記者｜張子怡

在救市道路上，東莞樓市率先再邁開一步。

3月13日晚，東莞2022年首批集中供地正式掛牌上線。道滘、長安、塘廈、大嶺山、常平、橫瀝6個鎮街共計出讓8宗商住地，起拍總價170.83億元，出讓總面積33.29萬平方米，將于4月19-20日進行集中競價出讓。

東莞首批集中供地一定程度上放寬拿地條件，包括：取消無償配建安居房要求；取消去年設置的新房銷售限價；以及部分去年掛牌過的地塊競買保證金下調；對總低價限價，控制地塊溢價率。

此外，供地數量多，總價高。2021年，東莞累計成功出讓32宗地塊，合計攬金589.11億元。本輪集中供地拍地總價占去年土拍總金額的29%。8批商住地的集中入市，對開發商在拿地策略與資金策略上也提出了不小挑戰。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴認為，從各地目前的紓困政策看，之前很多城市在公積金、入戶、補貼等方面的政策扶持，暫時不足以把樓市預期拉上來。對于東莞等熱點城市來說，需求端的政策空間比較小，限購、限貸等政策不能公然放開，只能在土地端，這是地方自主性比較大的政策。如土地端開發商的積極性提高，緩解目前開發商不拿地、降價促銷的情緒，市場預期才能穩定下來。

值得注意的是，東莞首輪集中供地僅僅在拿地條件上略微放松，“莞八條”后對房企購地資格、出資比例等要求并沒有改變。

東莞去年要求，非房地產開發企業不得參加住宅用地（含商住用地）競買；企業聯合體參加競買的，房地產開發企業出資比例不得低于50%；審查購地資金來源；不得使用多個“馬甲”競拍同一宗地。

上述要求旨在控制開發商拿地過程中的高杠桿風險，東莞暫時對此還不會放松。

由于東莞樓市自去年下半年開始頗為低迷，不少業內人士還是對今年首輪集中供地情況有擔憂。

合富大數據顯示，2021年受一系列高頻次調控影響，東莞樓市呈現供需雙降態勢，其中一手新房供應量約591.5萬平方米，同比下降4%，網簽面積約505萬平斱米，同比大幅減少3成；房價預期得到明顯回穩，網簽均價約27100元/平方米，同比上漲11.8%，較2020年20.4%回落8.5個百分點。

東莞新房總體略顯供過于求。2021年東莞一手住宅供需比為1.2：1，與去年的0.83：1形成反差。2021年東莞新房成交量創11年最低。

2022年至今的東莞樓市繼續表現持續。合富大數據顯示，今年2月東莞一手住宅供應約1104套，同比減少2成，環比大幅減少約7成。網簽僅585套，同比減少近9成，環比大幅減少近7成；均價約27192元/平方米，同比上漲約4.1%，環比上漲約12.1%。

一位央企的投拓人士告訴界面新聞，東莞此次供地取消限價對開發商而言只是有點吸引力，還是要看市場表現，現在市場信心還沒有恢復，不敢貿然拿地。雖然取消了新房限價，但在“房住不炒”面前，銷售價格也不見得能夠大幅提高。拿地還是要謹慎。

東莞中原戰略發展中心總經理車德銳認為，東莞土地市場壓力還是挺大。目前一線、二線城市陸續都開始集中工地公告，開發商也都會在各地布局拿地，對開發商而言，首選是一線城市，其次是強二線城市。能有多少資金留給東莞土地市場也不確定。

第二，今年春節前后，業內傳言東莞首批出讓的地塊是在城區政府旁邊、東城體育公寓包括虎門的地塊，不少開發商是研判了上述地塊，現在出讓的地塊跟傳言的不一樣，有的開發商根本來不及研究，可能就放棄拿地了。未來會不會流拍不好說。

合富研究院高級分析師李興旺表示，東莞土地市場的熱點片區一直城區、松山湖區和濱海區。這三大片區，是東莞經濟最發達的區域，人口與產業都較強，占東莞經濟總量的七成以上，也是市民公認的最有發展潛力的區域。

東莞首輪集中供地中，僅大嶺山屬于松山湖片區，其他地塊不在傳統的熱點區域。

車德銳認為，東莞的土地價格在大灣區中屬于較高水平。首輪集中供地的地塊中，底價大多沒有問題，但如果競拍到最高限價，開發商勢必面臨著“無利可圖”的問題。“目前開發商顧慮比較大，對整體市場擔憂，對之前看好的地塊——它的競拍條件、未來售價預期和區域市場走勢都有擔憂。”

也有投拓人士表示，今年不少開發商還是會看東莞的地塊，尤其是國企。相對其他城市，東莞本身經濟可以，制造業強，處于大灣區的地理中心，有很多基礎設施建設的計劃。近年來的東莞樓市也是走出自身獨立的行情，不再那么依賴深圳市場，有好的地塊仍然值得投資。