“2021年是前所未有艱難的一年，困難和變化也成就了我們。” 貝殼找房董事長兼CEO彭永東在業績交流會上表示。

3月10日，貝殼（NYSE：BEKE）發布未經審計的2021年第四季度和全年財務業績，也是其成功赴美上市后的第二份年報。

2021年全年，貝殼成交額（GTV）達到3.85萬億元，同比增長10.1%，其中存量房業務成交額2.06萬億元，新房交易業務成交額1.61萬億元，兩者分別同比增長了6.1%、16.3%。

交易額上漲推動了貝殼于2021年實現營業收入增長14.6%至808億元，分業務線來看，存量房交易、新房交易及家居裝修及出租物業管理服務分別貢獻319億元、465億元及23億元，增長率分別為4.5%、22.5%及12.9%。

新房交易線營收增長明顯，再次趕超存量房業務，貢獻了貝殼過半的業績。實際上，在將收入組合持續向新房交易服務轉移時，去年四季度，貝殼主動進行了新房業務的收縮，彭永東稱，是因為將“新房風控管理提升到更重要的位置，追求更高效的去化能力”。

貝殼在財報中指出，新房業務貢獻利潤率較低、培訓相關團隊需付出成本，雖然成交額和營業收入雙雙上漲，但卻遭遇了毛利率下滑的困境。2021年，貝殼實現毛利潤158億元，毛利潤為19.6%，但2020年，這個數值分別為169億元及23.9%。

即便全年收入仍有增長，但運營虧損、毛利和第四季度業績下滑，使得2020年剛剛實現盈利的貝殼，2021年凈虧損5.25億元，同比由盈轉虧。

扣除股權補償費用、收購和業務合作協議產生的無形資產攤銷等因素，貝殼調整后凈利潤為22.94億元，相比之下上一財年為人民幣57.20億元，貝殼認為該數據有助于識別公司的業績和未來前景。

凈利潤下滑也與去年下半年市場行情有關，去年第四季度，貝殼總交易額、現房交易規模較去年同期均下降超30%，導致貝殼第四季度營業收入從2020年227億元下降21.5%至2021年178億元。

中介從業者則更明顯感受到了市場的波動，貝殼找房雖然全年門店增長，但經紀人卻在流失。

截至2021年四季度末，貝殼聯網門店數超過5.1萬家，同比增長8.7%，活躍門店數量超過4.5萬家，同比增長4.4%；聯網經紀人45.5萬人，同比下降7.8%，活躍經紀人人數超過40.6萬人，同比下降8.7%。

在創始人左暉離世后，彭永東接手掌舵貝殼的第一年，遭遇了新一輪樓市調整，被機構做空、估值下跌等風波，能夠保持交易和營收繼續增長實屬不易。

就去年業績，彭永東稱，2021年公司面對的內外部環境發生變化，長周期看，市場會回歸中樞，短周期看市場也會逐漸修復。貝殼對居住行業的底層邏輯判斷未變，即靠數字化、品質服務穿越周期。

除了適應市場環境而調整內部組織與收入結構外，彭永東做的另一件事是于2021年底正式提出“一體兩翼”的戰略升級，“一體”是核心的存量房與新房交易服務，“兩翼”則是家居裝修和家具服務，以及普惠住房服務。

在家裝方面，2021年，貝殼對圣都家裝提出并購要約，并已獲得監管機構批準，初步融合也已啟動，并且家裝家居領域完成了可以支撐更大規模標準化拓展的底層能力搭建，包括SaaS服務系統升級等。

而普惠居住則包括普通房產租賃經紀業務、輕托管業務和集中式公寓服務三個類別，疊加增值居住服務，在今年開年于上海落地了首家合作共建長租公寓。

雖然“兩翼”在2021年營收中占比不大，但貝殼管理層表示，2022年將持續強化家裝家居的底層能力以及發力惠居租賃業務。

對于今年的業績展望，財報顯示，2022年一季度，貝殼找房預計營業收入將在115億元至125億元之間，同比下降39.6%至44.4%。

不過，貝殼表示，考慮到近期房地產相關政策措施的潛在影響，以及公司目前和初步對經營情況和市場狀況的看法，一季度業績目標可能會發生變化。

今年以來，已有近50個城市從降首付比例、加大引才力度、發放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放松房地產調控政策，多家機構預測樓市修復將加快，隨著市場預期回升，貝殼的一季度目標或能順利完成。