文|空間秘探 李荇
浙江寧波老牌房企恒威地產于近日發布了一份長期放假的通知，放假時間從2022年2月23日至2022年6月30日。放四個月長假的房企并不是個例，據不完全統計，開年以來已有至少7家區域房企發布長假通知，且多家房企沒有給出明確的復工時間。牽一發而動全身，那些與區域房企有著千絲萬縷聯系的地方酒店們，過得還好嗎？
區域房企過冬，酒店業務還好嗎？
放長假，為員工發放最低保障工資，只是區域房企“過冬”的縮影之一。在一些業內人士看來，這些區域房企之所以要這么做，主要是為了節省辭退成本，省下一筆賠償款。事實上，不止是河南當地房企，不少區域房企都在這輪行業下行周期中，走向了窮途末路。放長假之外，還有一些區域房企被收購，暴雷，甚至直接宣告破產。
據人民法院公告網顯示，截至2月28日，2022年開年以來共有72家房企破產，廣東、四川、浙江、新疆、貴州、江蘇、湖北、遼寧、安徽等省市均有涉及。其中不乏一些知名區域房企，如曾開發了蘇州園區恒宇廣場，并引進了萬豪旗下的國際四星級酒店萬怡酒店的蘇州工業園區恒宇置業。
危機四伏的另一面，是區域房企的積極求生。那些財務情況尚存回旋余地的房企選擇兜售旗下資產，股權、業務、物業等資產統統被擺上貨架。據不完全統計，去年下半年至今房企資產處置事件超120起，已售待售資產已超3200億元量級。
當然，積極發展多元化業務的區域房企在區域內的影響力顯然并不止于地產板塊，物業、酒店、園區、非地產業務子公司等，都是其扎根區域的重要觸手之一。牽一發而動全身，以酒店業務為切面，我們試圖一窺區域房企的“觸手”生存現狀。
開年以來多家區域房企先后拋售酒店資產，在上述被出售的3200億元資產中，除了地產項目之外，主要涉及的包括文旅、酒店等難盤活、周期長且燒錢的資產項目。
聚焦具體酒店項目，除了閩系地產“帶頭大哥”世茂集團的待售酒店資產清單之外，中小型房企同樣急于將酒店資產脫手。湖州一四星酒店項目，盡管還在施工中卻在出售總價中標注“低于成本價”；停止營業多年的杭州外海月亮灣大酒店，其中88間客房屬于債權人，202間客房分別屬于162戶業主，產權結構負責。還有一些區域房企破產后，旗下的酒店債權被擺上貨架，如被業主用于抵押擔保的杭州龍禧福朋喜來登酒店，在業主破產的當下遭遇債權出售。
當然并非所有與區域房企相關的酒店都是如此。有人破產清倉酒店資產，也有人積極拓展簽約開業不斷。以酒店作為主業，房地產和金融為輔的明宇實業集團展現出了另一種生存狀態。前不久，明宇實業集團旗下的明宇商旅與中航建設集團簽署酒店開發技術與管理服務合同，在成都新都區共同打造成都中航明宇尚雅酒店，完成了明宇尚雅品牌在成都的二次落子。大連萬達集團旗下的萬達錦華酒店，也近日完成了北京平谷萬達錦華酒店項目的簽約。
區域房企與地方酒店的江湖往事
在地方酒店的隊列中，除了區域房企旗下的房企系地方酒店之外，還有以酒店為立身之本的民營系，以及擁有國資背景的國企系等（因為國企系天生具有一定的避險優勢，因此本文所討論的地方酒店暫不包含國企系酒店）。多年以來，區域房企與地方酒店之間早已相互成就了一段段江湖往事。
無論是自有物業掛牌國際高奢酒店，或是推出自主品牌，一直以來酒店板塊都是區域房企一張發光的名片。被譽為“河南王”的建業集團，就是如此。不同的是，其不僅延續了原有的兩條路徑，還走出了第三條路。
2011-2015年間，建業集團與萬豪、雅高、洲際達成戰略合作，承接了鄭州建業艾美酒店、開封建業鉑爾曼酒店、南陽建業森林半島假日酒店、漯河建業福朋喜來登酒店、上街建業雅樂軒酒店5家高端酒店的運營管理。這樣的做法，頗有些“描紅”的意味，在正確的示范基礎上延續范例，也為建業酒店提供了打造高端酒店學習與運營的機會。
