記者 | 黃昱
編輯 | 彭飛
房地產行業進入新周期，探索新的發展模式成為行業健康發展的重要指導思想，在商業地產領域，打造更專業的資產管理能力將成為不少房企的發展路徑。
除了日常收租，作為重資產運營的商業地產，如何提升運營能力，對接資本市場，最終形成良性的資本循環，是國內商業地產開發商都在積極探索的方式。
在目前房地產行業探索新發展模式的背景下，商業地產也面臨模式、經營邏輯的調整和轉變，向輕資產轉型，實現REITs（不動產投資信托基金）化，這既是實現商業地產“投融管退”閉環的重要方式，也是對房企資產管理能力的一大考驗。
作為國內首只投資于內地物業的REITs，在港交所上市的越秀房托已實現了將商業項目資產化運作的模式，并在這幾年數次資產注入中日漸成熟。
界面新聞記者近日在越秀房托旗下最重要的商業物業——廣州西塔（廣州國際金融中心）專訪了越秀房托董事會主席、執行董事及行政總裁林德良。作為這支REIT的運營者，他闡述了一些外界關心的商業地產運營問題。
林德良告訴界面新聞：“雖然房地產行業發生了變化，但商業地產我覺得還剛剛起步不長時間，因為商業跟房地產住宅開發不一樣，商業地產隨著消費的升級，對產品內容提出新的要求?！?/span>
“如果商業地產無序的擴張，不計財務杠桿的擴張，或者是超出自己企業能力的擴張，我覺得是不可行的，顯然現在是需要回到理性的一個年代?！?/span>
2005年，越秀地產分拆城建大廈、白馬大廈、維多利廣場和財富廣場四大物業 ，以REITs形式在香港上市。截至目前，越秀地產持有越秀房托（00405.HK）約39.78%的股權。
作為全球首只投資于中國內地物業的上市REIT，截至2021年末，越秀房托的總資產規模已達到438.62億元，較上市時增長10.5倍。
雖然可以形成穩定的現金流，但商業地產的投入大、回報周期長，大量的資金沉淀會給房企帶來不小的資金壓力。在林德良看來，實現金融化退出是做好商業地產的重要一環。
以越秀地產為例，其可以將培育成熟的商業資產出售給越秀房托，在實現資金快速回籠的同時，繼續以股東身份享受商業地產增值的紅利，免去重資產的資金積壓之苦。
去年越秀地產將旗下廣州越秀金融大廈出售給越秀房托，售價約為78億元。而越秀房托旗下物業組合也從8項增加為9項，包括廣州越秀金融大廈、白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、國金中心，上海的越秀大廈，武漢的武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心以及杭州維多利。
可以看到，憑借越秀房托與越秀地產搭建的“地產+金融”雙平臺，越秀地產實現了“開發+運營+金融”獨特商業模式，即“投入、運營、退出、產出、再投入”的完整鏈條。
如果沒有雙平臺互動，很多開發商就只能被動的將商業地產一次性賣給第三方來實現資金回籠，或引入戰略投資者實現部分變現。
開發商想要將商業地產REITs化并不容易。自越秀房托上市16年以來，國內除了招商局商業房托基金（01503.HK）于2019年成功登陸港股市場之外，還沒有其他內房股實現REITs。
對于如今國內商業地產難以在境外完成REITs上市的原因，政策環境發生變化是其中一個，2006年發布的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(簡稱171號文件)對境外機構直接持有內地商業地產作了嚴格限制。
政府于發布171號文件后，又在2007年發布了《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，根據規定，嚴格規管國內物業轉移到海外公司名下，而設置境內、境外的兩級結構又會承擔更多的運營、稅費成本，這就意味著，境內開發商要把商業地產在境外上市的話可能面臨著資產縮水的問題。
