文|野馬財經 白龍

編輯|盧泳志

“一個企業有了較雄厚的實力后，不能自我膨脹，一定要有畏懼感，對市場的畏懼感，對未來的畏懼感，以及對變化的畏懼感，才能在市場競爭中得以長遠的生存。”

在閩系房企中，信奉“懼者生存”的中駿集團（1966.HK），在董事局主席黃朝陽的帶領下，最初發展速度一直以“佛系”著稱。

1987年成立的中駿集團，直到2013年才突破100億元規模。與其它激進的閩系房企相比，算是一股清流。

不過近年來，中駿一改佛系風格，僅用三年時間就跨入千億房企。今年是中駿進入千億隊伍的第三年，不久前公布了2021年的成績單，繼續以1045.31億元的銷售額，站穩了千億腳跟。

圖片來源：中駿集團2021年財報

從加速，到失速

1984年，年僅18歲的黃朝陽遠赴東北，從經營機械零配件開始走上創業之旅。

三年后，黃朝陽回到泉州創建中駿集團，最初涉足機電行業， 1996年轉戰房地產，并開發了第一個地產項目。

在最初的20年內，出身“閩系”的房企中駿，在黃朝陽領導下，堅定著對市場的畏懼感，穩健發展。

在黃朝陽看來，穩健發展是選擇先舍后得的行為，舍棄在市場快速膨脹過程的利潤，得到一個具備較強抗風險和動蕩的企業，是值得的。

不過這一個平衡，在2017年被打破。那一年，多家房企提出千億規模的夢想，只有拿到了規模后才能搶占生存空間已經成為行業共識。

于是，黃朝陽在2017年提出千億目標“三步走”戰略，計劃在2018年實現500億，2019年實現800億，2020年突破千億。

中駿自此走上了發展的快車道，開始攻城略地，沖擊規模。2017年，中駿集團購入38個項目，總價為321.67億元，為2016年拿地金額的近3倍。

據了解，中駿集團合同銷售額在2017年實現了332.47億元，同比增長了41.3%；2018年實現513.6億元，同比增長54.5%；2019年實現805.01億元，同比增長56.7%。

2020年，雖然中駿集團將目標下降至930億元，不過還是順利達到千億目標，實現了合同銷售額1015.37億元，同比增長26%。

中駿正式跨入“千億房企俱樂部”，不過，突破千億規模之后，中駿的增速明顯放緩。

在2020年的業績會上，中駿將2021年的銷售目標定為1200億元，在2020年1015.37億元的基礎上增加18%，增長速率進一步放緩。

不過，中駿2021年最終銷售額為1045.31億元，僅完成去年目標的87.1%，實際同比增長僅2.6%，增速明顯放緩。

“后千億時代”的挑戰

從提出千億目標，到最終實現，中駿僅用時三年。

目前維持在千億規模的中駿，當前表現相對穩定。值得注意的是，中駿的債務規模快速躍升，其債務風險和償債壓力值得警惕。

正如萬科董事長郁亮所言，行業冬天來的時候誰都冷，安全比增長更重要，能力比規模更重要。

2017年以前，中駿集團總負債一直控制在400億元以下。伴隨著銷售業績不斷增長，中駿的負債總額同樣在不斷增加。

數據顯示，2017年至2020年，中駿負債總額分別為496.17億元、793.51億元、1190.96億元和1314.62億元。2021年財報顯示，中駿負債總額達到1523.05億元，較去年增長15.85%

相比之下，2021年中駿的債務規模的增速，已經遠遠超過了去年全年的業績規模增長的速度。

除了債務規模不斷高企，中駿的銷售毛利同樣在連續下滑，利潤空間不斷被壓縮。數據顯示，2018年至2020年，其毛利率分別為34.6%、27.6%及24.1%。2021年，中駿的毛利率進一步下滑，降至約21.7%。

除了債務增加外，為了沖規模，中駿的產品質量也受到詬病。

黃朝陽在10年前曾公開對媒體表示，中駿是將“構筑傳世家園”作為宗旨的企業。言下之意，就是要保證品質。

如今，在“后千億時代”，經常可以看到中駿業主的維權消息在互聯網上傳播。

2020年，西省住房和城鄉建設廳通報的2020年第三季度建筑施工安全生產“百差工地”里，排名第一的就是中駿世界城項目。

如何跨過“黑鐵時代”？

近幾年來，房地產市場發生了翻天覆地的變化。

在業內人士眼中，地產行業也從“黃金時代”，一路降級為如今的“黑鐵時代”。從萬科的“活下去”，到去年一大批房企債券逾期，地產行業的寒冬，比以往任何一年都要“冷”。

按照國家公布的“三道紅線”要求，2021年的中駿也只是勉強過關。

數據顯示，2021年，中駿非受限現金與短期債務的覆蓋率為1.0倍，剔除預收款項后的資產負債率為67.3%，凈負債率為70.7%，達到“三道紅線”指標要求，屬于“綠檔”行列。

不過與去年相比，中駿除了資產負債率有所下降外，凈負債率增加了11.5個百分點，現金短債比也較1.3倍有所下降，只能剛好覆蓋短期債務需求。

據了解，沖擊千億以來，中駿的現金流也在日漸趨緊，經營活動現金流逐年凈流出。

數據顯示，2019年到2021年，中駿現金流分別流出70.88億元、33.78億元和69.46億元。粗略計算，近三年來，中駿的現金凈流出高達174.12億元。

在實現千億的過程中，中駿的擴張借勢合營聯營，也導致其非控股權益占比不斷走高，千億成色稍顯不足，甚至被業內人士調侃為銷售額“注水”。

對此，黃朝陽在去年中報發布時強調，中駿將會注重權益比例的提升，未來會更注重權益的逐步上升。可以明顯的看到，中駿的權益比例較2020年的66%，進一步提升到了去年的71%。

在權益比例增加的同時，中駿的少數股東權益卻仍在快速增加。

數據顯示，2017年，中駿的少數股東權益為34億元， 2018年到2020年，中駿少數股東權益分別增長至59.57億元、127.07億元和181.54億元。短短3年時間增長了147.54億元。

圖片來源：中駿集團2021年財報

2021年，中駿的少數股東權益進一步增至209.20億元，已經占到所有者權益比例的48.98%。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜指出，房企通過合作開發可以解決融資，還可以在推動企業規模增長的同時，運用一定的財務技巧，降低企業的表現負債。

而知名地產分析師嚴躍進也認為，少數股東權益的占比增加可以減少凈負債率。

進入2022年，中駿選擇放慢腳步，縮減投資。黃朝陽對投資者表示，今年中駿考慮安全第一，暫時不會買地，如果有大的組合政策，才會考慮買一些地。

“后千億時代”，中駿會如何發展？