文|華麗志
高端商業地產是一個城市時尚和奢侈品零售最重要的場景和晴雨表。隨著“后疫情時代”奢侈品消費回流中國本土，越來越多的奢侈品牌深入一、二線城市開出首店，各大高端商業地產企業都獲益匪淺。但疫情在不同地區時有反彈，也給這種發展的勢頭帶來了一定的阻力。
本文《華麗志》將聚焦華潤集團、恒隆集團、九龍倉集團、太古地產、瑞安集團、華聯集團、德基集團等七大商業地產開發商及其旗下高端購物中心項目。根據它們公開發布的財務報告以及第三方機構搜集的數據，匯總了上述七家商業地產開發商旗下高端購物中心 2021年在中國內地的租金收入及購物中心的零售額數據（部分未披露的，以 n/a 表示）：
根據貝恩公司今年1月發布的《2021年中國奢侈品市場報告》，在日益嚴峻的全球社會和經濟環境的背景下，中國個人奢侈品市場仍保持兩位數高速增長，2021年預計將實現36%的增長，達到近4710億元人民幣，整體規模較疫情前的2019年增長了近一倍，到2025年，中國市場有望成為全球最大的奢侈品市場。而高端購物中心正是奢侈品牌在中國最重要的零售陣地。
根據目前已知的公開信息，《華麗志》下文將具體呈現各家商業地產開發商及其高端購物中心項目2021年的營運情況，幫助大家管窺中國奢侈品市場和高端零售業的最新發展態勢。
——華潤集團 ——
萬象城是華潤集團旗下開發的高品質購物中心，目前在深圳、杭州、沈陽、武漢、南寧等一二線城市均有開設。此外，華潤集團旗下商業地產還包括以“街區+mall”打造的一站式潮流生活平臺萬象天地，外形宛若“春筍”的中國華潤大廈等。
3月31日，華潤集團旗下地產業務公司華潤置地 (HK:01109) 公布了截至2021年12月31日止的年度業績。在新中產人群逐步壯大及Z世代崛起的消費升級驅動下，旗下購物中心零售額同比增長45%至1072億元，出租率97%，租金收入同比增長38.1%至139億元，大幅優于市場平均水平。
集團持續加大對購物中心的投入，實現 9 座購物中心如期開業，新增購物中心項目12個。截至2021年底，在營萬象城系列購物中心54個，儲備項目約61個。
根據聯商網的數據，2021年深圳萬象城銷售額為130億元，銷售額同比增長了30%，新開出33家品牌首店，包括DIOR Beauty全球旗艦店、GIVENCHY全球首家雙層概念旗艦店、TOM FORD 華南首家男裝店、STELLA McCARTNEY、Longchamp瓏驤、Tory Burch、Qeelin等。
2021年5月，寧波萬象城正式開業。據贏商網數據，寧波萬象城開業當天吸引25萬客流量，實現3600萬零售額。公開數據顯示，寧波萬象城半年銷售額已近12億元，新進駐品牌達30余家，涉及高化、腕表、輕奢服飾等多元業態，長期霸榜寧波城市熱門購物中心。
2021年9月，青島萬象城二期開業，開業當天實現開業率97%，引入的近40個品牌中，40%首次進入青島；同月，汕頭萬象城開業，占地面積約17.6萬平方米，超過430個品牌，其中包括OMEGA、Cartier、IWC、PANERAI、MONTBLANC、Dior、Chanel等多家時尚奢侈品牌，50%以上為首進汕頭，開業率98%。
今年上半年，武漢萬象城、福州萬象城、海口萬象城將陸續開業。
武漢萬象城預計今年5月1日正式開業，是華潤置地在武漢落地的第一個商業綜合體包含19萬平方米的購物中心，目前，簽約商戶近400家，占已規劃商鋪總數90%以上，其中超4成的品牌是首次落戶武漢。
福州萬象城預計將于今年6月正式開業，定位為福州奢侈品購物中心，計劃引入超300多個品牌、100多家城市首店，以及Ole’精品超市、萬象影城兩大華潤自營高端品牌。
海口萬象城將于今年6月末正式開業。作為海南區域首個高端購物中心，海口萬象城將以重奢定位，在總體量達12.3萬平米的商業空間中，打造兼具全品類業態的高端購物中心，將攜超六成首進海南品牌，打造“全國旗艦店”、“地區特色概念店”等高級次店鋪。
—— 恒隆集團 ——
恒隆廣場是恒隆地產旗下高端購物中心品牌，除了香港多元化的地產業務外，恒隆地產于1990年代在內地主要城市建造、持有及管理多家商業綜合項目，目前包括上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場、沈陽皇城恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場、濟南恒隆廣場、無錫恒隆廣場、天津恒隆廣場、大連恒隆廣場、昆明恒隆廣場、武漢恒隆廣場等。
