求法務(wù)、財務(wù)等相關(guān)部門對《通知》進(jìn)行進(jìn)一步研究。
“由于11號剛剛下發(fā)這份通知，還沒有出現(xiàn)第一個能在試行期‘吃螃蟹’的企業(yè)。”據(jù)相關(guān)人士透露，各家房企還在梳理過程中，部分銀行信貸部暫時還未辦理這項業(yè)務(wù)。
數(shù)家商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，已經(jīng)接到政策通知，產(chǎn)品部門還在設(shè)計方案的過程，具體措施要等待上級部門的具體通知：“通知文件在具體規(guī)定上還較為模糊，各家銀行對于開保函的執(zhí)行落地條件，各家也會有差異。”
在南京發(fā)出該通知之前，預(yù)售資金可以提取的城市，基本都是根據(jù)工程進(jìn)度按比例提取的。
比如青島規(guī)定，建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)一半時，留存比例為60%;當(dāng)主體結(jié)構(gòu)封頂，取得《主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量驗收報告》時，留存比例為30%；當(dāng)單體竣工驗收合格，取得《房屋建筑工程竣工驗收備案表》時，留存比例為15%；當(dāng)項目辦理商品房現(xiàn)售備案或首次登記并按規(guī)定交存首期房屋專項維修資金后，終止監(jiān)管等等。
而南京的政策，監(jiān)管賬戶保證之后1年的建設(shè)額度即可，最高可以置換60%，這對企業(yè)來說要求相對寬松。事實上，近期各地紛紛出臺樓市政策，但大部分是在對銷售端的調(diào)控進(jìn)行調(diào)整，試圖提振市場信心。
對監(jiān)管資金的替換，也是近期南京近期在對遠(yuǎn)郊區(qū)域六合、溧水放松針對外地購房者對限購之后，出臺的又一新政，并且此次將調(diào)控方向轉(zhuǎn)向供給端。
有業(yè)內(nèi)人士表示，此次對預(yù)售資金監(jiān)管的放松，可以緩解企業(yè)的資金壓力，也是對不久之后的土拍釋放積極信號。
3月底，南京掛出了20幅塊地，將在4月22日集中出讓，起拍總價僅為267億元，是去年手首場土拍的30%。
同時，土拍規(guī)則也進(jìn)行了調(diào)整，對拿地企業(yè)更友好，保證金比例下調(diào)至起始總價的20%；集中取消了租賃住房的配建要求；優(yōu)化調(diào)整了房地價差確保預(yù)期利潤；取消了競得地塊數(shù)量的限制。
從去年下半年開始，各地也都對土拍政策進(jìn)行了調(diào)整，但仍以國企或城投平臺拿地為主。行業(yè)人士分析，此次對監(jiān)管資金的松動，釋放一部分資金給企業(yè)，疊加比較友好的土拍規(guī)則，能夠提振企業(yè)參與土拍的積極性。