【編者按】房地產正經歷大變局。過去，這個行業給民眾留下不太好的印象，炒房客、高房價、維權……現在，行業墜入深淵，企業艱難求生，外部大霧彌漫。

這個時候，我們希望這樣的人能夠站出來，為企業發展指明方向，為行業健康形象發聲：他們是壓力中的堅守者，困境中的突圍者，變局中的洞察者，探索中的引領者。

今年是“十四五”極為重要的一年，新經濟時代，財務指標的最大化，已然不是最終的價值追求，共同富裕悄然成為價值的新坐標。

我們特別希望他們具有一份獨特的精神特質：那是一種發自骨子里的溫良，能夠將企業管理、經濟和數字注入最炙熱的家國情懷。

我們從一線房企中選擇了一批極具代表性的人物和案例，他們是“老兵”，也是創新的執行者。淬煉成金，生生不息。聽聽他們怎么說。

記者｜黃昱

編輯｜李慎 彭飛

物業行業有兩家當紅企業，一家是碧桂園服務，另一家就是萬物云。

作為萬物云的掌舵人，朱保全在過去十多年來一直是國內最知名的物企高管，不僅因為其帶領萬物云成為行業龍頭，更因為其鮮明的個人特色。

2022年春節后，界面新聞在深圳見到了萬物云CEO朱保全，他剛從福州出差回來不久。“我們每年都有到前線拜年的傳統，去年在福建有兩個大型的收購，一個陽光智博，一個伯恩物業，第一年過去跟對方團隊拜年。”

在收購陽光智博和伯恩物業后，萬物云在福建的市場占有率已經是絕對第一。此前，朱保全就多次提到，萬物云接下來的擴張方式會以街道為單位，發展有濃度的空間服務。

“一切的戰略都是圍繞濃度。”朱保全告訴界面新聞，并購對萬物云只是個手段，但很多人把并購作為目的。

過去一年，物管行業掀起了一股并購潮，萬物云和碧桂園服務互別苗頭。

中指研究院指出，在完成對陽光智博、伯恩物業的收購后，萬物云的在管面積將達到約6.66億平方米。然而面對碧桂園服務的加速追趕，萬物云沒能維持住行業規模第一的位置。

數據顯示，若并表藍光嘉寶服務、富力物業以及彩生活旗下核心資產，碧桂園服務的在管面積將從去年6月底的4.29億平方米，躍升至約8億平方米。

在收入方面，2020年萬物云的收入約為182.04億元，利潤為17.2億元，碧桂園服務則分別為156億元、27.8億元。2021年上半年碧桂園服務收入達115.6億元，凈利潤約22.26億元，萬物云則分別為103.8億元、10.4億元，開始遜色于碧桂園服務。

據朱保全透露，萬物云2021年的收入將同比增長37.4%到250億元，利潤達到20億左右。碧桂園服務則在今年提出了五年千億的營收目標。這意味著，今后兩家還將保持行業龍頭間的競爭態勢。但物業市場依然廣闊，且多家出險房企今年仍有繼續出售物業公司的可能，對萬物云和碧桂園服務來說，今年在并購市場依然有機會。

物管行業的規模競爭仍處于白熱化階段，萬物云規模的擴張也還未能停止。“大的意義是什么？成本低、談判能力強這是大的意義，我覺得現在大的物管企業都不叫大。”

在朱保全的認知中，任何行業最后能夠活下來的企業都是最大的和最小的，中間的企業空間不大。“物管行業這兩年最大的問題是都不看客戶，其實站在業主的角度來看，本質是希望物業公司專心致志服務于自己而非希望物管企業規模大，這就意味著小物業公司有它的生存空間。”

很顯然，萬物云不可能當最小的。作為如今為數不多的未上市大型物企之一，萬物云在去年10月也宣布啟動上市計劃。

但去年以來港股資本市場整體走弱、地產板塊表現低迷，物業股也經歷了近幾年來最大的跌幅，整體板塊PE回落，從高峰期的36.5倍下降至約17倍。

對于物業板塊估值大幅下滑，朱保全認為，“這幾天，物業股回到了地板價，資本泡沫后，這個行業或許就是過眼煙云，此刻行業的價值與服務口碑尤顯彌足珍貴。”

最近幾年，物業服務的業務邊界一直在變。朱保全很慶幸萬物云早前就加大了向非住宅服務轉型的力度。經過幾年發展，萬物云在住宅服務、商寫服務、城市服務三個板塊都奠定了不錯的基礎。

今年兩會期間，有政協委員建議，將城市當成一個“大物業”進行管理，并贊稱珠海橫琴在這方面做得不錯。這位委員提及的珠海橫琴案例，是萬物云在2018年以總承包方式獲取的首個物業城市實踐。

