文 | 清流工作室 王曉悅

主編 | 趙妍

近日，美的置業（03990.HK）宣布獲得建設銀行和招商銀行合計160億元的并購融資額度。加上近期美的置業頻繁收購業內房企的項目公司，被冠上新“白武士”之名。

市場對“白武士”的期待，還來源于美的置業較穩健的財務狀況。2021年年報顯示，美的置業在手現金262.89億元，足以覆蓋短期的銀行負債僅104.61億元。大部分房企陷入資金危機之時，美的置業顯得氣定神閑。

清流工作室發現，美的置業的資金優勢，可能部分來自美的系金融機構廣東順德農村商業銀行股份有限公司（下稱“順德農商行”），美的置業由此獲得不少關聯貸款。一個值得警惕的現象是，美的置業近三年發行的債券背后，頻頻有順德農商行在接盤。

此外，美的置業與合作方金科股份一樣，從項目公司頻繁抽調資金，形成部分表外負債。這些抽調的資金，在賬目上應當計入應付關聯方款項。美的置業2019年應付關聯方款項為105.55億元，2020年突然增長到190.27億元，增幅達80%。2021年，美的置業應付關聯方款項繼續增長至198億元。

銀行理財資金接盤美的置業債券

市場期待，這家制造業背景的房企，是否能成為新一屆“白武士”，在抄底收購后獲得規模躍升？

具體看美的置業近期收購的項目，基本都是美的置業與其他房企的合作項目公司，美的置業本身就持有50%左右的股權。在項目合作方陷入資金危機時，美的置業的出手，更像是一場對旗下項目的自救。

不過，這種項目回收同時給美的置業帶來了融資便利。美的置業近期獲得建設銀行100億元并購融資額度、20億元保障性租賃住房項目貸款及100億元住房按揭專項貸款，又獲得招商銀行60億元并購融資額度和60億元住房按揭貸款專項額度。

美的置業也曾表示，公司融資主要以銀行借款為主，這或許要歸功于美的系的金融布局。

美的商業帝國十分龐大，延伸至各個行業。創始人何享健目前掌控主營電器的美的集團（000333.SZ），女兒何倩娥掌控材料公司會通股份（688219.SH），做起了美的集團的上游生意。何享健的兒媳盧德燕控制美的置業、兒子何劍鋒則專注投資金融、科創等領域。

美的系曾參股或目前仍參股金鷹基金、江蘇銀行、湖北銀行、江西樟樹順銀村鎮銀行、豐城順銀村鎮銀行、浙江上虞農村合作銀行，以及開源證券。這其中，與美的關系最密切的金融機構，是順德農商行。

工商資料顯示，美的集團是順德農商行的第二大股東，持有7%股權；美的集團控股子公司美的集團財務有限公司也參股順德農商行，持有2.69%股權。二者合計持股比例達9.69%，比順德農商行的第一大股東所持比例更高，因此美的集團才是順德農商行實際意義上的第一大股東，美的集團原副總裁肖明光目前兼任順德農商行董事職務。

有了這一層關系，順德農商行成為美的系的“小金庫”。

清流工作室發現，順德農商行長期出現在美的置業主要往來銀行列表中。以2020年為例，順德農商行給美的置業及其參股子公司廣東睿住優卡科技有限公司、控股孫公司廣東睿住智能科技有限公司、全資孫公子佛山市順德區天美房產有限公司等提供關聯貸款共計16億元。同時給另外兩家美的系公司，美的集團財務有限公司和佛山市順德區美的發展有限公司合計提供40億元關聯貸款。

此外，盈峰集團有限公司及其旗下多家公司，將持有的材料公司、文化投資公司的股權出質給順德農商行，2019年盈峰系從順德農商行獲批授信金額36億元。盈鋒集團是由美的創始人何享健之子何劍鋒控制的投資公司，投資領域涵蓋金融、零售、制造等，并實際控制上市公司盈峰環境（000965.SZ）及華錄百納（300291.SZ），且持有易方達基金管理有限公司22.65%股權。

清流工作室發現，除了關聯貸款，雙方還有更為隱秘的資金交易——順德農商行通過理財產品接盤了不少美的置業的債券。

公開資料顯示，2020及2021年，美的置業頻繁發債，且大部分債券利率維持在5%以下，融資成本較低。美的置業2020年發了7只公募債券，合計募集資金達69.2億元；2021年發了3只私募債券、2只公募債券，合計募集資金28.1億元。2022年一季度，美的置業發布一只公募債券募集了15億元。這其中，一只批號為PPN839號私募債，是由順德農商行和興業銀行聯席主承銷。

