潘石屹“賣身”黑石計劃告吹后，SOHO中國如期交上了審計后的業績。

3月24日，SOHO中國（00410.HK）披露2021年全年業績數據。

公告顯示，2021年SOHO實現營業收入約為17.41億元，較去年同期下滑約20.5%。毛利約為13.99億元，較2020年同期下滑0.9億元。

報告期內，集團實現租金收入約人民幣17.42億元，2020年約為人民幣15.38億元，同比增長約13%。該年度沒有物業銷售收入。年度租賃業務毛利率約為80%，2020年約為76%。截至2021年12月31日，集團投資物業平均出租率約為85%。

在近幾年逐漸出售一些自持項目后，目前SOHO中國所持物業項目主要分布在北京和上海，包括北京前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO II、麗澤SOHO、朝陽門SOHO，上海SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場和古北SOHO。

其中上海古北SOHO第一次實現滿租，北京麗澤SOHO出租率也達到了80%，為項目入市以來的最高水平。

實際上，定位“北京第二金融街”的麗澤金融商務區目前處于市場建設初期，未來將擁有更大的增值空間，據仲量聯行預計，伴隨基礎設施逐漸完善、商務氛圍和營商環境持續優化，2025-2026年是麗澤租金可能躍升至月租金300元/平方米以上。

雖然疫情、“雙減”沒有對租金這一主要收入來源產生過多的影響，但SOHO中國年度凈利潤由盈轉虧，由2020年盈利5.37億元轉為2021年虧損1.23億元。

SOHO中國指出，虧損的主要原因是確認集團附屬公司發生的一次性稅費開支約為人民幣4.39億元。

公開信息顯示，SOHO中國旗下公司2021年曾因偷稅漏稅被重罰。對此，SOHO中國稱，其誠懇接受，堅決落實，并按期全額繳納上述稅款、滯納金及罰款。

在年報中，該罰款被歸入2021年度其他經營費用，疊加捐贈、員工福利等，合計較去年同期增加5.8億，增長率超224%。

除了上述問題外，SOHO中國旗下公司還頻因電力價格違法遭罰。上海市市場監督管理局官網顯示，2021年12月2日，SOHO中國旗下的7家物業公司因存在電力價格違法行為，被上海多地市場監管部門罰款合計約8664萬元。

在年報之外，近期，SOHO中國再因電費問題遭罰。

據北京市市場監督管理局網站公示的行政處罰信息顯示，3月21日，由潘石屹妹妹潘志潔擔任法人代表的北京搜厚物業多家子公司被罰，因存在向終端用戶加價收取電費、以電力改造服務費的名義向終端用戶收取增容費用行為，違反了《中華人民共和國電力法》相關規定，15家分公司合計被罰1.15億余元。

涉及物業分別銀河SOHO、SOHO尚都、丹棱SOHO、前門SOHO、中關村SOHO、麗澤SOHO、三里屯SOHO、望京SOHO、SOHO北京公館及SOHO嘉盛中心。

這對正在打折出售自持資產尋求現金流的SOHO中國來說無疑是雪上加霜，就在3月10日，潘石屹宣布將以七折價格銷售3.2萬平米京滬兩地的部分物業，銷售收入將全部用于還債。

據粗略統計，若是這些散售能夠全部成功出售，潘石屹能實現回籠資金超10億。

從年報數據來看，SOHO中國的凈負債率并不高，截至2021年底，賬面總資產約為704.47億元，總負債約為333.47億元，凈資產負債率44%。

償還債務方面，SOHO中國1年內須償還貸款為16.6億元，1年以上至2年須償還貸款為11.39億元，2年以上至5年須償還貸款為54.85億元，5年后須償還貸款為97.1億元。

如此看來，在當前負債情況下，選擇賣資產償債符合緩解現金壓力、優化資產結構的邏輯，潘石屹還曾強調，不會將收入用于股票分紅，以回應外界套現離場的質疑。

除了債務問題，市場也將這一舉動解讀為SOHO中國對寫字樓市場的收縮戰略，據戴德梁行數據預計，雖然2021年北京、上海寫字樓市場有所回穩，但新的一年仍將面臨調整。比如互聯網領域監管力度加大和“雙減”政策的滯后效應，或將再使得北京整體市場空置率被推高，市場租金水平再次承壓。

仍有不少投資者在入場北京核心地段的寫字樓市場，從SOHO中國的出售進展來看，確實如“撿漏”一般十分快速，短短10余天，已有大量項目被售出或處于交易中，界面新聞統計，共計售出的61個項目，已有27個處于出售簽約中。

其中，中關村SOHO、朝陽門SOHO、SOHO北京公館已無在售房源，銀河SOHO超2800平米的整層物業也已成交。

SOHO中國從“賣身”轉向散售戰略的第一步已經初見成效，不知潘石屹是否會因此再打折出售更多的項目。