文|邁點
住有所居,居有所安。住房是中國百姓千百年來最基礎的民生需求。
2022年兩會政府工作報告4次提及“住房”,要求繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設。
中央的戰略定調下,地方政府也在積極推進保障性租賃住房的建設。在地方兩會工作報告中,2022年重點任務均強化部署保障性租賃住房建設。“大力增加保障性租賃住房供給”、“加快發展長租房市場”被住建部列為2022年工作重點。
保障性租賃住房,何以成為住房租賃市場C位?
當前,我國已經建成世界上最大住房保障體系,包括公租房、保障性租賃住房、共有產權住房。
公租房主要解決住房和收入“雙困”的城鎮家庭住房問題;保障性租賃住房重點解決人口凈流入的重點城市,特別是城市新市民和青年人住房問題;共有產權住房主要幫助有一定經濟實力、買不起房子的城市居民改善居住條件。
較之于其他兩種住房供應,保障性租賃住房為何能夠成為住房租賃市場C位,受到更多社會關注和政策扶持?這背后隱含著深刻的國情和社會基礎。
可以看出,三種保障性住房分別對應不同的城市人群,而以畢業生、外來務工人員為主的城市新市民和青年人無疑是面臨住房困難的絕大多數。
數據顯示,2020年全國流動人口為3.76億人,10年間增長了將近70%。大量的人口流動帶來的住房矛盾,集中體現在一些人口凈流入的大城市中,針對新市民、青年人群體的租住房源缺少。與此同時,我國每年有規模龐大的新就業大學畢業生,畢業生中相當一部分進入大城市工作。這兩個群體匯合在一起,帶來了巨大的租房需求。
“高校畢業生、新藍領等新市民、青年人是我國城鎮化進程中的關鍵群體,對促進城市新業態發展、穩定社會就業發揮著重要支撐作用。”全國政協委員、中央黨校(國家行政學院)馬克思主義學院院長張占斌表示,解決好這部分重點人群的住房問題,既是解決大城市住房問題的關鍵所在,也是實現人民安居樂業、社會安定有序的需要。
針對大城市的住房突出問題,中國建設銀行董事長田國立表示,“今后房價再怎么降也很難真正解決工薪階層住房問題,特別是滿足普通老百姓、沒有積蓄的、進城務工、新市民這些階層的住房需求,未來是需要靠租賃住房來解決。”
2021年,我國將40個城市納入保障房試點,大力發展保障性租賃住房。2021年6月,國務院出臺《關于加快發展保障性租賃住房的意見》,從土地、財稅、金融等方面明確保障性租賃住房的支持政策。
《意見》明確提出,保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題,以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主,租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。同月,加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議明確要求,把發展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務。
截至2021年12月,共有28個省市披露“十四五”保障性租賃住房建設計劃,超過60個城市被納入,主要為人口凈流入較多的一線和二線城市,常住人口基本在100萬以上。從實施情況看,在人口流入較多的40個重點城市,2021年已籌集保障性租賃住房94.2萬套,預計可以解決近300萬新市民、青年人的住房困難,初步形成了多主體發展保障性租賃住房的良好開端。
投入大、回報周期長、回報率低,保障性租賃住房難題待解
保障性租賃住房已經上升至國家戰略層面,具有明顯的強民生、弱盈利屬性,這決定了保障性租賃住房的建設需要政策先行,國企為主。邁點觀察已經落地的保障性租賃住房項目發現,在建設方式上,大多采取政府提供政策、項目支持,引導各類市場主體建設運營的方式。這種不完全以政府為主導的建設方式,不僅降低了財政負擔,提高運營效率,也有助于擴大租賃住房供給。
對于保障性租賃住房這項浩大的民生工程,它的建設與落成并非一朝一夕,過程中也伴隨著各種各樣的困難:
