文|中指研究院
中國房地產TOP10研究組自2004年以來開展中國房地產百強企業研究，已連續進行了十九年。研究組把握行業發展脈搏，深入揭示房地產企業經營規律，為促進房地產行業健康發展發揮了重要作用。
當前房地產市場步入調整期，企業發展變化大。因此，2022中國房地產百強企業研究，從評價指標體系和數據來源復核方面進行調整和完善，優選更加穩而強的企業。
評價指標體系方面，進一步強化了對企業穩健性的分析，一方面增設了“應付款占總負債的比例”，該指標是衡量企業短期的潛在債務和流動性風險；另一方面進一步優化了現金短債比的計算規則，在計算貨幣資金時扣除掉受限制資金，嚴格評價企業償債能力。
數據來源方面，主要依據中指數據調研監測的企業拿地、銷售、項目建設等經營情況，深入了解企業微觀經營活動，獲取更豐富詳實的數據和資料；企業篩選，對償債方面已經出現問題的企業，或將出現問題且沒有實質舉措的企業，進行逐一篩查；加強對數據的調研和交叉復核，優選更加穩而強的企業。
2021年，房地產市場實現了超預期增長，全國商品房銷售額為18.2萬億元，銷售規模再創歷史新高。百強企業順應市場變化，緊抓熱點城市群發展機遇，運用多種營銷手段并加大線上及線下營銷力度促進回款，實現了銷售業績的增長，但增速首次低于全國。2022年房地產企業面臨市場調整的壓力，未來穩健經營、行穩致遠將是發展的主旋律。
銷售總額超9萬億，市場份額下降至49.9%
百強企業2017-2021年銷售增長情況
2021年，百強企業精準把握市場需求釋放節奏，上半年前置銷售節點加速推盤，下半年加大促銷力度和銷售渠道合作，加速回款，實現銷售總額90802億元，同比增長3.9%，增速首次低于全國0.9個百分點、銷售面積56943萬平方米，同比增長1.6%。
百強企業及綜合實力TOP10企業2017-2021年市場份額
隨著行業監管的逐步落實，行業加速出清、企業優勝劣汰，大而不強的企業未列百強中，百強企業的市場份額小幅下滑。2021年，百強企業市場份額為49.9%，較上年下降0.4個百分點。其中，綜合實力TOP10企業銷售額市場份額為22.5%，較上年下降0.4個百分點。在行業出清優選過程中，必然會出現百強企業市場份額的短暫調整，隨著市場企穩、行業格局重塑后，百強市場份額或將繼續提升。
陣營分化繼續加劇，部分國央企銷售表現突出
百強企業不同陣營2021年銷售額及其增長率均值情況
百強企業各陣營增速均有下降。陣營間的規模壁壘和大而強的優勢不復存在，經營穩健才是硬道理，百強前10企業、11-30企業銷售額增長率均值為3.1%、6.1%；31-50企業、51-100企業把握重點區域城市熱度分別實現了銷售額同比增長1.7%、4.0%。
陣營間分化加劇的同時，企業間的分化也在加劇，其中綜合實力較強和布局重點區域的國央企銷售表現比較突出。國有企業較為集中的布局一二線核心城市，同時憑借穩健的經營、暢通的融資優勢和政府背書備受消費者信賴，進一步轉化成銷售業績的增長。
強調財務安全和經營穩健，精細化運營筑牢發展護城河
百強代表企業未來發展策略
隨著行業進入縮表出清階段，“唯規模論”已不再適用，“大而不強”的企業也逐漸暴露出問題。未來，百強企業不再一味的關注規模，而是更加強調財務安全與經營穩健，注重精細化管理和運營，追求效益的提升和高質量發展。
把握城市群發展機會，加大高潛力城市深耕力度
百強代表企業2020、2021年各等級城市銷售額分布
2021年，百強企業繼續深耕重點城市，二線城市仍是主要銷售來源。一線城市受新房供應規模加大的影響，在旺盛需求的帶動下市場成交規模增長，銷售額占比小幅上升0.2個百分點至18.8%；二線城市占比為58.2%，仍是主要銷售來源；三四線城市銷售額占比23.0%。
百強代表企業2020、2021年城市群銷售額分布
百強企業聚焦核心城市群，長三角、粵港澳、京津冀三大城市群銷售貢獻突出，合計占比超六成。50家百強代表企業銷售結構中，五個主要城市群銷售占比合計達74.7%，同比增長0.4個百分點。
因城施策把握市場主流需求，強化品質服務提升產品力
百強代表企業2020、2021年重點項目各面積段銷售占比
2021年首改和改善需求仍對房地產市場形成較大支撐，百強企業加大首置類產品的推出比例，支撐銷售業績的增長。從50家百強代表企業重點項目各面積段產品的銷售額占比來看：90平米以下首置類產品的銷售額占比為17.4%、較上年提升0.8個百分點；90-140平米首改類產品銷售額占比達55.4%，較上年下降0.6個百分點；140-200平米改善類及200平米以上高端類產品銷售額貢獻率分別為18.5%、8.7%，較上年均下降0.1個百分點。