1月27日，恒隆集團旗下地產業務公司恒隆地產(HK:00101)公布了截至2021年12月31日止的年度業績。2021年，恒隆地產總收入同比增加15%至103.21億港元，其中，物業租賃收入同比增加16%至103.21億港元，物業銷售收入歸零（去年：0.62億港元）。
2021年，恒隆內地10個商場的租賃總收入同比增加25%至46.62億元，其中高端商場收入增加30%，次高端商場收入則上升2%。
（注：武漢恒隆廣場于2021年3月開幕）
上海恒隆廣場零售額增加37%，租金收入增長25%至17.82億元；上海港匯恒隆廣場零售額增長56%，租金收入增長18%至11.63億元；大連恒隆廣場和無錫恒隆廣場零售額增幅最高，分別為89%、77%；此外，沈陽市府恒隆廣場、沈陽皇城恒隆廣場、濟南恒隆廣場、天津恒隆廣場等銷售額均取得兩位數增長。
恒隆地產表示，高端產品零售市場仍然穩健樂觀，所有高端商場均錄得兩位數的收入增長，租戶銷售額同比增長33%～89%不等，其中大連恒隆廣場在轉型為奢侈品牌購物中心后，2021年下半年比上半年增長了45%。盡管去年同期基數較高，但2021年下半年高端商場的總租戶銷售額同比增長了21%。
次高端商場表現與去年持平，收入同比增長2%，反映出疫情對不同市場業務影響不一。商場表現也受到了相關地區確診病例重新出現的影響。
—— 九龍倉集團 ——
IFS是九龍倉集團旗下高端購物中心品牌，集團中國內地投資物業包括長沙國金中心（長沙IFS），成都國際金融中心（成都IFS），重慶國金中心（重慶IFS），無錫國金中心（IFS），會德豐國際廣場，時代廣場等。
3月9日，九龍倉集團(HK:00004)公布了截至2021年12月31日止的年度業績。2021年，集團內地投資物業收入同比增加28%至53.66億港元，營業盈利增加37%至35.29億港元，集團表示，內地投資物業的亮眼表現主要得益于成都IFS和長沙IFS的強勁收益。
根據聯商網數據，長沙IFS銷售額超過90億元，成都IFS銷售額近100億元，創西南高端購物中心銷售額新紀錄。
2021年9月，奢華酒店品牌柏悅酒店宣布進駐長沙IFS，擁有230間客房，將于2023年開業；成都IFS的成都尼依格羅酒店自2015年開業以來其入住率和客房收益一直居市場領導地位，2021第二季度刷新客房收益紀錄，入住率達91%。
2021年10月，意大利運動品牌FILA全球第二家全新概念店正式亮相成都IFS，2021年11月，法國設計師品牌DJULA中國區西南首店也正式進駐成都IFS。
九龍倉主席兼常務董事吳天海在業績會上表示，IFS的發展概念是希望可以世代傳承延續，成為城市的商業心臟。
—— 太古地產 ——
太古地產已落成商業地產包括香港的太古廣場購物商場、太古城中心、東薈城名店倉，中國內地的三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都遠洋太古里、上海興業太古匯，預計今年分階段開業的上海前灘太古里，位于美國邁阿密的Brickell City Centre。
3月10日，太古地產公布了截至2021年12月31日止的年度業績。其中三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都遠洋太古里、上海興業太古匯零售銷售額分別增長27%、33%、11%、22%、29%；香港地區受疫情影響，零售市場受到嚴重干擾，但年內已趨于穩定，本地需求于2021年下半年開始回升。
2021年9月，位于前灘國際商務區、由集團與上海陸家嘴集團共同發展的零售項目前灘太古里正式開幕。這是太古集團在上海的第二個發展項目，也是中國內地第三個太古里項目；12月，北京三里屯太古里西側零售項目三里屯太古里西區正式開幕；今年3月，集團宣布與西安城桓文化投資發展有限公司合作，發展西安太古里項目。
—— 瑞安集團 ——
瑞安房地產總部設于上海，是瑞安集團在中國內地的房地產公司，已落成的商業地產包括上海鴻壽坊、上海太平橋、瑞虹新城、虹橋天地、創智天地、INNO創智、南京INNO未來城、百子亭、南京國際金融中心、武漢天地、武漢光谷創新天地、佛山嶺南天地、重慶天地等。