以珠海橫琴為起點，萬物云的物業城市模式已擴展至廈門鼓浪嶼、成都高新區、青島動車小鎮、上海傳媒港等新城新區，同時在深圳沙頭街道、武漢唐家墩街道等為代表的老舊社區服務模式，成為街道治理的典型項目。協助政府解決城市治理難題，會是萬物云今后重要的發展空間。

在朱保全心中，萬物云在商寫服務上取得的突破，是這些年他認為最有成就感的事情。

物業服務領域中，相較住宅服務，商寫服務的要求更高更難，一些能力的搭建存在不小難度。2019年12月，萬物云和戴德梁行成立合資公司萬物梁行，彌補了他們在商寫服務上的短板。

“對于我們這個成果，郁總也很驚訝，畢竟戴德梁行當年是商管行業的老師。”朱保全說，2010年初入物管行業時就有收購五大行的夢，當年在深圳的深南路上看到一個剛封頂的5A寫字樓在招租，上面寫著CBRE（世邦魏理士）向全球招租，“然后我就在想十年后這個條幅能換成萬科物業向全球招租嗎？”

朱保全是一個擅于思考和表達的管理者，在物管行業“打仗”的這些年里，他在不同的場合或通過不同的渠道多次發表對物業管理的看法，而且經常有金句流傳。

例如2020年9月在當時引起廣泛議論的“錦旗事件”發生沒多久后，朱保全在一場公開論壇發表題為《物業的本質》的演講，闡述了物業的本質是“替業主花好錢”。

萬科主席郁亮也毫不吝惜對朱保全的贊美之詞，多次在公開場合肯定其帶領萬科物業所作出的成績。在去年6月萬科內部召開的一場轉型發展通氣會上，郁亮更將十年前愿意轉入物業的朱保全稱作為敢于做新業務的“時代的英雄”。

郁亮的原話是，十年前的朱保全，之前的張旭，現在有王海武。現在還是要有一批能人干將，敢于做新業務。剛開始大家都不看好，但不走出去這一步，也不會有很好的未來，“時代的企業還是要有時代的英雄”。

1974年出生的朱保全，1999年就加入了萬科，于2010年6月開始掌管萬物物業之前已在傳統地產開發行業待了10年，且有一半時間在萬科總部相繼任總裁辦公室主任、行政總監。

在萬科多次輿論危機中，朱保全曾擔當“危機公關”的重任。

印象最深的是經歷2008年汶川地震“捐款門”那次，朱保全對媒體或者傳播算是開悟了一次。“我得出一個結論，一個負面信息在一個價值1000億的傳播體系里被傳播完之后，請不要試圖讓它變成正面，因為你不可能再付出1000個億的成本把它轉換過來，這個時候就隨它去，靠時間去解決。”

在職業生涯中，朱保全獲得了不少社會榮譽，如2012年獲“深圳百名行業領軍人物”榮譽稱號；2014年，獲中國商業年度最具創意人物100；2017年，獲得深圳市人力資源和社會保障局頒發的深圳市高層次專業人才證書。

在這次見面中，朱保全也和界面新聞聊到了他個人的價值觀和一些興趣愛好。

提起在當今世上最欽佩的的人，朱保全直言是美的集團董事長方洪波，“他作為一個職業經理人，能夠把美的集團帶到如今這個狀態，同時還要處理好和創始人家族的關系，處理好小家電和未來的關系，以及處理好與格力之間的關系。”

對于最后悔的事，朱保全說了一個意料之外，卻又在情理之中的答案。“高考考得不好，到現在都很后悔。我上高中的時候學習好，本來是準備考北大物理系的。”

對自己高要求的人永遠都不會停下學習的腳步。從華東工業大學（現上海理工大學）本科畢業后，朱保全在工作期間還陸續獲取了中歐商學院工商管理碩士學位、北大光華管理學博士聯合學位。

“我博士是去年畢業的，算是印證了萬科一位同事說的‘念書的時候不好好念書，工作的時候亂念書’。”朱保全自嘲道。

沒有一定底氣，也不適合如此自嘲。

對于最大的興趣愛好，朱保全無奈道：“我現在對我老年癡呆之前的這段生活目前是持擔憂態度，因為你沒有一技之長，所以你也很難有一個特別的興趣愛好。”

為了找最大的尋興趣愛好，朱保全練過帆船、滑雪，雖然水平都不錯，但沒到發燒友的狀態，這在朱保全看來都不算自己可以終身熱愛的事情，“現在最大的興趣是工作，所以我最堪憂的是老年癡呆之前那段時間怎么過。”

深處競爭激烈的商業社會，朱保全還是喜歡簡單的人際關系，這與他在萬科這20年的經歷有關，有著職業經理人的心態。

這樣一位個性分明的職業經理人，他率領的萬物云正在沖擊資本市場。但對他而言，上市僅是一個階段性結果，萬物云未來的挑戰依舊不小。