文 | 北京海證
物管“巨無霸”終于敞開雙臂擁抱資本市場了。
4月1日，當大家都沉浸在愚人節氣氛中時，中國房地產公司萬科旗下的物業管理公司——萬物云空間科技股份有限公司向港交所正式遞交上市申請，聯席保薦人為中信證券、花旗、高盛。
擬登陸港股主板不是玩笑，作為國內首家年入超百億，2021年在管項目高達2823個、在管面積近7億平方米且管理服務滿意度排名第一的物業服務公司，萬科物業上市趕赴資本盛宴只是時間問題。
據悉，萬科物業現已發行的股票總價值為10.5億股，若以萬科物業上市前投資者進行的交易價格估算，轉讓價格近100元/股，以此估算，萬科物業在上市前的估值已超千億，無疑將成為支撐萬科母公司業績持續增長的第二曲線。
造就梟雄難離時代和市場的沃土，作為房企龍頭，屢獲“三好學生”稱號的萬科終于選擇在樓市寒冬將物業板塊拆分上市，雖然姍姍來遲的萬物云市場估值懸而未知，資本市場與物管企業的故事卻變得越來越有看頭了。
01、高周轉的地產市場榮光不再，精耕細作的物業熬出一片藍海
公開信息顯示，目前“A+H”上市物企總數為84家，其中港股物管企業占到53家之多。趕在3月最后一天，除了恒大物業、彩生活、榮萬家和奧園健康之外，49家港股物企均交上了2021年的答卷，根據49家港股物管企業財報匯總數據，其2021年總營為1647.46億元，各企業平均營收33.62億元，均漲幅同比為44.65%。
相較于2020年同期披露年報，40家港股物管企以36.57%的平均增速，港股物管板塊企營收增速提升了8%，呈現穩步上升的爬坡態勢。此外，以香港中概股企業碧桂園服務（06098.HK)、雅生活服務（03319.HK）、世茂服務（00873.HK)等為代表的8家物管企業先后配售新股進行約360.48億港元的融資。
值得注意的是，曾與萬科一同許下“絕不將物業板塊拆分上市”的香港中概股龍湖地產（00960.HK），也在年初搶先一步將旗下物管板塊龍湖智創生活拆分，向港交所遞交了招股書，據悉，龍湖智創生活的物管服務面積超過2.5億平方米，并以2021年111億元的總營收躍升至“百億物管企業聯盟陣營”。
萬物云和龍湖智創生活攜手奔赴港股，無疑指向一點：資本市場對各大物管企業的盈利預測和估值顯然高于房企。同樣，得益于近年來資本青睞，中國物管行業在精耕細作數十年后開始加快成長步伐，并在產業快速集中的道路上提速前行。
02、物業估值連年攀升 頭部房企價值增長新賽道
根據樂居財經研究院今日發布的《2022中國物業服務滿意度藍皮書》，2021年，我國物業管理行業總規模達到342億平方米，預計2025年物業管理行業總規模將突破380億平方米。
宏觀政策層面，2021年1月5日，住房和城鄉建設部、中央政法委、中央文明辦等10部門聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，明確提出規范物業管理服務，并提升物業管理服務水，加之此前《新物業管理條例》等規范的相繼出臺，充分保障了物管行業及管理的有序健康發展。
“十四五”公共服務規劃明確指出要持續提升社區服務體系建設的精準化、精細化、智能化水平，毫無疑問，未來物管行業將在“物業管理發展”與“社區生態建設”的雙主航道并行中迎來新的發展機遇。
相較于以物業管理及服務業務為核心作為主線發展，物管企業的頭部聚集效應則十分明顯：依托地產發展或與之有強連接的企業因光環效應籠罩而具有天然優勢，更容易獲得市場的認可與業績的保障。
公開數據匯總可知，背靠地產房企的物管企業土地儲備總額高達117087萬平方米，香港中概股企業碧桂園服務（06098.HK)、中海物業（02669.HK)、恒大物業（06666.HK)、華潤萬象生活（01209.HK）等十余家物管企業均獲得較大收益，品牌溢價能力也隨之增強，即使在成本附加較高的基礎物業服務上，利潤總額也比中小型的物管公司更為豐厚。
以“利潤王”香港中概股企業中海地產（中國海外發展(00688.HK)）為例，根據財報顯示，2021年，中海地產取得營收2422.4億元，同比增長30.4%，其中商業物業收入51.7億元，同比增長17.4%。
從拆分自該老牌央企同在香港上市的中海物業（02669)發布的年報更能說明問題：中海物業全年整體收益為94.42億港元，整體毛利為16.42億港元，公司股東應占溢利為9.84億港元，同比增長分別為44.3%、37.3%、40.5%，盡管中海物業的毛利率五連跌后仍出現下滑（由2021年的18.3%下滑至17.4%），但這份成績單的美中不足也就止僅于此了。
