文|張銀銀
編輯|欣欣然
銀銀按：又到財報季，今年杠桿游戲還是如常推出2021年企業財報拆解——“年鑒”欄目，將陸續關注桿友和我個人感興趣的企業。桿友有特別想看的企業年報，歡迎留言告訴我。
2021年房地產難熬，最近房企陸續披露全年業績公告，讓人揪心，也讓人期待。先發布的往往成績都不會很差，杠桿游戲先從他們說起，今天來看看老牌粵系房企：越秀地產。
1、很穩，但錯過全國化良機
看到越秀地產開頭的業績摘要，杠桿游戲不得不感嘆，潮水褪去后穩健房企的優勢就體現出來了，真的很穩！
比如越秀地產2021年營收573.8億元，同比上升24.1%；這樣一對比，也是最近披露業績的九龍倉集團7%左右的營收增速就顯得有些相形見絀。
累計合同銷售額1151.5億元，同比上升20.2%，完成了目標的102.6%，2021年能超額完成目標的房企沒幾家。
權益持有人應占盈利約為35.9億元，同比下降15.5%；年內盈利52.74億元，同比上升12.6%；核心凈利潤同比上升3.2%，為41.5億元。
越秀地產也有一些相對不太好的消息，比如增收不增利的情況更嚴重。銷售成本同比上漲29.7%，高于營收增速，為448.96億元。從而毛利率下降為21.8%，3.3個百分點的降幅也在合理范圍。
另外越秀地產的區域化色彩還是比較濃，2021年合同銷售額中，大灣區和華東地區合計所占比例84.5%，華中、北方、西南地區占比分別為8.8%、4.0%、2.6%。
大本營廣州的銷售額增速表現一般，同比上升8.6%，跑輸了總銷售額平均增速，各大區增速墊底，為606.0億元，約占總銷售額52.6%。
土地儲備上，杠桿游戲注意到，越秀地產亦主要集中在大灣區。截至2021年底，其擁有土儲約2711萬平米，其中大灣區占比約55%，華東、華中、北方、西南地區分別占比12.5%、17.5%、10.6%、4.4%。
說實話，作為一家發展歷史30余年的房企來說，越秀地產對于全國布局的黃金期有點錯失良機，以后要走出可能更難了，但有時候也意味著相對安全。
2021年，越秀地產的發展中物業及持作出售物業的減值撥備同比上升89.27%，為16.5億元，不容易啊。
2、很綠，短債增幅比較明顯
資產數據杠桿游戲接著談一談，2021年越秀地產的非流動資產略有下滑，為510.5億元，上年同期是515.7億元。具體來看，主要是投資物業、發展中物業下降了一些，同比降幅分別為31.7%、18.1%。
流動資產有所上升，同比增速24.2%，為262.8億元，其中現金及現金等價物同比增幅16.1%，為327.66億元。
2021年，越秀地產的流動負債增加了500多億，為1826.2億元，剔除合同負債后為1094.4億元。杠桿游戲簡單計算了下，去年同期這一數據為773.8億元。剔除合同負債后，其流動負債同比增加了大概320.6億元，主要是其他應付款及應計費用、借貸、應付稅項的增加，分別同比增幅為36.4%、79.8%、21.3%。
非流動負債方面，越秀地產同比降幅15.5%，為568.7億元；凈資產同比上升15.7%，為743.7億元。
三道紅線越秀地產指標繼續保持綠檔。凈借貸比率47.1%，剔除預收賬款后資產負債率69.1%，現金短債比1.36倍。
從總借貸的賬齡來看，越秀地產的短債增幅比較明顯，2021年末為298.02億元，同比2020年的165.76億元，增加了約132.26億元，同比增幅為79.79%。不過越秀地產暫時“不差錢”。
此外，越秀地產的發債成本低到塵埃。境外發的6.5億元5年期和1.5億元10年期美元債，票面利率分別2.8%和3.8%，2021年的平均借貸利率4.26%，同比降了36個基點。
比較奇怪的是，業績公告里似乎并未披露現金流的具體數據，杠桿游戲翻了半天沒看到。
3、新故事能推升股價嗎？
總的來看，越秀地產2021年的表現，非常符合其穩健房企的身份，在行業波動期，這是難能可貴的優勢。
放到歷史長河中，則另當別論。
截至2022年3月11日港股收盤，越秀地產股價7.7港元每股，下跌了2.16%。市值238.43億港元。如果不算資本重組等客觀原因影響的股價，越秀地產這近30年來，股價、市值也是相當的“穩”。這是好事還是壞事呢？
圖片來源：東方財富
從2021年業績報告里，杠桿游戲強烈感覺到，越秀地產想講一些新故事。在廣州，越秀地產是第一個搶奪到“軌交+物業”項目的房企，發展如今大火的TOD項目也非常順理成章。
截至2021年末，越秀地產共有6個TOD項目，總土儲376萬平米，約占越秀地產大灣區土地儲備的25.2%和總土儲的13.9%。不過也都集中在廣東。
業績會上，越秀地產董事長林昭遠也說了，特別希望能夠走出廣州，拓展廣州以外的TOD項目。后續推進如何，還有待時間檢驗。
對了，2021下半年，諸多房企開始人員優化，越秀地產雇員還增加了幾百名，從2021年中期的15720名，增加到年末的16320名，不愧是優秀國企啊。