記者|張曉云

按揭貸款買房后，房子爛尾了，開發商交不了房，貸款該不該還？由誰來還？

近期，嘉興中院公布的一則二審審判案例引發業內關注。

2014年，上海的許先生在嘉興某樓盤購買一套別墅，向銀行按揭貸款392萬元。2015年，許先生支付首付款后銀行將貸款發放給開發商。

但不幸的是，該樓房開發到第3年，開發商因為資金鏈斷裂，無力繼續投資開發，工程一度停工，開發商無法按時交付房屋，只得向購房者宣布延遲交房，想辦法周轉資金。

半年后，開發商沒能解決資金問題，反而陷入破產境地，樓盤徹底爛尾。

2018年，開發商向法院提交破產清算申請。按照《企業破產法》及相關法律法規，如果樓盤符合交付條件，破產管理人應該繼續履行已經簽訂的購房合同，向購房者交付房屋，但是經過破產管理人調查，許先生購買的別墅尚未竣工驗收，不符合交付標準，根本無法交付。

也就是說，原來的購房合同根本無法繼續履行，于是法院指定的破產管理人書面通知了許先生：解除他與開發商之間的《商品房買賣合同》。

從2019年底起，因無法再取得房屋所有權，許先生毅然停止了向貸款銀行支付月供。

2020年，貸款銀行向法院起訴，要求許先生繼續支付剩余貸款。

一審法院嘉善縣人民法院審理后認為，根據雙方簽訂的《個人購房貸款及擔保合同》第38條：“貸款發放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人無關，貸款人有權選擇繼續履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款”的約定，法院認為該合同合法有效，許先生拒不履行合同義務，已經構成違約，應該承擔繼續履行合同的義務，但是鑒于房子已經爛尾，無法實際交付，繼續按月償還貸款已經沒有意義，故一審法院判決解除合同，限期讓許先生歸還銀行借款本金、利息，以及未按時還貸的罰息，共計220余萬元。

此后，許先生不服一審判決，向嘉興中院上訴。

二審判決直接來了個大反轉，嘉興中院判決銀行提出的由許先生歸還剩余貸款、支付利息等請求不能成立，不予支持。

這個結果出乎了所有人的意料，二審法院為什么會如此判決呢？

嘉興中院在審理后認為，該案件的爭議焦點在于個人購房借款及擔保合同解除后購房者是否應當繼續承擔剩余貸款的還款責任。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

開發商因進入破產清算程序而無法向許先生交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許先生主張解除個人購房借款及擔保合同，依據充分，應予支持，故開發商應承擔剩余貸款的還款責任。

至于《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定，二審法院認為該條款系銀行為重復使用而提前擬定的格式條款，其中與最高法解釋相抵觸的內容，加重了許先生的責任，該條款對許先生不具有拘束力。