文|藍媒匯財經 藍忘機
編輯|齊秋實
近期，一家管理資產規模超1200億美元的中國企業，被傳正在尋求赴美上市。
今年3月2日，有媒體援引知情人士的消息稱，普洛斯已經以保密方式申請投資業務在美國進行IPO，募資金額約為20億美元。普洛斯計劃最早在今年上半年將旗下的基金管理業務上市成功。
普洛斯這個名字透著濃濃外國味的公司，不太為大眾所知，但它是在一個細分領域做到了全球第一的企業，如今更是一頭管理資產規模在1200億美元以上的“巨無霸”，看似身披外國衣，但如今已流淌著中國公司的血液。
2019年6月，普洛斯與美國的黑石集團完成了一筆金額為187億美元的資產交易，而這個資產包恰恰是五年前普洛斯以81億美元從黑石手中買來的，一買一賣，短短幾年，普洛斯就大賺了100多億美元。
那么，普洛斯到底是一家怎樣的公司？為何說它如今流淌著中國公司的血液？這中間經歷了哪些波動？在一眾中企紛紛選擇赴港或者是回港上市的形勢下，普洛斯為何“特立獨行”地赴美上市？
01 “前世今生”
1991年，一家名為Security Capital Industrial Trust（SCI）的信托公司在美國科羅拉多州的首府丹佛成立，這家公司即普洛斯的前身。
最初，這家信托公司的投資領域尚比較多元化，既包括工業地產，也涵蓋購物中心和寫字樓等商業地產。但對于地產運營公司來說，空置率是尤為關鍵的指標，它的數據高低直接關系到公司投資能否產生良性的現金回報。在經過反復斟酌后，1998年7月，高層將公司名字改成了如今的普洛斯，并專注于當時美國經濟高速發展下需求量很大的物流地產領域。
更名之后的普洛斯趕上了彼時席卷全美的REITs（不動產投資信托基金）發展熱潮，公司增長勢頭迅猛，于1994年在紐交所掛牌上市。登陸資本市場的普洛斯一方面借助資本的力量不斷并購其他公司來壯大自己，一方面依托美國跨國企業在全球的擴張，來延伸自己的業務觸角。
1997年，普洛斯分別在墨西哥和荷蘭兩國內建立了物流倉儲設施；2002年，應最大客戶DHL的要求，普洛斯登陸日本，為DHL在日本定制開發物流園區，由此進入了亞洲市場；2003年，普洛斯正式在中國上海成立了地區總部，開始了在中國的發展，后于2005年為聯合利華定制開發了在中國的物流園區，進一步拓展了中國區的業務。
不過隨著2008年世界金融危機的爆發，普洛斯的擴張步伐被按下了暫停鍵。新落成物業招租不利、新地產基金募集不順，幾十億美元的資產無法完成有效周轉，只能由物業管理部分代持。負債率迅速攀升、投資者信心不足、股價持續下跌，普洛斯的股價最低曾跌至只剩其每股凈資產的10%。
在這樣的形勢下，普洛斯選擇了賣身自救。2008年12月24日，普洛斯將全部中國資產出售給了新加坡政府產業投資有限公司（以下簡稱“GIC”），GIC又與原普洛斯中國管理團隊合資成立了SMG基金管理有限公司，負責這些資產未來的運營事務。
然后在這些年的發展過程中，普洛斯先后與AMB安博置業合并、掛牌新加坡的新交所主板上市、將業務拓展至了全球的近120座重要城市、擁有并管理近5500萬平方米的物流基礎設施，直到數年前，普洛斯開始成為一家純正的中國公司。
2017年，由萬科集團領銜的“中國財團”以116億美元（約合790億人民幣）收購了普洛斯。其中五大財團的持股比例分別為：萬科集團21.4%、厚樸投資21.3%、高瓴資本21.2%、普洛斯管理層21.2%、中銀投資15%，普洛斯自此從新加坡交易所退市。
02 財富“秘籍”
作為全球范圍內工業地產領域的巨頭，普洛斯玩轉物流地產基金的方式堪稱令人眼花繚亂，這一點也使其成為國內包括萬科旗下的萬緯物流、合生和宇培等有意于做工業地產的運營商所曾試圖效仿的對象。