正是有這樣的經驗鋪墊在前，建業集團此后開始大膽前行，推出了自主酒店品牌。據官網顯示，目前建業旗下共擁有定位奢華精選的MIST花滿地、WOODS林棲和GROTTO雲岫，主打生活方式的凱旋酒店，以及主題特色品牌建業星舍和只有·劇場酒店等多個酒店品牌。其中河南鄢陵建業花滿地溫泉酒店已加入SLH全球奢華精品酒店聯盟，成為河南首家SLH成員。
當酒店業務的板塊勢能足夠強大時，房企是可以憑借酒店業務實現轉型并走出本土，今典集團就是其中之一。成立于北京的今典集團，2009年開啟了全面向度假地產轉型之路，在海南成功打響了紅樹林度假世界，帶火了紅樹林系列酒店品牌，更成功突圍當時勁敵重重的北京市場，在海南等熱門度假目的地闖出了一片新天下。
除了國際酒店品牌業主和自有品牌持有者的身份之外，區域房企還有第三重角色，即地方酒店的業主。雖然這些單體酒店可能并沒有獨立品牌的概念，但往往能在區域市場內形成可觀的市場影響力。
曾幾何時，區域房企與地方酒店共同成就了彼此的高光時刻，鄭州裕達置業與鄭州裕達國貿酒店就是這樣一對組合。1998年，由鄭州裕達置業斥資3億美元投資建設的裕達國貿酒店正式開業。在很長一段時間內這家酒店都盛載了當地人絢麗的幻想，在里面吃頓飯都能當談資聊上好幾天。當時，裕達國貿酒店被冠以多重美譽，“河南新世紀的象征”以及“河南最早一批五星級酒店之一”等。令人唏噓的是，由于天價負債和各項經濟糾紛和訴訟案件的“纏身”，裕達國貿酒店所屬的鄭州裕達國貿在經歷了兩次流拍后，現由方正證券接手。有消息傳，裕達國貿酒店或將由萬達酒管集團運營管理。
當然，也有一些地方酒店將主動權掌握在手中，成立以酒店業為主導，房地產業為支柱產業的綜合企業。由蕭山賓館改制而成的開元旅業集團，就是其中之一。從原本的專注酒店業，之后發展至“酒店+住宅”，此后再度演化至“酒店+住宅+商業”的新發展局面，當下已成長為一家以酒店業為主導產業，同時擁有房地產、樂園、商業等產業的綜合型企業，并推出了芳草地度假酒店、開元觀堂以及方外等本土高端度假酒店品牌。
不難看出，經過了多年的發展，橫亙在區域房企與地方酒店之間的分界線雖然依舊存在，但是卻不再是一條直線，而是在一次又一次的合作之后，形成了一張錯綜復雜的網絡。
90%區域房企被干掉時，房企系地方酒店會怎樣？
地產行業震蕩持續之際，區域房企風聲鶴唳，一位地產老板甚至預言，“未來90%的區域房企會被干掉。”試問，一旦當90%的區域房企消失時，那些與房企緊密相連的房企系地方酒店們該會走向何方？
不妨先來看看頭部房企在遇到難處時的做法。時間線拉回到2017年，遭遇銀行集體抽貸陷入債務螺旋的萬達，果斷將77家酒店資產6折出售給富力，完成了去地產化，將重心轉移至文旅酒店的品牌與運營管理能力。同年，上海虹橋綠地鉑瑞酒店、鉑驪酒店及鉑瑞高端公寓這三家酒店組成的集群正式開幕。2021年五一假期前后，這個被譽為“最大旗艦型綜合體酒店群”的上海虹橋綠地酒店群（內含上海虹橋綠地鉑瑞酒店、鉑驪酒店及鉑瑞高端公寓、徐涇會展中心項目酒店）卻在一些酒店產權交易網站上標價50億元打包出售。
同樣將旗下酒店資產打包擺上貨架的還有千億房企新華聯集團。2021年5月，新華聯就北京新華聯麗景溫泉酒店、北京麗景灣國際酒店、上海新華聯索菲特大酒店、西寧新華聯索菲特大酒店、唐山新華聯鉑爾曼酒店等10宗酒店資產，制定了酒店和商業大宗資產的出售計劃，并與戴德梁行、仲量聯行、第一太平戴維斯、高力國際等多家知名經紀公司簽訂協議。
實際上，酒店資產變現的路徑并不只有出售，資產證券化也是其中之一。中鐵置業就在近期完成發行首單11.26億CMBS，其底層資產為青島威斯汀酒店，評估價值16.1億元。但是，成功對酒店資產完成證券化的案例并不算多，據統計目前我國已發行的酒店類資產證券化產品共計30單。