一方面,市場主體積極性不高。在房地產市場租售比嚴重失調的環境下,保障性租賃住房的投入大、回報周期長、回報率低,較難吸引市場主體主動參與;另一方面,由于保障性租賃住房投入大,所以基層推進難度大。
就現有情況來看,各地的保障性租賃住房建設指標大部分交給下屬國企來完成,而大部分國企在公寓運營管理方面經驗不足,國企與市場化運營機構合作或許是一個不錯的方式。
此外,限制保障性租賃住房快速推進的最關鍵因素非資金與金融支持莫屬。如果沒有周期長、利率低的金融貸款作為支撐,保障性租賃住房就難以取得可持續發展。
可喜的是,這一問題即將得到緩解。人民銀行、銀保監會于春節后發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》,明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理,鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則,加大對保障性租賃住房發展的支持力度。
萬丈高樓平地起,保障性租賃住房項目的建成或許只是第一步。未來如何通過高效運營及各種生活服務,切實提高新市民的租房幸福感、安全感,才是政府及運營方需要持久考量的。
凝聚合力,各方積極參與保障性租賃住房建設
由于保障性租賃住房涉及到施工、設計、運營、管理等多個環節,采用社會各方力量群策群力,各取所長的方式才能最大限度地提高效率。
對于有充足公寓運營經驗的社會化住房租賃企業而言,參與保障性租賃住房建設,是踐行企業社會責任、增強品牌正能量的有效途徑。通過為政府或國企提供運營托管服務,或可進一步增強品牌影響力,擴大盈利空間。
窩趣創始人兼副總裁楊稷此前表示,“(對于長租公寓企業)保障性租賃住房有很大的機會和空間。”
誠然,公寓企業若想在保障性租賃住房上分一杯羹,輕資產賦能是其強項,輸出全方位運營托管是絕大多數企業會選擇的通路。這需要企業強化自身運營能力,確保公寓運營的安全穩健。另一方面,增強品牌背書,拓寬政企合作渠道也是企業需要注意的。
作為西南地區重要的人口流入城市之一,重慶在保障性租賃住房建設方面積極行動。
近年來,重慶高度重視保障性租賃住房建設。截至2021年8月,全市已經籌集保障性租賃住房房源2.7萬套(間),按計劃,“十四五”期間,全市將新籌建保障性租賃住房40萬套(間)。
據悉,為更好地發揮國有企業在住房租賃市場培育發展中的引領和示范作用,重慶市地產集團2020年組建成立了重慶首個市級國有住房租賃投資運營平臺——渝地辰寓公司。
辰寓冠寓照母山青年公寓是渝地辰寓與龍湖冠寓共同打造的市級國有保障性租賃住房的首個標桿項目。該項目由渝地辰寓統籌整合國有空置存量資產,龍湖冠寓具有豐富的存量資產盤活、租賃住房運營經驗,能夠提供投資研判、產品設計、銷售管理、資產管理、對客服務等綜合性的解決方案,主要負責該項目前期定位、研發設計、產品建造及運營管理等。
該項目總建筑面積約5000平方米,住宅房源119套,已于2021年開業運營,可為周邊產業技術人員及企業管理人員提供高品質的居住體驗。
渝地辰寓與龍湖冠寓作為國企和民企的代表,很好地詮釋了保障性租賃住房的強強聯合的合作模式,也為行業提供了借鑒與參考。
據邁點不完全統計,窩趣、城家公寓、東南青年匯、越秀星寓、莞寓、寧巢公寓、樂璟生活社區、建方長租、旭輝瓴寓、蘇州恒泰、安歆集團、朗詩寓等品牌已積極參與到保障性租賃住房的建設中,在非改租等存量盤活方面發揮重要作用。
總結
保障性住房作為住房供應體系的重要補充,不僅能夠解決城市新青年的住房困難問題,還將推動保障房和商品房“雙軌”并行,成為促進房地產良性循環、構建租購并舉新發展模式的關鍵。
基于近期保障性租賃住房政策的密集出臺,住建部政策研究中心原主任、中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹預計,2022或成發力保障性租賃住房的“制度大年”。政策推進下,保障性租賃住房將迎來新一輪的發展。