記者｜楊冰柯

2022年是集中供地試點的第二年，目前，北京、合肥、廈門、福州、青島、徐州、成都、武漢等城市已經率先完成年度第一批集中供地，還未集中供地的城市也已經陸續公布了土地出讓計劃。

一個顯著的變化是土拍政策幾乎都有所放松，比如取消配建、取消自持等。其中，最直接的放松是限價提升和地價下降。

去年杭州第三批集中供地已經釋放了土拍政策放松的明顯利好。為了提高開發商積極性，保證供地圓滿完成，各大試點城市紛紛放松了土地政策。

從已經完成集中供地的城市看，在土地政策放松明顯的城市，開發商的拿地熱情相比去年第三批次都有所回升；但在土地政策未有明顯變化的城市，仍然以底價托底成交為主。

克而瑞研究報告顯示，從土拍結果看，城市熱度分化明顯，合肥、廈門土拍時多家民企參與，土拍火熱；青島、福州土拍就顯得冷清許多。

政策放松

為了提高開發商拿地積極性，各集中供地城市或是增加地價與房價的價差；或是取消競配建、自持等；或是采取了一攬子土地放松政策。

2022年集中供地“第一槍”在北京打響。

雖然北京集中供地政策沒有變化，但從土拍看，出讓地塊配建面積減少，18宗地塊中僅有3宗地塊含有少量保障房配建要求。同時，地價下調，以崔各莊地塊為例，起拍價與成交樓面價均下調了5%。

根據克而瑞數據，北京首輪推出的18宗含宅用地最終成交17宗，首輪集中土拍整體盈利空間較高，成交樓板價與住宅銷售指導價之間價差達到2萬元/平方米以上的地塊就有17宗。

福州的首批集中供地規定住宅項目底價成交的，商品房備案均價原則按照商品房銷售指導價確定。出讓價款每增加1%，備案均價按商品房銷售指導價上浮0.3%確定，最高上浮幅度不得超過4.5%。

在成都，集中供地地塊限價出現了明顯的提高。去年三輪供地限價在28000元/平米以上的地塊只有2宗，而今年第一輪供地，就有10宗地塊在28000元/平米以上，如果加上精裝，價格還要再提高3000元/平米。

采取一攬子政策的主要是合肥、重慶、南京等城市。

在合肥，大部分地塊取消了配建保障性租賃用房比例；代建要求也有所減少，各地塊只有一些幼兒園、綠地、道路的代建要求；地塊面積縮減或被分割出售；另外，地塊本身較為優質。

在重慶，競自持取消；地價降低，在周邊有同類型地塊可對比的10宗地中，僅有2幅地的起拍樓板價微漲，其余地塊的起拍價均不及去年周邊成交同類型地塊的價格；供地結構優化，13幅地基本均位于軌交站點周邊。

在南京，土地出讓政策調整主要集中在四個方面：集中取消了租賃住房的配建要求；保證金比例下調至起始總價的20%；優化調整了房地價差確保預期利潤；取消了房企競得地塊數量的限制。

引起行業最大關注的是杭州土拍政策調整。即將舉行首批集中供地的杭州將采用新的土拍競價規則——“一次性報價”，并首創“以次高報價的原則確定競得房企。”

多個城市的政策調整帶動土拍量價回升，穩定市場信心，同時增加投放，為今年銷售提供保障。

克而瑞研究中心認為，3月，房地產市場迎來一系列利好聲音，若當前房企偏緊的現金流能夠得到實質性改善，信心提振下重點城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來拿地窗口期。

冷熱分化

根據中指院數據，第一季度，北京、重慶和合肥位列房企拿地面積前三城市，由于這三個城市積極降低拿地成本，熱度回升，表現搶眼。

衡量土拍熱度的指標中，溢價率和流拍率是非常重要的兩個指標。

在北京的土拍中，今年首批集中供地溢價成交占總供應的50%，較去年第二批和第三批溢價成交率高出一半。同時，流拍地塊占總供應的6%，較去年第二批和第三批供地大幅度下降。

總體來看，北京首批集中供地熱度明顯上升。

在合肥，今年首批集中供地溢價成交占總供應的92%，熱度明顯高于去年第二批供地和第三批供地。同時，流拍地塊占總供應的25%。

合肥土拍備受關注，一方面是因為八成地塊拍至封頂價。另一方面，一眾民企也積極參與到土拍中，旭輝、龍湖、偉星、文一、邦泰、安徽置地等房企都積極參與了這次土拍。

在廈門，今年首批集中供地溢價成交占總供應的20%，熱度高于去年第三批供地。同時，流拍地塊占總供應的10%，是去年第三批供地的一半。

一邊是土地市場明顯回暖，另一邊是土地冷清收場，比如福州和青島。

在福州，土地政策沒有明顯變化，溢價成交占總供應的比例相比去年第三批供地時繼續下降。

在青島，土地政策不僅沒有明顯的放松，土地供應質量也不高，主要集中在郊區，以項目后續擴大用地為主，土拍市場也表現平淡。

值得注意的是，雖然土地市場冷熱分化，但隨著土地政策放松成為主流，機構們對接下來的市場抱以信心。

中泰證券認為，2022年房地產板塊將迎來政策持續改善，土拍市場回暖將帶動供給側修復，疊加頭部房企競爭格局持續優化的投資機會。

首創證券認為，首輪集中供地各城市熱度分化明顯。政策空間充足，地產板塊迎來確定性機會。當前仍處歷史調控較嚴階段，政策工具釋放空間較大，信貸利率的下調，疊加行政政策的進一步寬松，后續行業基本面有望伴隨政策逐步改善而迎來復蘇。同時高層明確提出向新發展模式轉型，我們認為房地產行業正從增量開發轉向存量持有運營以及服務的模式。