文｜智瑾財經 橙子

受多方政策性利好，最近資本市場的房地產行業漲聲一片。

此前債務暴雷，全國多地項目停工，連續兩年虧損的泰禾集團（000732）也從1月底開始，股價多番漲停。

1月28日到2月9日，泰禾股價連續3個交易日漲停，此后短暫回調后，2月11日股價再度漲停，再到2月18日、21日，泰禾股價又迎來兩連板。

對于這波反彈，從公開信息來看，泰禾在年前發布過一份業績預告，稱得益于項目結轉情況較好，以及嚴格管控費用成本、上年計提了較多存貨減值準備等，2021年有望繼連續兩年虧損后，實現扭虧為盈。

圖片來源：泰禾集團官方公告

即便業績層面扭虧，但隱藏在泰禾背后的債務問題，以及旗下幾乎無優質項目及新增項目的基本面下，泰禾真能順利上岸嗎？

回顧泰禾

簡單回顧一下，泰禾集團創辦于1996年，早期在福州大本營完成原始資本積累，并從福州走向全國，一度成為國內500強企業之一。

2002年，泰禾首次進入北京，便瞄準高端別墅市場，并憑借中式建筑風快速出圈，在北京站穩腳跟，也將自己打造成中式院子標桿品牌。

2009年，泰禾集團成功躋身中國房地產企業20強；

2010年9月，泰禾集團通過重組福建三農，成功借殼上市，正式踏入資本市場。

此時，泰禾已經完成一階段發展，上市之后，泰禾開始走向二階段——規模擴張。

為了實現規模擴張，泰禾開始不計成本拿地。

2013年以來，泰禾通過各種金融杠桿，在北京、上海拿下多塊儲備土地，并由于多次溢價搶地，獲得“地王收割機”稱號。

但也不可否認，盡管高溢價，卻也讓泰禾在一二線城市收獲大量土儲，為其積累了不少優質資產。只是泰禾并未將這些處于增值狀態中的土地變現，而是通過二次抵押，持續杠桿拿地，這也為其后來自救艱難埋下伏筆。

受此影響，泰禾集團負債情況變得愈發嚴重，資金鏈稍有變動，便可能大廈傾覆。

2017年，泰禾發展進入高潮階段，成功邁入千億房企俱樂部，拿地手筆也越來越大。其在北京孫河的一塊地皮耗資60億，溢價率高達50%，而該地塊就是后來聞名京城的“爛尾樓”——北京院子二期。

2018年，北京院子二期項目正式開盤，盡管單套疊層別墅的售價已經超過了2000萬元，但仍舊火熱，剛一開盤便被搶購一空。但由于該項目監管賬戶內80億資金被泰禾挪用，導致項目工程款不到位，項目停滯，無法網簽，這對業主而言，不僅無法按期收房，連房子能否歸屬自己也不確定。

而整個房地產市場也從2018年開始進入下行拐點，對泰禾而言則是雪上加霜，銷售情況更加糟糕，資金面持續偏緊，債務壓力以及項目交付壓力越發明顯。

2019年，泰禾首暴資金鏈斷裂，金融機構也停止對其“輸血”，名下多處項目也因資金問題遲遲未能動工，成為了爛尾樓。其中，位于太原的金尊府項目，5000套全部售出，卻已爛尾3年，至少需要30億資金才能完成修建。

同時，泰禾債務危機也在2020年全面爆發。

2020年7月6日，泰禾發布公告官宣債務暴雷，稱一筆將于2020年7月5日到期，票面利率7.5%，本息合計16.125 億人民幣的中期票據無法按期兌付，由此泰禾債務危機也逐漸拉開序幕。

到目前，泰禾集團約有50個地產項目面臨爛尾，根據其2021年半年報數據，已到期未歸還借款金額則增至464.66億元。

賣身還債時卻已無優質資產可賣

那么，面對這400多億逾期債務，以及根據其2021年三季報披露的超600億一年內到期的非流動負債及短期借款和其他流動負債，泰禾當下償還能力幾何？

圖片來源：東方財富

得益于早期大規模拿地，泰禾在全國積累了不少優質盤，這也為其資產變現提供了可能，不過2019年至今，泰禾優質資產幾乎所剩無幾。

2019年，世茂曾收購泰禾長三角和廣佛地區7個項目，不僅優質而且便宜，然這樣的情況并非個例。

同時，公司大部分資產由于處于抵押狀態，如今也被債權方紛紛送上貨架，導致泰禾幾乎無優質資產可賣。

今年1月19日，泰禾曾斥資70億元在福州打造的東二環泰禾廣場就被債權方中華聯合保險集團送上拍賣臺，用于償還本息27.6億元欠款。據說該項目曾直接刷新了福州城市綜合體的天花板，也成就了如今炙手可熱的福州東二環區域。

隨著泰禾余下債務陸續到期，這樣的情況大概率成為常態，可即便如此，泰禾欠下的債恐怕仍不夠還。

同樣，由于大量優質資產處于抵押或者已經被出售，加上全國多地樓盤爛尾，泰禾當前資產周轉也同樣遭遇危機，即便今年業績大概率扭虧，也仍難抵債務壓力，只能勉強維持不被退市的命運。

不過，今年來隨著政策面對房企風險出清頻放利好，近期多家銀行針對房地產企業并購項目進行專項資金支持規模也接近600億元，這對泰禾加速資產變現或存利好。

只是泰禾當前手里的子彈，還能撐到解困的那天嗎？

要知道，距離泰禾最近的白衣騎士——萬科，至今仍未對泰禾拋下橄欖枝，且萬科本身也在經受活下去的壓力。