上海黃浦區又一優質地塊成功出讓。

3月28日晚間，上海土地市場官網顯示，黃浦區一宗超過6.68萬平方米的商辦用地以底價135.04億元順利出讓，競得人為上海南灘城市建設發展有限公司（下稱“上海南灘城建”）及上海濱和城市建設發展有限公司（下稱“上海濱和城建”）。

根據今年2月28日的公告信息顯示，“黃浦區小東門街道黃浦江沿岸W11、W13、W15單元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地塊及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空間地塊”正式掛牌，起拍總價達135.04億元。

掛牌公告中提到，該地塊東至326-01、02地塊，南至外馬路，西至油車碼頭街，北至中山南路，土地用途為商業用地、辦公樓，其中商業用地出讓年限為40年，辦公樓為50年。

從地塊位置來看，位于南外灘董家渡區域，毗鄰綠地外灘中心。按照規劃，南外灘地區分為濱江公共活動集聚帶及金融活力帶、董家渡金融核心地塊、十六鋪金融核心地塊。

因此，在此次的出讓要求中，該地塊商業業態須以商務配套類商業為主，如生活方式類業態、餐飲、零售等，并以引進中高端品牌為主。此外，辦公業態也須符合黃浦功能定位、產業規劃導向，重點引進持牌金融機構。

由于地塊位置的特殊性，對開發項目也有較高要求。比如整個項目的計容面積達到27萬平方米，且要求開發商整體持有。這意味著項目只能通過運營來獲得投資回報，不僅對開發商的資金實力提出了要求，對其運營能力也有明確規定。

不僅如此，受讓人在簽訂土地出讓合同后三個月內，需與引入的持牌金融機構（3家及以上）簽訂協議，協議須明確引入持牌金融機構在本項目開工后一年落戶、落稅至黃浦區，并在綜合驗收后一年內入駐本次出讓地塊，明確后續新設企業及各類創新業務優先落戶黃浦區。

界面新聞查詢該地塊出讓合同，發現還有其他附加要求。如對宗地范圍內的6處文物保護點和一般歷史建筑按照相關規定程序批準予以保護更新。

根據出讓合同顯示，一般歷史建筑保護更新建筑面積不少于9800平方米，具體保護更新方式以建設項目規劃管理階段審定的方案為準，保護/保留的建筑面積將計入容積率。設計難度不言而喻。

此外，出讓地塊中的327-01地塊范圍內須配建海事、道路運輸、輪渡、環衛自用管理用房建筑面積不少于1.263萬平方米，而且327街坊地下一層統籌設置地下建筑面積不小于500平方米的生活垃圾可回收物轉運站1處。

在沿外馬路一側還須設置觀景平臺。出讓信息中提出，觀景平臺位于二層至三層，其位于市政道路、公共通道等公共空間上方時凈空需滿足人車通行的需要，其位置、寬度為可變控制。

嚴苛的出讓要求還體現保證金。資料顯示，由于地塊體量大，僅保證金就達到27億元。當該地塊掛牌信息一經公布，業內人士預計在眾多規則限制下或許只有少數房企有能力參與，而考慮到當前不少房企資金鏈狀況，聯合體拿地的可能性最大，甚至難有溢價。

從最新的成交信息來看，也正是如此，地塊是由聯合體底價競得。

天眼查信息顯示，該地塊競得人之一上海濱和城建，是由上海外灘投資開發（集團）有限公司及上海地產集團分別持股50%；另一競得人上海南灘城建的控股股東也為上海外灘投資開發（集團）有限公司旗下公司，競得企業均有國資背景。

按照中指研究院數據，該地塊是董家渡大區域的最后一個“巨無霸”組團商辦地塊，同時按起拍價高低來排名，這是上海有史以來第八貴的地塊。

除起拍價外，其他各項指標也占優勢。根據中指地塊投資價值評價體系，從地塊區位、配套、規劃、負面要素四個方面對地塊投資價值進行綜合評價，本案投資價值在同時期推出的21宗商業/辦公用地中排名第一，其中交通要素、板塊價值、醫療要素等8個方面均優于同時期推出地塊的平均水平。

這不是今年以來黃浦區首次出讓地塊。在今年1月4日，嘉里建設(00683.HK)就發布公告稱，其以代價133.29億元成功招標購入上海市黃浦區金陵路地塊，用途為綜合發展。

在當前的樓市冷靜期里類似黃浦區這樣的大體量地塊仍能短期內順利成交，一方面是上海樓市強勁韌性的顯現，另一方面也反映出其投資價值被長期看好。

此次由國資背景企業聯合拿下該地塊，并直接引入金融企業的總部，將利好黃浦區經濟發展。