根據財報估算，中海物業2021年3、4季度毛利率為18.5%，環比上半年止跌提升2.4%，但受制于成本、通脹等市場競爭的因素與中海物業自身酬金制占比較高等原因，全年毛利率依舊難以逆勢止跌。中海物業副總裁兼執行董事龐金營曾對此作出解釋：“現在酬金制占比基本上增速非常小，包干制項目占比不斷提升，這個因素的影響在將來也會降低。”
正迎全面轉型的物管賽道，在加速升級中不斷形成更有利于資本紅利釋放的行業發展規范，基于城市等級及區域規劃，我國物管企業已根據行業市場的變化形成了極具針對性的清晰的定位，相關行業規模的不斷擴大、經營業態的不斷豐富，物業管理企業的營業收入總額也連年攀升。除了作為地產行業的“現金奶牛”，房企品牌建設的重要引擎外，物管行業也在標桿企業的引領下加速本賽道的蝶變。
03、數智科技賦能，現代物業服務行業發展未來可期
衡量一家物管企業的市場價值，拋去如何開拓多樣化的產品，挖掘高附加值的服務，創立獨立經營的服務品牌因素外，影響物管公司服務質量的因素與業主對物業服務滿意度無疑是最重要的指標。2021年伊始，多部門聯合印發出臺了《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，明確指出要加快發展物業服務業，推動物業服務向高品質和多樣化升級，滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要。后疫情時代，物管公司增值服務能力的擴張則離不開數智科技的賦能。
伴隨我國5G的加速落地，以人工智能、物聯網、云計算為代表的數字科技也為物管企業帶來了新的變革方向，“互聯網+”加速滲透到物管行業，使傳統的密集型勞動輸出企業在科技的賦能下，日漸轉變成為按需精準服務的集約化現代物管模式，從物管企業對數字化的不知所措，到“物業+互聯網”模式全面覆蓋并進入成熟期，這個從“0到1”的轉變有效地化解了物管行業經營成本上漲、物業糾紛接接連不斷、行業集中度低、企業水平參差不齊亂象頻現等嚴重掣肘企業發展的諸多痛點，更為日后贏得資本的青睞打下了堅實的根基。
早在2014年便開始布局“智慧園區”試點項目的綠城物業（HK.02869），以優質暖心的物業服務為根基，通過品牌為市場傳播介質，通過智慧科技為手段來開拓市場后，多家物業服務企業紛紛效仿，致力發展人工智能應用來打造智慧物管；碧桂園服務則選擇采用AI技術，通過AI和物聯網的深度融合打造“云－邊－端”的AI全棧解決方案，將旗下在管項目的物業服務場景全面智能化。
物管企業的智能APP的應用也是行業打造全智能社區生活的重點與基礎，通過互聯網智慧平臺，以往傳統物管服務無法達成的訴求紛紛得以落地。以雅生活服務（HK.03319）基于云上科技打造的“雅管家”為例，該平臺可以充分整合在管項目的所有資源，業主反映問題僅需通過手機在線操作，專屬客服管家在線提供物管服務，將過去繁瑣的業主報修流程簡化，通過為業主，地產房企和物管企業提供標準化、精細化、專業化的服務，實現了為物管行業全鏈條數字化服務增速的雙贏。
全球最大的企業增長咨詢公司Frost & Sullivan曾公布過一組數據：以2020年總收入計算，萬物云在社區空間居住消費市場，以0.22%市場份額位列第二；在商企和城市空間綜合服務市場，以0.19%市場份額位列行業第一。能在物管面積與服務上與萬物云抗衡的，算來算去就只剩“宇宙第一物企”碧桂園服務了。
萬科云的物管服務能有名列前茅的成績，離不開在物管行業日積月累的長線疊加。根據招股書顯示，以科技化為抓手打造“生態聯盟”的萬科物業發展有限公司將服務目標定位于讓業主體驗更加智慧化的物業管理項目，并圍繞業主不動產保值增值提供全生命周期服務。目前，分別在香港和A港上市的萬科企業（02202.HK，000002.SZ）持有57.12%萬物云股權，此外通過各全資附屬企業萬傾、萬斛等還擁有共計5.77%的股權。
2019年至2021年，萬物云整體毛利率分別為17.7%、18.5%、17%。自萬科拆分萬科云赴港上市的利好消息發布，想港股中概股萬科企業（02202.HK）在三個交易日內股價17.7港元/股的開盤價一度飆升至21.55港元/股，增幅超過20%。
得益于市場的紅利釋放，物管行業總管理規模與土儲率還有極大的挖掘空間，爭相入局的物管企業角逐的火花愈顯，物業管理行業正在資本賦能之下不斷加速企圖博得黃金賽道的頭籌，針對社區的低碳綠色管理、面向業主的智慧物業服務和專注于企業品牌建設等方面將成為物管行業深耕與探索的主要方向。
分化持續加劇的將來，是龍頭企業力保優勢在擴張中進一步收割市場份額，還是中小企業物管企業能通過長尾效應而實現逆襲不得而知，但可以確信無疑的是，在資本浪潮洶涌翻滾的當下，藍海中物管企業想要沖上浪尖，以良好的服務和優質的管理為圭臬，這個底層邏輯永遠不會發生改變。