記者｜張子怡

上海重啟堂食，久違的感覺回來了：在恒溫制冷的空間里，明亮的燈照耀著周圍，環繞在身邊的服務員，端來一道又一道菜。

菜品可能是是烤肉、火鍋、韓料、日式拉面和牛排........聚餐的人取下口罩，拍著食物，也拍著朋友和自己，重建線下生活。

睽違近100天后，漕河涇印象城迎來堂食的客人們。這座餐飲品牌比重占60%的商場，恢復堂食后的第一天：客流量比之前增加50%，恢復到疫情前75%的水平。

錯過5.28周年慶生日的漕河涇印象城，計劃在7月10日重啟周年慶的活動。他們計劃開啟會員積分秒殺奶茶咖啡、售賣大眾點評團購券、服飾限時折扣等活動。

“如果順利，我們也計劃進入到周邊社區、園區做一些推廣活動，吸引大家進入商場。”漕河涇印象城總經理張宇明說。

7月后的上海，生活秩序井然恢復，購物與堂食也回到人們生活中，再次成為基本且必需的需求。

曾經在上海漕河涇開發區工作的年輕上班族，生活大部分時間是“三點一線”——辦公室、食堂、住所，三點來回，沉迷打工。

曹河涇開發區是上海唯一位于中心城區的國家級經開區，歷經30多年的發展，開發區已擁有聚集近4000多家高科技企業，包含141家世界500強企業、144家內資上市企業。

第一太平戴維斯的數據顯示，截止2021年，漕河涇開發區甲級寫字樓存量達270萬平方米，未來三年約65萬平方米的新增供應；入駐行業（包括但不限于）信息技術，人工智能，傳媒娛樂，生物醫藥，制造；重點企業租戶有：微軟，3M，騰訊，字節跳動，商湯，默沙東，強生，太美醫療等。

無疑，漕河涇開發區源源不斷的吸納著大量年輕人，他們屬于高收入、高學歷的新青年，也有著相當繁忙的工作。

這成為印力集團切入該區域商業地產市場的重要切口。

2020年，印力集團同其他4家企業共同競標漕河涇商業項目，最終由印力中標該項目。中標后面臨的迫切問題是：留給印力的時間并不多，項目必須在2021年5月開業。

印力上海團隊用了252天的時間，實現開業，引入超150家品牌，開業率達90%。

2021年5月28日，上海漕河涇印象城開業。漕河涇印象城是印力上海集團輕資產輸出的項目，項目為臨港集團旗下上海市漕河涇新興技術開發區發展總公司開發，印力集團負責全方位的商業管理與運營。

5.6萬平方米的體量，在購物中心中屬于中小規模。在招商、商場設計方面，漕河涇印象城有特色，但不算太特別。

界面新聞記者在走訪發現：這是家有大量連鎖品牌的商場，吃飯容易，喝咖啡亦如此；倘若想要購物，選擇不會太多。

然而，這座看似平平無奇的購物中心，開業后出租率達到99%，客流量方面工作日日均3萬人次、周末日均3.2萬，開業三個月后成為大眾點評的“五星商場”。

上海商業地產市場相當內卷，上海購物中心協會統計發現，去年5-10萬平方米體量的購物中心上海新開了10家，截止去年底3萬平方米以上的購物中心可能超過380家，其中中心城區170多家，已趨飽和。

如此激烈的商業地產競爭環境中，漕河涇印象獲得的成績屬實不易，那么，它究竟如何吸引著漕河涇開發區中繁忙的年輕人前來光顧？

吃飯是最重要的

漕河涇印象城開業前，園區“打工人”普遍面臨的問題是：當吃膩園區食堂提供的快餐時，想改善伙食還能去哪？

漕河涇片區周邊的商場是萬象城和日月光中心，數公里的距離不遠不近，但對工作忙碌的人而言，距離已經是最大的障礙。

“我們當時做調研的時候發現，整個漕河涇片區有將近30萬的人口，平均年齡在28歲左右，都是剛畢業兩三年的年輕人，消費力不是特別強。這些年輕人是勞動密集型IT人士，收入不低，但沒時間花錢，這是項目面對的現實問題。”漕河涇印象城總經理張宇明介紹道。