所以一些開發商可能有分拆商業地產境外上市的想法，但最終還是被高額的土地增值稅、股權層面帶來的所得稅等問題攔在門外，現在只能寄托在國內通過REITs來解決商業上市的問題。
要實現商業地產資產證券化注定是長期過程，對于商業開發商來說，當下更重要的是做好運營。
在林德良看來，做好商業地產需有四要素，且形成完整的邏輯閉環，除了資本運作外，還需要匹配政策規劃、以及結合開發商自身的產品規劃能力以及運營能力，四點要素同樣重要，缺一不可。
政策層面的規劃包括產業規劃、交通規劃和土地規劃，理想狀態是達到“三規合一”。過去一些商業地產存在無序發展的現象，要想轉變這一情況還是需要有更整體的布局規劃，也就是“三規合一”很重要，在產業規劃的引領下，匹配交通規劃以及土地規劃。
“商業地產跟住宅不一樣，住宅更偏向是一次性消費的行為，但是商業地產需要產業和消費兩個動能的支撐。”
林德良表示，現在到各個城市或者區域落地商業地產項目的時候，需要把前期的研究做得更夯實、更精準。
隨著消費升級，人們對商業的需求已經發生了變化，需要更精準的匹配?！艾F在商業地產面臨一個痛點，就是C端開商鋪的內容方對門店的需求，跟商業地產提供的產品出現錯配的問題?！?/span>
林德良形容做住宅開發是“快跑”，而做商業地產是“長跑”，讓習慣“快跑”的開發商來做商業地產，運營能力勢必受到不小的挑戰。
從行業觀察來看，即便過去幾年不少國內房企都聲稱要大力發展商業地產，但一方面運營能力需要跟上，另一方面融資成本也需要精準把控。
林德良指出，2021年末越秀房托的平均融資成本率為2.25%，較2020年同期3.01%下降76個基點。這幾乎是絕大多數內地房企難以達到的。其它公司的融資成本基本在6%-10%左右，難以被租金回報率所覆蓋。
“如果融資成本能夠被租金收益率所覆蓋，那么從成本測算來說，即使不實現金融化退出，持有者也可以繼續持有該物業，不需要被動賣出。”
林德良向界面新聞介紹了越秀房托降低融資成本的邏輯。其中一個重要因素是，越秀房托達到了多個國際投資級評級，這些評級涉及多維度的評分，包括資產質量、租金回報率、團隊運營能力、企業管理的透明度等。
“現在投資者還要看行業屬性，相對于綜合性大企業，現在更傾向于關注在專業領域做到頭部的企業?！?/span>
林德良表示，做住宅或許可以標準化，但做商業地產真的不能千篇一律的標準化，每個項目都要認真去做，且每個項目都必須要尋找多個突破點，提升運營管理水平，這些都有利于融資成本的下降。
“除了達到投資級別，降低融資成本的舉措還有不少，然而很多企業還沒有很強的意識?！?/span>
林德良以ESG發展為例，他表示，在碳中和的大背景下，近兩年有越來越多的企業關注ESG相關工作，而越秀房托則是從2016年度（年度報告于2017年內發出）開始就單獨發布ESG報告。
ESG表現與評級對企業能否發出綠色債券頗具影響力。據悉，2021年，星展銀行為越秀房托提供首筆48億港元綠色俱樂部貸款，用于收購廣州越秀金融大廈，成為越秀房托綠色融資的重要里程。
林德良稱，廣州越秀金融大廈以97分的高分獲得LEED EBOM V4鉑金級認證。依據部分銀行的標準， 項目獲得LEED認證85分以上就可以申請綠色債券。
回歸到產品力上來說，林德良認為，做好商業地產需要持續創新的思維，所以自去年開始，他更關注發力找到成長的第二曲線。
“如果第一曲線是以滿足大家普通購物需求的這種思路去做商業地產，以粗放型、盲目擴張型的或者做完再去填充型的方式做商業地產，這種邏輯是不行?！?/span>
在林德良看來，第二曲線意味著不是簡單地建一棟寫字樓、一個商場，還要增加服務內容，發現更多多元化的收入來源。
如何做好資產管理，這是不少有意在此賽道上站穩腳跟的房企都需要認真思考的事。