瑞安新天地，作為瑞安房地產旗下獨立運作的全資子公司，是中國領先的卓越可持續發展商業物業投資者及管理人。公司主要從事商業和住宅物業管理服務、商業資產管理和物業投資業務。截至2021年12月31日，其資產凈值逾 330 億元人民幣。
根據瑞安房地產公眾號，瑞安房地產商業物業組合從疫情中強勢復蘇，租金及相關收入總額同比增長29%至29.15億元；零售物業組合出租率平均達93%。
2021年9月，集團又一地標式商業項目太陽宮隆重開業。這座商業地標位于上海瑞虹新城綜合社區內，零售總建筑面積達18.5萬平方米，商場開業首三日，客流量即突破一百萬人次。
瑞安房地產表示，上海依舊是發展策略重心，關注長三角、大灣區的增長潛力較大的一線、強二線城市，在這些地區繼續尋找拓展業務發展的新機會。今年2月，集團還與上海浦東發展銀行上海分行簽署了房地產并購融資及ESG可持續發展的合作備忘錄。
——華聯集團 ——
SKP是北京華聯集團旗下的高端購物中心，2007年在北京開幕，2018年起，SKP向更多城市拓展并率先落地西安，2020年下半年，成都SKP和昆明SKP逐漸開工建設，今年初，SKP宣布將落戶杭州。
根據聯商網的數據，2021年，北京SKP銷售額達到240億元，同比增長了35%；西安SKP銷售額超過80億元，同比增長了38%。
2021年11月，北京 SKP 獲得中國首家碳排放管理軟件和咨詢服務提供商碳阻跡（Carbonstop）認證，成為中國首家碳中和零售商場。
2021年12月，全球第二家SKP-S正式在西安與公眾見面，西安SKP-S是由西安SKP的四層改造而來，其品牌理念與北京SKP-S一脈相承。同月，杭州SKP項目正式開始動工，2021年5月，北京華聯集團以48.3億的價格拿下了錢江世紀城核心區商住地塊。
杭州SKP將成為杭州錢江南岸的首座高端商業綜合體，SKP計劃投資約160億元，業態包括大體量的高端時尚百貨商場和高端寫字樓，并引入超五星酒店兩家。微信公眾號“錢江世紀城”2021年5月的報道顯示，北京華聯集團董事局主席吉小安公開表示：將高標準建設杭州SKP項目，打造成為北京SKP的“迭代升級版”。
除了杭州SKP以外，在2021年2月舉行的呼和浩特第十五屆人民代表大會第四次會議上，正式確認第六家SKP落戶呼和浩特。此外，今年春節前夕，成都SKP商業主體結構已正式封頂完成，預計將于今年6月正式竣工，于今年第四季度開業。
—— 德基集團 ——
德基廣場是南京本土地產開發商德基集團開發的當地唯一的單體全業態高端商業體。背靠有著“中華第一商圈”之名的南京新街口商圈，自2006年正式營業以來，德基廣場在全國高端商業地產中名列前茅。
根據南京市委市政府新媒體平臺“南京發布”公眾號的數據，2021年，德基廣場全年銷售額超過200億元，首次邁進“200億俱樂部”，較2020年的156億元同比增長了30%。
2021年，在首店經濟的熱潮下，德基廣場對一期、二期的入駐品牌進行了多輪調整，德基廣場官方微信公眾號顯示，目前商場內品牌的數量達到400多家。
2021年底，Penhaligon’s、L’Artisan Parfumeur、Frederic Malle、KILIAN、Maison Margiela 5家高端沙龍香氛品牌密集性入駐德基，開出江蘇首店。2021年下半年至今，共有包括 Laura Mercier、Christian Louboutin、Charlotte Tilbury、Valentino Beauty、THE GINZA和 ELEMIS 在內的6家國際高端美容品牌在德基開出了“江蘇首店”，并且全部為獨立門店。美國大師彩妝品牌 Bobbi Brown則在此開出了全球旗艦店。
2021年德基廣場集中引入了挪威國寶級戶外品牌 Helly Hansen、美式休閑航海品牌 NAUTICA、瑞士運動品牌 On（昂跑）、美國加州戶外運動品牌 VOLCOM 和瑞士奢華運動品牌 X-Bionic 等戶外品牌。
此外，德基廣場內的海外和本土設計師品牌比重繼續提升，英國設計師品牌 Alexander McQueen江蘇首店2021年12月在德基正式開業；AMI、Tom Ford、Philipp Plein、Alexander Wang、Self-portrait 等設計師品牌也均選擇將江蘇首店落戶德基。
圖片來源：官網、官方微博