基于此，漕河涇印象城每層基本都設有餐飲店鋪，餐飲比重占60%。美團顯示，漕河涇印象城有163戶商家，餐飲類商家有86家，購物類有49家。餐飲類商家客單價普遍在200元以下，甚至不少餐廳客單價在100元以下。

“堂食”對于漕河涇印象城餐飲拉動起到至關重要的作用。

“沒有開放堂食前，很多餐館做外賣不賺錢，昨天恢復堂食后，來商場上班的員工比復工后多了30%，滿足不高于70%上座率的疫情防控要求的前提下，不少餐館都能坐滿，雖然不是疫情防控前要排隊等餐的水平，但恢復的已經比較好，租戶經營業績能有比較好的提升，大家也有了信心。”

值得注意的是，漕河涇印象城的餐飲類商家主要為連鎖品牌，餐飲品牌的連鎖化對于購物中心而言也有降低吸引力的可能。這使得項目團隊必須依據項目針對的客群，做得更多、更細致。

于是，除可供工作黨一人食的簡餐外，漕河涇印象也引入不少可供聚會類的餐飲企業。據MALL先生統計，開業100天后，場內日均銷售前十的商家中，聚會型餐廳達4家。

張宇明表示，“園區企業有業務招待需求的很多，別看我們項目體量小，包間共有54個，每天都爆滿。餐廳一月能做到300萬元的營業額，一年能有三四千萬元。”

咖啡、奶茶類商家更是必不可少。漕河涇印象城引入9家咖啡館，包含星巴克臻選、LAVAZZA、MANNER、M STAND、代數學家、Tim Hortons等網紅咖啡館。商場也齊聚喜茶、奈雪的茶、樂樂茶三大頂流新茶飲。

界面新聞記者發現，漕河涇印象城工作日下午三點的時間，設有座位的咖啡館每家都是滿座。

漕河涇印象城客流量分布情況為，工作日的客流高峰集中在中午，但下午和晚餐前后，也吸納了全天80%左右的客流；全周來看，周五恰逢兩者客流疊加，形成整周的銷售巔峰。餐飲類商家吸引客流的能力可見一斑。

不止于此，漕河涇印象城團隊同商家聯合，在工作黨上班動線上，推出7:00早餐供應，打造“早餐地圖”。

據了解，漕河涇印象城同麥當勞聯手打造智能取餐柜，工作日漕河涇麥當勞智能柜的早餐訂單數超過800單/日，其它提供早餐的品牌也都在正式營業前生意爆棚，銷售獲得可觀的增量。

不過，張宇明表示，過高比例的餐飲品類使得漕河涇印象城的增長空間有限。

“這個項目的特點是坪效高，一年銷售額大概7億元，租金在1億元左右，表現非常好，非常穩定。但比較大的局限是零售比例低，成長空間有限。餐飲店有局限性，它有銷售額的上限，比如這里一家餃子館，他們現場捏餃子，一個月捏50萬個，再怎么捏，能捏多少餃子？這是比較致命的缺陷。但項目定位就是做配套，服務辦公人群，餐飲比例不能降低。”張宇明說。

在配合疫情防控措施閉店數月后，餐飲行業受到較大的沖擊后，商場管理團隊也并不計劃改變對漕河涇印象城的運營思路，開放堂食后客流量的大幅恢復也給予其信心。

挖掘潛在顧客

印力上海團隊在中標漕河涇項目后，對漕河涇項目的定位是：做園區和社區的配套服務。這是印力上海團隊提升項目餐飲比重的另一重要原因。

為了應對餐飲品類日后營業額增長空間有限的問題，漕河涇印象在項目設計初期決定減少主力店，縮小單鋪面積。

不同于大體量購物中心設置10+家以上面積超千平的主力店鋪，漕河涇印象城只設置了6家千平主力店鋪，而且，這些主力店基本沒有處于核心位置，而是在幫助購物中心吸引客流、消解非熱門空間。單鋪平均面積162平方米，使得項目能夠引入更多商家。

