文|野馬財經 韓菱

編輯|盧泳志

潘石屹“又雙叒叕 ”賣樓了。

3月10日，潘石屹在SOHO中國2022年首場租賃表彰會上坦言：“現在公司遇到了困難，決定銷售一些房子度過難關”。為此，將按照市場估值的七折出售3.2萬平米在京滬兩地的部分核心物業。

隨后，潘石屹在微博轉發了媒體的報道并評論“歡迎購買”，給自家“帶貨”的同時，順便刷了一波存在感。不過，得知這一消息的廣大網友們卻不淡定了，大家紛紛各抒己見，一時間“誰敢接盤？”、“潘潘抓緊跑”、“建議打一折，否則容易賣不出去”等言論充斥著評論區。

來源：潘石屹微博

據SOHO中國官微介紹，這次“7折甩賣”的物業已全部在SOHO中國公開租售平臺上架，本次出售的房源共56套，總價約為13億元，共覆蓋9處項目。其中，北京有7處房源，即三里屯SOHO、銀河SOHO、朝陽門SOHO、朝外SOHO、SOHO北京公館、中關村SOHO以及建外SOHO；上海有2處房源，即SOHO東海廣場和SOHO中山廣場。

野馬財經注意到，在此次打折甩賣的9處“優質物業”項目中，有2處項目此前因存在電力價格違法行為，被上海多地市場監管部門罰款，其累計罰款金額約8664萬元。

2021年12月2日，據上海市市場監督管理局網站的行政處罰決定書顯示，北京搜厚物業管理有限公司上海分公司等7家物業公司，均涉嫌在負責終端用戶的電費代收代繳過程中存在加價多收電費的違法行為。而這批處理的物業公司所負責的管理區域就包括了本次打折出售“優質物業”項目的2處房源，分別為SOHO東海廣場和中山廣場SOHO。

由此看來，在本次SOHO中國打折“甩賣”9處“優質物業”項目之前，SOHO東海廣場和中山廣場SOHO就因此前物業公司“加價電費”的違法行為被有關部門進行“巨額”罰款，從而提早進入了大眾的輿論視野。

但這并沒有過多的影響到此次SOHO中國虧本甩賣“優質”物業項目的初心。截至目前，也已有10套房源處于簽約狀態，其總價超過9500萬元。其中，北京三里屯SOHO商業、公寓各1套處于出售簽約狀態；SOHO北京公館1套公寓處于出售簽約狀態；朝陽門SOHO6套商業處于出售簽約狀態；上海SOHO中山廣場1套辦公處于出售簽約狀態。

“四倍傭金，7折甩賣”抵債，到底誰撿漏？

其實，早在2012年，潘石屹就曾宣布“告別物業散售”，持有北京、上海有價值的物業。并且公司也從“開發——銷售”向“開發——運營”模式轉型，潘石屹搖身一變成為“包租公”。當時，潘石屹給出的解釋是：自持物業，比持有人民幣好。

2014年之后，SOHO中國連續大規模出售旗下物業，之后潘石屹對外解釋稱，低買高賣是正常的商業邏輯。但在頻繁的出售資產后，潘石屹意識到這不是長久之計。2018年3月，潘石屹立下Flag明確表示，未來不再出售資產。而后，“打臉”如約而至。2019年6月，SOHO中國宣布將分批出售北京、上海的13個辦公物業項目，潘石屹又開啟了他的“賣賣賣”。

值得注意的是，此次被擺上貨架的9個項目，并不涉及SOHO中國公司的核心資產——“八大金剛”。即以北京的望京SOHO、光華路SOHO2期等為代表SOHO中國最核心的八個寫字樓項目。

潘石屹還在曾公開場合表達過自己對“八大金剛”的重視，他表示SOHO中國有兩個項目永遠不能出售，一個是外灘SOHO，另一個是望京SOHO。盡管如此，潘石屹嘴中的“非賣品”隨著時間的推移也都赫然出現在了后來的“出售名單”中。甚至SOHO中國在官微還積極表示此次“7折甩賣”優質項目，這波利好對寫字樓市場有意向的投資者來說，不失為一個撿漏的好機會。

