文︱星途

“行業最糟糕時間逐步過去，預計全年是先低后平穩的過程，從二三季度開始，市場會逐步走向平穩。”在3月底舉行的時代中國業績會上，董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄表示。

但同時，時代中國主動對銷售目標做了調整，預計650億元左右，較2021年的1100億元調低了450億元。

對此，岑釗雄認為是基于“面對行業調整、變化及對于未來行業發展的判斷”。

作為在2020年銷售額首次破千億的房企，時代中國在2021年的銷售額未達目標，回落至千億元以內。或基于這一原因，疊加市場仍未回暖的考慮，如今擬定的目標較為穩健。

事實上，自去年末以來，由政策端吹起的暖風一直助力房地產市場信心恢復，部分城市房貸利率和放款速度都有所放松，需求端也有一定回暖。 

據4月5日中指研究院發布的統計數據，2022年一季度，一線城市新房價格環比有所恢復，價格累計上漲0.15%，較2021年四季度由跌轉漲，市場有所恢復。

時代中國作為華南民營企業，深耕粵港澳大灣區由來已久，此次一線城市首季需求端的回暖，一定程度上也為其帶來銷售層面上的利好局面。

銷售額同比微降

將持續轉化城市更新項目

在上一年度房地產市場嚴控的大背景下，時代中國交出的答卷仍然較為堅韌。

據年報數據，截至2021年末，公司年內實現營業額436.4億元，同比增加13.1%；年度合同銷售955.9億元，同比下跌4.8%，但僅實現目標銷售額的86.9%；合同銷售均價為18590元/m2，同比增加24.7%；實現利潤47.5億元，同比下跌11.4%；毛利率及凈利率分別為27.6%及10.9%，與去年基本持平。

雖然合同銷售及利潤方面有所減幅，但在疫情及調控的影響下，該份成績單表現較為不錯。而銷售均價的提升，主力區域來自于廣州及佛山兩城。

據了解， 2021年，時代中國在廣州及佛山兩城分別實現321.2億元及208.4億元的銷售金額，占總金額的33.6%及21.8%，銷售單價分別同比上升46.2%及40.7%。

目前，時代中國擁有城市更新項目總數約135個，潛在總建筑面積約4000萬m2，總體貨值超過1萬億元，廣州、佛山、東莞、深圳等大灣區城市為重點布局主力。

2021年，時代中國來自城市更新業務的收入約為44.07億元，主要貢獻來自廣州、佛山地區的城市更新項目。

據不完全統計，時代中國在廣州確定或介入超20個舊改村項目，包括增城新塘官湖村、增城荔城城豐村新湯社、從化江埔街禾倉村、番禺沙灣福涌村、花都橫潭村、黃埔紅衛村、南沙黃閣大塘村等。

這幾個舊改項目，涉及了黃埔、從化、番禺、花都、增城、南沙等區域，舊改投資金額超290億。

其中，橫潭村是花都重點舊改項目，投資額為8億元。在今年花都區工作會議上，已經確定將穩步推進橫潭村舊村改造項目。

增城核心發展區域新塘官湖村舊改總投資預算約63億元，該村位于地鐵13號線官湖站上蓋，一站可鏈接新塘TOD。去年，官湖村已被納入新塘舊改試點項目，在增城快速推進城市更新的當下，官湖村未來的舊改成果值得期待。

近兩年具備較高成交熱度的南沙黃閣，時代中國也有所涉及。2020年5月，時代中國通過南沙黃閣鎮大塘經濟聯合社代表會議表決，成為大塘村舊改的合作房企，項目投資金額約38.53億元。據了解，大塘村舊改項目被列入了廣州市發改委2022年“攻城拔寨”重點項目計劃中。

岑釗雄表示，城市更新會是時代中國主要的業務，今年公司預計會有8個城市更新的項目會完成轉化，其中一部分也會變成土儲。

截至2021年末，時代中國總土地儲備約為1990萬m2，其中位于大灣區的土地儲備占比接近90%，公司認為足夠應付其未來三年的發展所需。

而隨著城更項目的轉化，或將進一步提升房企開發利潤空間。

信號加強，壓力緩釋

年底三道紅線爭取轉綠

當前，在政策端放松信號的導向下，穩房地產的訴求強烈，房地產行業穩健發展的重要性不言而喻。這要求房企在資金端方面也需有一定的把控能力。

在資金端上，時代中國債務結構有所優化，表現為負債、融資成本降低等，不過三道紅線方面，仍有一項未達標。

截至2021年期末，時代中國計息負債余額為534億元，相比去年降了81億元，降債幅度超過13%。同時，時代中國融資成本也有所降低，2021年公司融資成本為6.6%，較2020年的7.3%下降了0.7個百分點。

三道紅線方面，時代中國在凈負債比率、現金短債指標上有比較明顯的改善，分別為76.7%、1.9，均優于監管要求；而剔除預收賬款后的資產負債率為74.6%，雖高于三道紅線標準指標，但也較2020年底下降4個百分點。

時代中國管理層表示，將全力推進三道紅線2022年底轉綠。

在政策端紓困，及金融機構保持新增貸款適度增長的大環境下，三道紅線達標的房企，更容易獲得市場的青睞。

時代中國2021年呈現的資金端數據，雖說還未到達優秀水平，但其良好的土儲情況和杠桿調節能力，有助于外界對公司長遠發展持正面態度。

正如岑釗雄所說，今年的目標，就是堅定降低杠桿率，降負債，以確保公司平穩發展。而另一層面上，也可以理解為，能扛過行業周期的企業，才不會在這條長長的賽道上滑坡。