漕河涇印象城服務于漕河涇開發區的定位屬性，也使得項目團隊在運營過程中對園區內企業做過不少有針對性的特色活動。

“我們制作了一個漕河涇印象城的手冊，羅列了商場商戶給園區員工或者企業的優惠活動，園區的企業都有這些手冊，方便他們知道那些商家有活動，可以提供給企業哪些服務。”

除此之外，漕河涇印象城團隊將印象會員積分體系接入漕河涇開發區，打通商場積分同園區權益，使得會員積分可用來在園區停車、充電樁充電。  

當然，在運營漕河涇印象城近一年時間后，項目營收增長空間有限仍然是問題。漕河涇印象城項目團隊希望繼續通過推進其他同園區有關的活動、策劃，實現周邊客群的深度挖掘。

“來漕河涇印象城的顧客有個特點是：高滲透率、高復購率。很多人是每天都來，甚至有的人可能一天兩頓都在這里。”張宇明表示。

張宇明告訴界面新聞，對商場進一步精細化運營計劃在于：一是讓商場的積分越來越有用，推進“積分可做現金或者折扣券”的活動。二是，打通漕河涇一卡通（杉德卡）在商場的使用。“我們訪談過園區很多企業的員工，這些員工都希望能夠解決杉德卡里前的消費問題。很多人不在園區食堂吃飯、有的人經常出差，以至于杉德卡里存了很多錢，沒法消費掉。這個事情蠻難的，我們在找銀聯的人溝通，如果做得成，對員工、對商場都是非常好的事情。”

撬動合作

回到印力集團本身而言，漕河涇印象城是集團內部一次成功的輕資產輸出案例。

漕河涇印象城不僅填補了漕河涇開發區商業空白，同時也填補了12號線虹梅路站前后6站的商業空白。項目對漕河涇現代服務業園區核心客群及周邊3公里內70萬余潛在客戶都具有吸引力。

目前來看，以配套服務為主的精準定位讓漕河涇印象城獲得成功，日后運營方面，團隊也希望以精細化運營、深度服務園區的方式讓商場發展“再上一層樓”。

界面新聞了解到，漕河涇印象城的成功，使得印力上海之后成功簽約不少輕資產項目，并且多是同上海國企合作。

去年12月28日，上海市浦東新區房地產(集團)有限公司與印力上海城市商業公司簽署戰略合作協議。根據協議，未來印力上海將在浦東商業規劃開發以及項目全程商業服務等維度，為浦房集團的新商業物業提供租賃、管理、運營、市場推廣、物業維護等支持。

4月29日，印力集團通過官方微信發布消息，其與富士康科技集團就共同打造上海閔行區華漕鎮的購物中心及辦公物業簽署合作協議。

協議包括印力與富士康科技集團合作開發位于上海市閔行區華漕鎮293街坊2/3丘地塊，雙方各持股50%。地塊計劃建設一座大型高品質購物中心——虹橋前灣印象城（暫定名）；同時，印力將為富士康科技持有的華漕鎮293街坊2/2丘地塊（不含Costco）提供開發管理和資產運營管理服務，計劃打造優質辦公物業。

漕河涇印象城僅僅是一座體量為5.6萬平方米的購物中心，它看起來沒有太特別也沒有很出眾，精準的定位與精細化的運營卻讓上海印力通過這次小小的項目，撬動了不少合作機會。

不過，目前的上海商業地產市場充滿了新的挑戰。

以漕河涇印象城而言，已有兩三家餐飲店鋪因人手不足而無法恢復營業。

“之前商場閉店，餐廳不開門，很多員工生活比較緊張、不少人離開。現在再開業，確實有人手不足的問題。開放堂食后，有些商家備料都會比較謹慎，也是怕再出現問題。”張宇明表示。

有熟悉上海商業地產市場的人士告訴界面新聞：“上海商業地產市場經歷了很大的打擊，原來是‘內卷’的趨勢，一年能開幾十家新商場，現在不少商場推遲了開業計劃。無論是商業地產商還是品牌商家，信心都受到沖擊，恢復要時間。”