“房地產行業將告別高周轉、高盈利、高風險的發展模式，進入紅海、微利的時代。”遠洋集團對今年的房地產市場行情做出如此判斷。

3月23日晚間，遠洋集團（03377.HK）發布2021年全年業績。

2021年，遠洋集團實現營業額約人民幣642億元，同比提升14%；毛利約為113億元，同比提升8%；年度凈利潤約為51億元，同比提升9%；核心凈利潤約為28億元，同比提升26%。

收入上升也使得總銷售成本從2020年的約460億元增加至529.89億元，疊加行業調整影響及限價因素，遠洋集團去年毛利率同比下降1個百分點至18%，股東應占溢利27.29億元，同比下降5%。在房地產行業整體盈利能力下滑的大背景下，遠洋集團也未能幸免，但相比大多數房企去年的下滑幅度來看，這家公司仍然保持著穩定性。

在房地產主業方面，2021年，遠洋集團實現全年協議銷售額約人民幣1363億元，同比增長4%，銷售面積約767萬平方米，同比升9%。

從區域上看，遠洋的“南移西拓”戰略也逐漸有了成效，2021年61%的協議銷售額來自于華東、華南、華中以及華西地區。

據中指研究院發布的《2021年1-12月中國房地產企業銷售業績TOP200》顯示，遠洋集團2021年1-12月該銷售額排在28名，較上年同期排名29位，同比提升一個名次。

財務數據穩健，拿地聚焦“中小地塊”

在波動的市場環境和日趨嚴苛的融資背景下，遠洋集團能保持財務穩定并不容易。

截止2021年年末，遠洋集團流動比率為1.65倍，凈借貸比率約為85%，尚未使用的融資額度約為2322.30億元。此外，“三道紅線”指標全部達標，連續3年處于綠檔。

同期，遠洋的現金資源總額(包括現金及現金等價物，以及受限制銀行存款)共計人民幣270.79億元，資產負債率降至68%，凈借貸比率增至85%。遠洋對此解釋稱主要是受到2021年下半年房地產市場整體融資政策收緊、銀行按揭貸款額度過度收縮等極端因素影響，導致資金回籠速度較慢，另外，為應對極端行業風險，遠洋亦適當增加了開發貸的支取以保障后續的財務穩健。

不過與普通房企相比，投資級信用評級和央企股東背景，使遠洋集團融資渠道相對較多，且穩健財務對其資金流也起到不小的穩固作用。據了解，遠洋集團2022年年內融資計劃已經完成過半。

整體來看，遠洋債務到期分布較為均衡，短期內還款壓力較小。以美元債為例，2022年，遠洋將到期5億美元債，其中2億美金已于2022年1月完成再融資，剩余3億美金計劃于4月償還。下一筆美元債到期為2024年，并且后續無集中到期壓力。

作為“綠檔”企業，遠洋融資渠道較為暢通，在國內成功發行債券外，與不少金融機構也有合作。據悉，遠洋已獲批尚未提用授信額度超過人民幣2300億元，按揭額度充足。并且于去年成功發行兩筆綠色美元債，其中一筆3.2億的4年期債券，以票面利率2.7%創下其海外債歷史新低。

下半年各房企選擇收縮開發投入時，遠洋也選擇較為謹慎的投資策略，2021年共獲取25個住宅開發項目，新增土儲571萬平方米，較2020年的勢頭有所減弱。

并且從拿地策略來看，遠洋依然延續上一年策略，以優化土儲區域布局結構以及“小快周轉”為主，去年新增開發項目全部位于重點深耕的一二線城市，如深圳、廣州、成都、武漢、天津等。25萬平方米以下項目占比為85%，較去年中期相比增長10%。

“押題”房地產新發展模式

當前，探索新的發展模式，已經成為房地產行業的新主題。

在全國兩會、金融穩定發展委員會會議等明確指出，房地產要“探索新的發展模式”之后，多家機構預計后續房企需要更加關注代建、養老、商業運營、城市更新、保障性租賃住房、輕資產發展模式等方面的轉型。

遠洋近幾年在上述多個方面已有所布局，比如深耕多年的養老、代建、建筑建造、數據、物流地產等品牌。數據顯示，2021年，遠洋的收入來源之一即其它房地產相關業務（建筑建造全產業鏈服務、數據地產及養老服務）的收入較去年增長33%。

此外，截止2021年12月31日，遠洋合共持有超過23個經營中投資物業，已投入營運的項目可租賃面積約392萬平方米，實現全口徑租金收入約人民幣47億元，同比提升13%，全口徑EBITDA利潤約人民幣27億元，同比提升11%。

不動產中輕資產化也是遠洋在去年的“大手筆”。2021年10月，遠洋集團聯合全球主權財富基金、機構投資者等共同發起當前國內寫字樓市場最大規模的美元基金，主要投資于一二線核心商圈的寫字樓項目，遠洋服務、遠洋不動產則分別擔任項目開發管理人及項目資產管理人。遠洋在保持項目操盤及管理權的前提下實現部分退出，從而回籠資金，提高周轉，控制負債。

“這不是什么房企都能用的瘦身‘招式’，遠洋此前在不動產領域深耕多年，深諳不動產的‘投融管退’套路，在該領域的資源也較豐厚。”知名地產分析師嚴躍進對界面新聞表示，這種資產變現術將為遠洋騰挪更多空間，比如保證資金鏈安全、在土地市場低潮期低價儲貨，聚焦開發主業尋彎道超車等。

此外，面對城市更新的紅海，遠洋集團也沒有落下，已簽約舊改項目約1,900萬平方米，主要布局在深圳、廣州、東莞等大灣區重點城市，已轉化及獲取項目的土儲面積共375萬平方米。2021年新增深圳天和項目和坂田項目，新增舊改項目儲備40萬平米。

多業務協同日漸和諧，伴隨所儲備的城市更新、在建物業項目的逐步轉化，將為遠洋集團的發展帶來更多的想象空間。