文|野馬財經 蘇影
編輯|高巖、蔡真
說起并購這事，“美的系”何享健家族可謂是駕輕就熟。
從5000元起家，到2250億元身家，何享健家族的發展史就是一部“并購”史。如今面對地產行業遇冷，出現資金問題的房企賣資產回血，兒媳盧德燕也深得何享健真傳，帶領美的置業走上并購擴張之路，半年時間內就吞下9家地產公司。
3月13日，美的置業公告，其與金科股份（000656.SZ）就合作項目股權優化方案達成一致。
美的置業將收購金科股份南京兩個項目，包括南京科宸房地產開發有限公司53%股權和南京山河宸園企業管理有限公司50%股權。此次收購完成后，兩家公司將由美的置業全資控股，收購代價為9.07億元。
此前金科股份曾披露，截止2021年12月31日，這2個項目的未經審核綜合資產總凈值約為14.59億元。據此計算，美的相當于以6折價格拿下項目。
值得注意的是，此次交易中，美的置業已接下金科股份4.97億元的債務，即美的置業最終實付金額為4.1億元。
圖片來源：美的置業公告
與此同時，美的置業也出售了柳州、岳陽兩家合作公司的股權，由金科股份接手，總交易價格為1.84億元。其中，2414.82萬元為債務接管，即金科股份實際支付價格為1.6億元。美的置業提出，此次出售預計使集團虧損44.49萬元，出售款項將被用作一般營運資金。
通過此次交易，雙方互換了旗下項目，美的置業以較低的價格提高了項目權益占比，而金科股份則通過出售資產回流部分資金，并換得可以更快入市銷售的項目。
美的置業表示，此次交易有助于集團進行資源整合，聚焦區位競爭優勢，提升經營效益。
美的置業逆勢擴張
早在去年12月，美的置業就曾收購常州市美科房地產開發有限公司中金科股份持有的49%股權，2022年2月，美的置業還收購了其在重慶美科房地產開發有限公司的全部股份。目前，以上兩家公司均由美的置業100%控股。
除了金科股份外，去年四季度以來，美的置業還接連出手，接下了與花樣年（1777.HK）、雅居樂（3383.HK）、正榮地產（6158.HK）合作的多個項目。
2021年10月，佛山市順德區美岸房地產開發有限公司發生股權變更，花樣年將其在該公司持有的35%股權轉讓給美的置業，美的置業實現了對該公司100%持股。2個月后，美的置業又出手收購了雅居樂在武漢市鼎輝雅樂房地產開發有限公司持有的49%股份。
今年2月下旬，正榮地產先后將旗下榮福（天津）置業發展有限公司51%股份、無錫正嘉房地產開發有限公司51%股份、長沙正榮正茂置業有限公司50%股份轉讓給美的置業。前后不到半年時間，美的置業已經并購了9家公司。
近兩年來，隨著政策調控，融資縮緊，房企的生存狀況并不樂觀，在此背景下，不少房企選擇出售資產緩解現金流壓力。
但美的置業卻在此時逆勢并購，其財務狀況能否應付？
財報顯示，截至2021年中期，美的置業凈負債率為58.2%，較2020年年底下降21個百分點。同期，其尚未動用的銀行授信額度為899億元，占據總授信額度的六成以上；持有現金及現金等價物233.58億元，同比增長17.3%；現金短債比為2.21，位于行業前列，高于中海、保利等國企央企。
從債務結構來看，美的置業的債務里有近八成來自銀行借款和公司債券，并未依賴美元債等償還到期債務。同期，其融資成本為4.9%，低于5.96%的房企均值。
今年3月1日，美的置業上市了2022年度第一期中期票據，發行規模15億元，票面利率4.5%，將于2026年2月28日到期。美的置業由此成為2022年首家成功發行中票的民營房企。
3月3日，美的置業還與招商銀行簽訂合作協議，并收到招商銀行120億元的授信額度，其中60億元授予其并購融資，另外60億元將用于美的置業的住房按揭貸款業務。
圖片來源：企業預警通
對此，IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，房地產是個強周期行業，“逆周期拿地，順周期賣樓”是行業的基本信條。但是此輪行業調控之下房地產行業已經發生了實質性變化。雖然目前政策面讓市場回暖的意圖十分明確，各方面促進市場回暖的措施力度也在不斷加大，但從市場反應來看效果并未達到預期。因此，未來市場走勢如何，政策會不會繼續加大力度，目前還無法確知。而此時逆勢并購對于未來業績到底是正面作用還是負面影響，也存在較大的不確定性。
低調的女掌門盧德燕
與美的置業高調并購的舉動不同，該公司的實際控制人盧德燕卻很低調。
公開信息中關于盧德燕的資料不多，外界只知道她是1967年生人，香港永久居民，擁有境外永久居留權，是美的集團創始人何享健之子何劍鋒的配偶。
此外，何享健還有兩個女兒，何倩嫦與何倩興，均在“美的系”多家公司擔任高管。其中，長女何倩嫦還是會通股份（688219.SH）的實控人。
股權結構顯示，美的置業有三名股東，其中最大股東美的發展控股（BVI）有限公司持有9.1億股股份，另外兩家美域有限公司和美恒有限公司分別持有3000萬股股份。
財報介紹，以上三家公司均為盧德燕100%持股，即盧德燕在美的置業共擁有9.7億股股份，股權占比78.58%。
圖片來源：美的置業財報
美的置業成立于2004年。起初，美的置業公司業務主要聚焦于珠三角地區。2010年起，美的置業開始向全國布局。2013年，何享健將美的置業全部股權轉至盧德燕名下，地產業務獨立發展。
盧德燕掌權后的美的置業，開始進入高速增長時代。通過“智慧地產”“全國布局，區域深耕”等戰略，2016年-2018年，美的置業合同銷售規模依次突破200億元、500億元和790億元，增速顯著。并于2018年10月登陸港交所。
2019年，美的置業銷售金額達到1012.3億元，提前完成了2016年提出的“4年沖千億”目標。
此后，美的置業一直維持在千億規模。2020年，美的置業實現銷售金額1261.6億元。2021年，美的置業以1370億元全口徑銷售額位列克而瑞房企銷售榜第28位。
與此同時，盧德燕個人身家也不容小覷。2019年-2021年，盧德燕分別以270億元、295億元、250億元財富三次進入胡潤女企業家榜，排名均位于前30。
美的置業上市之前，2018年5月14日，何享健與盧德燕簽訂了一致行動契約，約定何享健與盧德燕為一致行動人，但何享健不持有美的置業任何經濟利益（包括獲分派股息的權利）。
除了美的置業外，盧德燕還與何享健共同執掌美的集團大股東美的控股。其中，何享健持有美的控股94.55%股份，盧德燕持有5.45%。據此計算，盧德燕間接持有美的集團1.64%股份，市值約65.39億元。此外，盧德燕和何享健還同為“美的系”成員企業美的物業的實控人。
圖片來源：愛企查
2018年，美的置業曾在《招股書》中表示，致力成為中國十大房地產開發商之一。
手握千億資產，從美的集團到美的置業，何享健家族均很少公開露面，但前十目標卻透露出了美的置業還有更大的夢想與野心。如今公司的并購號角已經吹響，美的置業能借此實現逆勢超越嗎？