2021年百強企業房地產營銷措施
2021年，百強企業順應市場變化趨勢，在上半年加大推盤力度，市場活躍度較高，上半年銷售額占比超五成；下半年受到調控政策等因素影響，房企推盤面積呈現較大波動態勢。同時，百強企業緊跟市場形勢，適時調整營銷策略，通過提供特惠房源、打通線上+線下營銷渠道、新技術應用等多種方式，助力提升營銷管理水平，提高項目去化率。
百強企業2017-2021年營業收入與凈利潤均值變化情況
2021年百強企業營業收入與凈利潤保持增長態勢。竣工和結轉穩步增長帶動營業收入和凈利潤呈增長態勢，百強企業營業收入均值達498.6億元，同比增長19.3%，增速較上年增加1.6個百分點。由于營業成本上漲，凈利潤均值達56.2億元，同比增長0.4%，增速較上年減少1.5個百分點，凈利潤均值增速不及營業收入均值增速，“增收不增利”日趨嚴重。受新冠疫情、房地產調控政策持續、各類成本居高不下等因素影響，百強企業凈利潤率均值、凈資產收益率均值較上年分別下降2.2、1.8個百分點。
行業低利潤時代的應對策略
地價高企和房地產去金融化限制了房企盈利空間，行業長期處于低利潤時代。長期來看，房地產行業長效機制逐步建立，房地產金融審慎監管框架下，房地產逐步進入去金融化通道，行業利潤率可能保持在更低的水平。房企需調整經營方式，發揮綜合運營優勢，適應行業調整周期。當前，部分高存貨、高周轉、高杠桿模式房企面臨流動性危機，此種模式的弊端已經顯現，房企需逐步改變經營模式，以適度杠桿、適量存貨、高效運營維持業務高彈性，以適應極速分化的市場；同時適度發展輕資產業務，發揮運營優勢，提升邊際效益。
百強代表企業2020-2021年拿地總量及同比增速
2021年住宅用地供應明顯縮量，疊加政策調控和融資監管顯效，全年百強企業投資規模明顯縮量。50家百強代表企業全年拿地金額總量同比減少12.7%，其中招拍掛市場的拿地金額16804.8億元，占全國300城土地出讓金的29.4%，同比下降0.5個百分點。
百強企業聚焦重點城市。一二線城市仍是百強企業布局主戰場，50家百強代表企業的新增土儲權益面積中六成位于一二線城市，其中一線城市占比7.1%，二線城市占比53.4%，一線、二線城市占比分別同比增長2.4、6.6個百分點。
分所有制類型來看，國企拿地力度整體更強。2021年國企拿地金額同比微增1.0%，拿地銷售比均值為38.0%。表明當前國資背景企業仍具有融資優勢，投資力度仍保持在適當水平。
2017-2021年百強企業“三道紅線”情況
2021年百強企業規范經營、積極應對，通過提前償還債務、調整債務結構等方式穩降杠桿，“三道紅線”提出后應對更加從容，均值已經基本合規。百強企業剔除預收賬款的資產負債率、凈負債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個百分點；現金短債比為1.6，較上年上升0.1，整體穩中向好。
2020年-2021年融資總額
融資收緊疊加償債高峰期，市場調整銷售回款壓力較大，企業現金流面臨更大挑戰。2021年，房地產行業共實現非銀類融資17652.2億元，同比下降26.3%，行業融資收緊態勢顯著。而百強企業中國企融資能力較強、成本較低；區域型房企布局重點城市，銷售韌性好，整體財務基本面良好。
為此，百強企業在加大營銷回款力度的同時，應緊抓政策窗口期，積極拓展新的融資渠道，通過并購融資、綠色債券、ABS等方式補充資金。
百強企業2017-2021年納稅情況
2021年，百強企業積極依法納稅，納稅額保持穩步增加的態勢。百強企業納稅額均值達60.2億元，同比增長2.2%，其中稅金及附加均值為38.9億元，所得稅均值為21.3億元。同時，百強企業積極響應政府相關部門的號召，扎實推進保障性租賃住房建設，并持續加大公益捐款投入積極回饋社會，為防汛搶險和疫情防控提供資金支持。
百強企業深入踐行可持續發展理念，運用智慧科技手段及綠色環保等手段，積極探索綠色發展模式；更加重視項目綠色認證，推動企業轉型升級；打造綠色生活體系，助力綠色服務升級。
結語
2021年以來，“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的主基調保持不變，房地產貸款集中管理制度嚴格落實，降負債、降杠桿、加速回款成為房企經營的主旋律。在此背景下，百強企業已然意識到唯有穩能強、大非強。中國房地產行業進入調整通道，過去“高周轉、短平快”的發展模式亟需轉變，未來房企應優化模式，穩字當頭、管控風險；強化運營、提質增效；聚焦主業、延伸服務；順勢而為、把握時機，方能行穩致遠。