對于此次出售的物業項目，除了售價打7折之外，為了能早日“脫手”，潘石屹還為房產經紀們“加碼”了一波福利——將傭金獎金比例提高到交易額的4%，遠高出行業平均水平。

據了解，商辦行業傭金比例一般是在1%—1.5%，SOHO中國此舉相當于是用行業“四倍的傭金”，來吸引更多的渠道方助其消化這些房源，這也直接反映了潘石屹想要及時還債、回籠資金的迫切需求。

而對于此次7折出售優質物業的原因，SOHO中國則表示，公司此舉是為了優化資產結構、緩解資金壓力。

與此同時，潘石屹也在會上表示，因公司的債務近期到期，并且債務金額和這些房子的銷售額差不多。“欠債還錢天經地義，公司不會拖欠任何人、任何單位的錢。我們相信市場，沒有賣不出去的貨，只有賣不出去的價”。

一位SOHO中國的銷售人員表示，此次打折出售的優質物業為SOHO的自持物業，大部分都帶租約。目前網站展示的價格就是“折后價”，部分項目仍有議價空間，但要求全款支付。

對于此次潘石屹7折甩賣物業項目的撿漏“接盤方”們來說，這個優惠力度還是有一定吸引力的。IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，預計此次SOHO中國的接盤企業，可能會是一些資金實力較強的投資型或者自用型企業。

回歸“散售”模式，潘石屹離“退場”又進了一步

不過，即使是在“優質物業”項目與“虧本甩賣”的雙加持下，也依然抵擋不了SOHO中國近期償債的巨大壓力。

據財報顯示，截至2021年6月末，SOHO中國的總負債為332.46億元，總借款為185.23億元，而同期現金及現金等價物為14.92億元。其中，一年內到期的借款為11.82億元；一年以上兩年以內到期的借款為16.02億元。

來源：SOHO中國財報

基于地產行業大環境以及公司債務壓力的影響，自從去年，黑石收購SOHO中國股權的計劃以終止落幕后，公司的私有化進程也以失敗暫時告一段落。

因此，“賣身不成”的潘石屹決定再次改變策略，重新突擊散售。據野馬財經不完全統計，自2014年以來，SOHO中國陸續通過出售資產套現超過350億元。

從私有化到回歸散售，從出售非核心資產到出售核心資產，潘石屹頻繁的變更“思路”，引發了業界普遍質疑，行業內紛紛猜測潘石屹清倉的下一步，會不會是跑路？通過股權穿透來看，目前潘石屹夫婦共計持有SOHO中國63.94%股權，而自2015年起，潘石屹持有的SOHO中國股權全部轉至妻子張欣名下。較為巧合的是，潘石屹一家人都和美國有著千絲萬縷的聯系，其妻子張欣為美國國籍，而潘石屹的三個孩子如今都在國外工作或就讀。因此，這些事實情況被一些業內人士視作潘石屹“跑路”的佐證。

柏文喜表示，從SOHO中國不愿意增加負債而是以出售資產來降低負債以維持企業流動性的選擇來講，也足以說明了企業也已經無意在未來持續參與內地市場和加大在內地市場的投資，而只是勉力維持運營并等待合適的時機實現出清。

另外，潘石屹急于清倉的另一個重要原因，則是他對房地產大行業的持續看衰。

據財報顯示，截至2021年上半年，SOHO中國的凈資產負債率僅為43%。但潘石屹也直言，目前所處的行業得不到金融機構的支持，房地產行業普遍融資困難。

同時，潘石屹還表示，如果融資環境依舊不理想，則會考慮繼續出售資產。由此看來，潘石屹的清退之路一直沒有停止，至于要售賣到什么時候，就要看接盤方什么時候出現了。

那么，對于SOHO中國此次7折項目的接盤企業以及SOHO中國的未來，你怎么看呢？