記者 | 黃昱

“在房地產行業市場上行的時候，我們以銷售額作為內部考核的目標；在市場平穩的過程中，我們以現金流的回款作為內部考核的目標；當現在出現市場下行的時候，我們是以可動用資金作為內部考核的目標。”

3月30日，碧桂園2021年度業績發布會上，總裁莫斌所描述的內部考核目標的變化，反映出過去一年房地產行業面臨調整后，房企必須牢牢守住資金安全的底線。

財報顯示，2021年碧桂園實現營業收入5230.6億元，同比增長13.0%，毛利約為人民幣927.8億元，凈利潤約為人民幣409.8億元，股東應占核心凈利潤267.97億元。

在房地產行業毛利率普遍下降的背景下，碧桂園采取的舉措是“開源節流、保現金流、保三道紅線”。

在開源節流上，碧桂園根據支出的大類制定了詳細的費用管控要點。例如在工程端，碧桂園做了穿透式管理，通過對業務進行拆分，穿透到每一筆支出；在營銷端以項目為單位做費率管控，根據投放效果制定投入額度，降低無效支出。

截至2021年底，碧桂園共有可動用現金余額1813億元，其中現金及現金等價物約為1469.54億元，受限制現金約為343.46億元；總借貸同比下降2.6%至3179.2億元，凈借貸比率45.4%，相比2020年底優化10.2個百分點，現金短債比約為2.3倍

碧桂園集團總裁莫斌指出，截止3月30號，今年內碧桂園已無境內到期債券，僅騰越兩筆可回購公司債共計40億人民幣，境外僅一筆7月份到期的7億美金優先票據，公司已提前做好了還款的計劃安排。

穩定的財務狀況，讓碧桂園在行業融資趨緊的背景下仍然保持著暢通融資渠道。

從去年12月至今，碧桂園完成了多筆境內融資，融資方式包括供應鏈ABS、公募債、可轉股債券和中期票據等。今年3月初還獲得了招商銀行150億元的并購融資額度，3月25日又與農業銀行廣東省分行簽署了400億的戰略合作協議。

“我們堅信良好的財務水平是幫助公司穿越周期的最好支撐。”

過去多年，碧桂園憑借全面布局策略實現了規模快速增長。2016年碧桂園銷售增長120%至3088.4億元，首次跨入行業前三，2017年實現合同銷售金額5508億元，同比增長78.4%，自此年年蟬聯銷售第一。

2018年年中，受內外變化影響，碧桂園宣布進入“提質控速”新階段，隨后幾年一直保持穩定增長。2021年，碧桂園實現權益合同銷售金額約5580億元，繼續位居行業前列。

同時在回款方面，碧桂園去年實現權益銷售現金回籠約5022億元，權益回款率90%，這是他們連續6年保持回款率高于90%，居行業較高水平。

此次業績會上，碧桂園常務副總裁程光煜再次強調從2018年開始規模就不再是碧桂園的第一追求，有質量的銷售和經營才是碧桂園的追求。

對于今年樓市的走勢，碧桂園認為會是前低后高，跟去年正好相反。程光煜指出，今年碧桂園保持一個比較穩定的銷售額，同時平衡好量價關系。

據介紹，碧桂園今年總可售貨值大概在6500億左右，希望通過精準供貨使去化水平提高到70%。這其實是一個不小的去化目標，去年碧桂園總的銷售去化率為67%。

眾所周知，碧桂園成立至今始終走中國新型城鎮化道路，多年來堅持全面布局的戰略。

截至2021年底，集團已簽約或已摘牌的中國內地項目總數為3216個，業務遍布中國內地31個省╱自治區╱直轄市、299個地級行政區劃1425個縣╱鎮區，權益可售資源共計約14846億元。另有基本鎖定但尚未簽約的潛在權益可售資源約3365億元，合計約1.8萬億元，可維持公司未來3年左右的銷售需求。

如今在市場分化嚴重的情況下，碧桂園要想平穩穿越周期，也需要根據市場環境變化調整過往的投資策略。

從去年開始，碧桂園提出要均衡布局各能級城市，以對沖未來的不確定性。莫斌表示，未來碧桂園將對全國的市場做進一步的分類，按照市場規模、供需關系，遴選出符合集團戰略發展的市場，更加聚焦以大都市圈為首的一二線和強三四線城市。

2021年，碧桂園新獲取333個項目，共計土地權益地價1416.2億元，同比減少32%，其中新獲取土地85%位于五大都市圈，同比增加10個百分點。

從獲取土地渠道來看，按權益金額計算，碧桂園2021年新增土儲中71%通過招拍掛獲取，29%通過多元化渠道獲取。

“把握時機獲取機會性土地。”這是碧桂園一條重要的投資戰略，程光煜表示，收并購一直是碧桂園一個重要的投資手段，從去年下半年開始，市場上收并購機會增多，預計未來一段碧桂園收并購的占比也會增多。

從去年四季度開始，碧桂園主要是對合作項目做收并購，與十多家合作方大概80多個項目進行了溝通，目前已安排收購了其中35個左右，另有30個左右基本談妥會進行相應安排。另外，銀行、AMC機構手頭也有收并購標的來接洽。

程光煜指出，產生直接結果的更多還是碧桂園原來有合作的項目，真正完全新增的收并購相對較少。