與此同時，2020年年底至今，順德農商行發行的精英理財“順享”、“德利”、“德享”等多個凈值型產品，陸續將資金投向了美的置業發行的“20美置07”、“21美的置業PPN001”、“21美置01”等公募及私募債券，面值在幾百萬元到幾千萬元不等。

據清流工作室統計，2021年全年，順德農商行理財產品的資金累計購入美的置業債券金額超過14億元。僅今年2月份一個月時間，已累計購入美的置業債券金額就超過3億元。

應付關聯方款項近200億元

美的置業多數開發項目與業內房企合作完成，目前與金科、融創、萬科、保利乃至新希望地產均有合作項目。

美的置業與金科股份合作項目較多。根據清流工作室此前報道，金科股份頻繁從項目公司抽調資金，并形成一套模式：通過先為項目公司提供借款擔保、再抽調資金回集團總部的方式，金科股份可能獲得巨額流動資金，卻無需將其計入金融負債，大大降低了表內負債總額。

而這種資金抽調，合作雙方是共同進行的，金科股份抽調資金的同時，美的置業也從合作項目同步抽調資金。比如，2020年6月，美的置業旗下的徐州市美的新城房地產發展有限公司，就從與金科的合作項目公司南京科宸房地產開發有限公司，調取富余資金6.66億元。2019年，南昌美的又從合作項目九江金晨房地產開發有限公司，調取資金1.58億元、合肥美的從合作項目合肥金駿美合房地產開發有限公司調取資金累計調取資金6億元、美的西南公司從合作項目重慶金美圓房地產開發有限公司調取資金4.6億元。

根據會計準則，從合營和聯營公司調取的資金，最終會計入其他應付款。財報顯示，美的置業2019年應付關聯方款項為105.55億元，2020年突然增長到190.27億元，增幅達80%。2021年，美的置業應付關聯方款項繼續增長至198億元。與此同時，美的置業為旗下合營和聯營公司提供的擔保也從2019年的近70億元，增長至2020年的119億元。2021年，擔保金額進一步增長至124億元。

除了采用合作開發模式，背靠制造企業美的集團，可能也是美的置業資金充足的重要原因。2021年上半年，美的置業獲得關聯方提供的貸款金額14.99億元，同時獲得關聯方提供的擔保額度為49.82億元。

美的置業旗下部分項目的合作方，還出現美的集團的股東及高管。

2021年底，美的置業在義烏的錦繡君蘭小區獲得預售證并開始銷售，項目早在2021年5月開工，預計2024年竣工。該項目由金華市美星房地產開發有限公司（下稱“金華美星”）負責開發，金華美星原本由美的置業全資子公司寧波市梅山美的房地產發展有限公司持有100%股權。2022年2月，一家寧波億禾股權投資合伙企業（有限合伙）（下稱“寧波億禾”）突然帶資入股金華美星并持股49.9%，美的置業一方持股比例下降至50.1%。  

進入預售階段的項目公司，為何仍然需要引入新的資金支援？

工商資料顯示，寧波億禾公司由袁利群出資1.99億元設立，而袁利群是美的集團的股東之一，持股1.29%，她同時也在美的電器擔任董事。袁利群控制的寧波億禾，還于2021年與美的置業合資設立了佛山市南海區美鳴房地產開發有限公司，并持有其50.1%的股權。

美的置業的供應商，則通過保理業務等方式迂回獲得美的集團公司的資金。

廣東美城建筑工程科技有限公司（下稱“美城建筑”）參與了多個美的房地產開發項目的建設，近年以應收賬款向天津美的商業保理有限公司（下稱“美的保理”）融資，合計110次。據清流工作室不完全統計，僅2022年至今，美的保理為其提供的應收賬款融資合計超過28億元。美的保理是美的集團的全資孫公司，長期為美的系的各類公司提供應收賬款融資服務。

另外一家美的系的保理公司深圳前海盈峰商業保理有限公司（下稱“盈峰保理”），為美城建筑提供了4筆應收賬款融資服務。盈峰保理是盈鋒集團全資子公司，由何劍鋒控制。

美城建筑還從另一家保理公司，海南鉑美商業保理有限公司（下稱“海南鉑美”）獲得應收賬款融資共計9筆。海南鉑美由美的置業旗下物業公司廣東鉑美物業服務股份有限公司持股80%，列入美的置業的合并報表。而2021年初，美的置業突然參股美城建筑，購入其20%股權。