記者｜牛鈺

在一眾延遲發布年報的房企中，大悅城率先發布了經審核業績。

4月11晚間，大悅城(000031.SZ)發布了2021年年度報告，報告期內，大悅城實現營業收入426.14億元，同比增加41.69億元，同比增長10.84%。歸屬股東凈利潤為1.08億元，較2020年扭虧為盈，同比增長127.79%。

與行業利潤率下滑趨勢一致，2021年大悅城毛利率為27.44%，同比下降4個百分點。在新房銷售放緩及價格下行壓力下，大悅城計提存貨跌價準備19.56億元，這使得凈利潤同比下降31.65%，為7.67億元，這是大悅城凈利潤連續下滑，2020年的凈利潤為11.23億元，也同比下降66.7%。

利潤下滑的同時，大悅城經營活動產生的現金流明顯下滑，截至2021年底，其經營活動產生的現金流凈額為負84.6億，2020年末則為98.1億，下滑幅度近兩倍。

究其原因，則是大悅城未按下暫停鍵的擴張行動，大悅城解釋稱，本期新獲取項目土地支出、開發項目建造支出及稅費支出同比大幅增加，導致經營性現金流與凈利潤產生較大差距。

2021年，大悅城共獲取16個項目，新增土地面積147萬平方米，新增土儲計容建筑面積327萬平方米，土地款總額316億元，平均樓面價為9,659元/平方米，平均溢價率為16%，截至期末，大悅城土地儲備可售貨值超2000億。

從布局來看，延續近幾年在華南地區的投資熱情，其新增土地儲備有39%位于長三角城市群，23%位于成渝經濟圈，9%位于京津冀城市群。

從財務狀況上，大悅城仍踩一道紅線。截至期末，貨幣資金余額248.86億元；現金短債比1.44；凈負債率90.06%；扣除預收賬款后的資產負債率70.31%。

作為中糧集團旗下唯一的地產業務平臺，大悅城的主要收入來源為銷售型業務、投資物業（商場及寫字樓）、酒店與長租公寓和物業管理服務四大板塊，分別占營業收入的83.61%、11.84%、1.8%、2.52%，均較2020年出現營收增長。

從銷售方面來看，2021年，大悅城完成簽約金額727億元，同比增長5%；簽約面積287萬平方米，同比下降8%。

2021年，大悅城的購物中心版圖繼續擴大，實現蘇州大悅春風里、長沙北辰三角洲大悅城、重慶大悅城、北京豐臺大悅春風里 4個項目開業，武漢大悅城也將于2022年初開業。

同時，新獲取商業項目6個，包括重資產的南京大悅城和位于紹興、天津、無錫、眉山等城市的5個輕資產運營項目。

截至2021年底，大悅城共開業18家（含輕資產）購物中心，包括15個大悅城購物中心、3個大悅春風里項目，累計總建筑面積410.1萬平方米、商業面積272.8萬平方米、可出租面積 137.8萬平方米，平均出租率94.3%。

大悅城的“輕重并舉”的拓展模式不僅用在購物中心上，也用在寫字樓投資的擴張上，去年3月，大悅城控股北京大區落地實踐了第一個輕資產項目，為匯京雙子座大廈。

2021年國內零售及酒店業務逐步復蘇，大悅城持有型業務及酒店運營收入穩步提升，投資物業及相關服務實現營業收入50.48億元，同比增長13.74%。酒店經營取得營業收入7.66億元，同比增長28.10%。

同時，大悅城也加入了布局長租公寓的“國家隊”陣營，其長租公寓業務完成了大悅樂邑、大悅樂邑fresh兩條產品線產品標準升級，深圳區域大力推進政企合作模式，所有門店均實現人才安居房源覆蓋。

在諸多房企對今年目標避而不談的時候，大悅城表示，2022年將新開工項目19個，新開工面積303萬平方米，力爭實現銷售金額800億元。并且，輕資產商業項目拓展數量不低于2021年（7個）。

提出完成比去年更多的銷售額目標，對經營活動現金流為負的大悅城來說，將會放緩投資，加大輕資產拓展的比例。

從資金管理來看，2021年大悅城年新增借款平均成本4.63%。截至期末，大悅城有息負債余額717.98億元；平均融資成本降至4.91%，較年初下降0.19個百分點，處于行業較低水平。

實際上，大悅城的融資渠道還算暢通，去年曾發行多筆ABS、中期票據，今年1月，再次成功發行一筆15億元公司債，3+2年期利率3.08%、5+2年期利率3.49%，成本較2021年進一步下降。

今年2月14日，大悅城還與招商銀行簽訂戰略合作協議，招商銀行將優先為大悅城提供地產并購相關的綜合金融服務，專項融資額度為100億元。

這意味著在在行業調整的背景下，大悅城也能在并購市場上尋求一些機會。