拆解普洛斯的商業模式和盈利之道，可發現普洛斯的本質是地產而非物流商。金融專家杜麗虹曾撰文分析過：通過物流地產基金模式，普洛斯在傳統物業自持下兩倍的財務杠桿的基礎上，又獲得了5倍的股權資金杠桿，從而使公司資本的總杠桿率可達到10倍。更重要的是，將開發部門90%以上的資產置入基金，使得普洛斯提前兌現了物業銷售收入和開發利潤，所以可將投資回收期從10年以上縮短至2-3年。
同時，快速回籠的資金又被用于新項目開發，待項目成熟后再置入基金，從而形成以物業開發、物業管理與基金管理所構成的一個閉合循環，這種資產和現金的加速循環推動了普洛斯以自我開發為主的內生規模擴張，并實現了輕資產、高周轉運營，在這種模式下，普洛斯的實際控制資產年均增幅可達到22%。
從普洛斯的年報中也可看出，普洛斯將旗下業務分為了三大塊，分別為物業開發業務、物業管理運營業務和基金管理業務。物業開發業務是后兩項業務的基礎，某種意義上，它扮演的是“產品生產者”的角色，生產出的產品質量高低直接就體現為物流園區項目的質量高低。
承接開發后的運營業務是普洛斯的“現金牛”。從普洛斯的業務收入比例來看，由物業管理運營業務所提供的租金收入占據收入的主要部分，約占總收入的80%。
而基金業務則是讓整個閉環可以在更大程度上更有效率地運轉起來，這也是促使普洛斯能夠完成一次“蛇吞象”式收購的重要條件。
2014年，彼時的普洛斯進入美國市場，以80億美元從黑石手中收購了IndCor，在一年時間內便成為美國第二大物流地產公司。有媒體披露：當時普洛斯的實際投入僅為6億美元，但普洛斯先是以6億美元撬動了90%的基金資本，再加上50%的杠桿，IndCor就這樣被收入囊中了。
除了可以在資本市場上融資，普洛斯旗下還管理著不少基金，再包括銀行信貸方面的支持，這些都為普洛斯不斷攻城略地提供了加持。查閱公司官網可知，普洛斯目前管理著包括中國物流基金、中國收益增值基金、中國收益基金等在內的14家基金，這些基金資產管理規模超1300億元。
03 逆勢而為
今年3月8日，美國證券交易委員會（SEC）將五家中國ADR納入“臨時退市清單”，包括百濟神州、百勝中國、再鼎醫藥、盛美半導體與和黃醫藥。緊接著，3月10日，在美的中概股全線暴跌，中概股指數整體下挫5.23%，其中京東跌18.90%、愛奇藝跌18.78%、拼多多跌16.35%……
不僅如此，受制于地緣政治沖突等宏觀因素，中概股在2021年整體表現都欠佳，在這種形勢下，很多企業紛紛赴港或者回港上市，而普洛斯看起來卻逆勢而動，依然“執著”地將其投資業務推向美股，原因何在呢？
首先，根據國內的相關法律法規，私募機構尚不能在中國內地的主板上市，只能掛牌新三板。2014年，九鼎投資成功登陸新三板，成為首家在內地上市的私募機構。九鼎投資上市成功吸引到很多私募機構沖刺上市，次年，包括天圖投資、硅谷天堂和同創偉業等在內的國內幾十家PE紛紛掛牌新三板。
但私募機構紛紛上市也制造了不少隱患，如頻繁融資背后的取向就曾頗受市場質疑，于是2015年底，證監會叫停了私募基金管理機構在新三板的掛牌和融資。雖然半年后的2016年6月，審核的閘門又開了，但是審核標準明顯變嚴，這使得國內的PE將港股和美股作為自己登陸目標。
其次，私募機構在國外上市已成為一件稀松平常的事情，頭部私募機構看似也頗受資本青睞。2007年，黑石登陸納斯達克，創了彼時美股近五年來規模最大IPO的紀錄，如今市值為818.5億美元；今年1月，TPG也正式登陸納斯達克，上市首日，收盤時的股價獲得了超15%的漲幅，如今市值為89.29億美元。
最后，普洛斯早在2017年就被包括厚樸投資、高瓴資本和中銀投資等在內的知名投資機構私有化，其上市動作背后或潛藏著這些投資機構的退出需求。
不過對于股權投資類機構來說，上市雖然可以拓寬其募資渠道、降低融資成本，但因為很多PE機構的業績具有波動性大的特征，抵御風險的能力也較弱，所以二級市場一般不會對PE機構給出太高的估值，公司股價后續走勢也大多表現平平。至于赴美上市的普洛斯屆時會獲得資本市場怎樣的反饋，可以拭目以待。