回頭來看酒店之所以會率先登上“甩賣清單”，實則有三重原因。一是當貨幣緊縮之際，大部分房企中已出售的商住房產權已經轉移，能夠救急兌現的只有自持物業的酒店了；二是不少房企旗下的酒店多是掛牌，每年要向品牌管理方支付數千萬元的費用，出售物業的同時也是節流的一大力舉；三是房企借機對酒店資產包進行重新梳理和定位，實現“越做越精”。
同樣的，一旦區域房企走投無路時，也會先兜售酒店資產。不過，對于那些經營狀況良好且可以產生獨立、可預測的現金流的酒店而言，也可以大膽嘗試資產證券化。因為在目前已發行的30單酒店資產證券化產品中，除了一線城市，宜賓、惠州、揚州、云南等地的地方酒店也有成功案例。
不過，一旦區域房企正式進入破產流程之后，等待旗下酒店資產的一般情況下只剩拍賣了。2021年合肥一地方房企安徽博澳企業投資發展有限公司開始破產清算之后，附屬的合肥皇冠假日酒店與貝斯特韋斯特酒店被整體拍賣。無論是掛牌或是自有品牌，顯然都難以逃脫拍賣清算的命運。
民營系地方酒店，如何應對“房企之殤”？
需要厘清的是，上文提及會隨著區域房企進入破產清算的酒店資產，僅僅是地方酒店的其中一種，民營系不包含在其中。但是當體量龐大的區域房企搖搖欲墜之際，民營系地方酒店該如何應對這場“房企之殤”？
對于維持品牌方與業主關系的民營系地方酒店與區域房企而言，一旦后者出現暴雷等狀況，民營系酒店要做的就是重新擇木而棲。品牌，成了另找出路的底氣。坐擁“生于斯長于斯”的先天優勢，民營系地方酒店在區域市場內擁有不凡的品牌忠誠度。手持這一優勢，民營系地方酒店有三個不同的選擇。
其一是另擇良木，加入處于逆勢擴張的頭部酒店集團。從2020年到2021年，頭部酒店集團擴張步履不停，且涉及區域既有一二線熱門城市也有三四五線下沉市場。在積極落子既有品牌新門店的同時，也在不斷吸納表現優異的地方酒店。
無論是高端酒店，或是主打性價比的經濟型酒店，這些地方酒店早已在漫長的歲月里成為了所在城市和市民記憶的一部分。對于想要加速拓展不同區域市場的大型酒店集團而言，收并購這部分民營系地方酒店是一條捷徑。與此同時，首旅如家云品牌等兼容性更強的酒店品牌的出現，保證了獨立與自由，地方酒店不妨大膽一試。
其二是孑然一身，成為以“個性”引領酒店行業新風尚的獨立酒店。偏安一隅，在酒店行業從來不是一個貶義詞，松贊酒店的成功就是一個范例。再加上，這些地方酒店對于屬地文化的解讀能力，為其提供足夠強大的能量去成為當地城市更新的重要組成部分。例如，通過改造標志性舊建筑，將當地的文化藝術融會貫通，并為原有街區注入新的文化能量等。
不僅如此，獨立酒店的身份也為地方酒店拓寬了商業價值想象空間。在《獨立酒店的魅力史和未來夢！》一文中，曾探討過獨立酒店未來可能的新發展路徑，如不再局限于“住宿”功能，而是成為“全可能”空間，一如自定位為“一個關于品質生活各種可能性的發生地”的北京CHAO酒店等。同樣的，這類獨立酒店也是不少酒店軟品牌/獨立酒店聯盟在全國各地尋覓的遺珠。
其三是大膽出走，找尋區域之外的生存可能。一方面，靈活機動的民營系地方酒店可以借助餐飲、文化打造獨有標簽，敲開區域之外市場的大門。另一方面，還能通過聯動不同區域酒店抱團聯盟，共同打破地理區域對其的發展限制。在《區域酒店，如何從一方諸侯變成真正王者？》一文中對此已有詳細論述，在此不再贅述。
酒店行業在歷史上經歷過多次衰退，1998、2003、2008等年份皆登記在錄。但是，衰退是繁榮的起點。即便深陷泥濘，以人們對美好生活向往與追求為前行之光的酒店，往往能夠突出重圍煥然新生。以往如此，相信這一次地方酒店也將延續既往的榮光，短暫的沉寂過后以更佳姿態重新登場。