文|邁點
2022年2月13日晚間，對于網傳的“上海佘山世茂深坑酒店報價22.5億對外出售”的消息，世茂集團方面給出了最新回應，集團稱會進一步平衡資產持有量，部分持有資產有處置計劃，但該出售消息不實?；貞l布后引起行業熱議。
實際上，自去年下半年開始，包括世茂、恒大、碧桂園在內的國內地產龍頭企業均有出售酒店物業新聞傳出，其中世茂集團的“出售資產清單”頗受關注，清單中表示世茂集團正在出售全國各個類型的資產項目，包括商辦、住宅、城市綜合體、物業、公寓、酒店等等。對此業內人士認為，中國的地產酒店正處于艱難的換擋期。
1、誰在賣，誰能買？
得益于中國地價房價多年來火箭式的攀升速度，中國地產企業一直被認為是穩賺不賠的高回報生意，自2020年疫情爆發以來，全球的經濟發展都受到影響，不少地產集團也因此陷入流動性危機，通過買賣交易來獲取現金流成為不少地產集團的共同選擇，其中酒店資產往往是地產酒店首先選擇剝離的板塊之一。
世茂集團此次出售是個典型的案例。1月28日晚間，世茂集團發布出售酒店物業的公告顯示，其向上海地產出售上海世茂北外灘開發建設有限公司，總價為45億元，該公司的主要資產就是位于上海虹口區外灘黃浦路199號的上海外灘茂悅大酒店。此外，被世茂集團擺上貨架的有30余個項目，其中待出售的酒店資產共有7家，分別位于上海、南京和武漢等城市，但值得注意的是這些酒店都還剩下不小數額的融資余額未償還，這也意味著就算有企業按照評估價進行接盤，世茂集團能夠拿到手的資金并不多。
去年一直位于風口浪尖的中國恒大集團也是一直買賣不斷，根據其發布的2021年中期報告顯示，在2021年1月29日收購了寧波雅太物業的100%股權，隨后在2021年6月則以該公司80%的股權作為銀行借款抵押。實際上，對于地產集團來說，為了回籠資金和增強現金流，對酒店項目進行買賣交易早已駕輕就熟，但是問題在于如今的市場而言，這些身價過億甚至數十億的酒店資產是否能被安然接盤仍然是個問號。
回看2017年萬達酒店為實現輕資產轉型而進行的資產拋售，其中文旅項目由融創以438.44億元拿下，76家城市酒店則被富力以199.06億元收購，最終交易金額超過了630億元，這對于當下的市場來說也是個天文數字了。再看現在世茂集團中的資產出售，據相關文件顯示，其30多個項目合計報價約為741億元，光是酒店資產就達到了近260億元，占整體資產待售清單的33.8%。不過根據目前的消息來看，盡管傳言有國資背景的企業正在與世茂方面項目進行接觸，但轉讓事項并無明確進展。從某種程度上說，后疫情時代的資本交易市場謹慎為上，財大氣粗的玩家越來越少，那么最后的壓力，還是來到了地產集團這一邊。
2、賣酒店，能幫助地產集團擺脫困境嗎？
實際上，想要依托拋售酒店資產來幫助地產集團擺脫困境還是有一定難度。
一方面，地產集團選擇拋售要么是為了回血，要么是為了止損，這也意味著其希望可以通過對項目資產的快速變現來解決集團現階段的現金困境。而前文的分析表明對于當下的市場環境而言，謹慎和穩健交易成為資本買賣的關鍵，在疫情的威脅下越來越少的企業集團愿意拿出數十上百億的資金去收購一些未來并不明朗的項目。
另一方面， 對于不少地產集團而言，盡管出手了部分項目實現了資金回籠，但對于集團高額的負債來說有些杯水車薪。以世茂集團為例，根據其發布的2021年中期報告數顯示，截至2021年6月，其有息債務規模達到了1645億元，其中短期借款為444.43億元，而長期借款為1200.71億元。其披露的出售項目合計報價也只能償還一般的債務，更別說酒店資產了。實際上，根據各大上市房企發布的2021年中期報告數據顯示，截至2021年6月，包括中國恒大、保利發展、碧桂園、融創中國、綠地控股等在內的房企有息負債均超過千億規模，而各家手持現金達到負債的50%的都寥寥無幾，因此降負債和增加現金流一直是房企長期發展的重要目標之一。
那么，在這樣的市場環境下，以世茂為代表的地產集團為什么依然選擇變賣酒店資產？
從地產集團自身來說，其面臨的前所未有的政策壓力影響了自身收益，迫使其不得已走上了賣賣賣的道路。近年來國家持續把控房地產市場，堅持「房住不炒」主基調及「穩地價、穩房價、穩預期」的目標，多部分協同監管，推動房地產市場正向發展。在2020年先后推出了「三道紅線」、「房貸集中管理」、「住宅用地兩集中」等政策則意味著繼開發商、銀行、購房者層面的房地產調控政策后，將地方政府供地納入調控，【管錢】及【管地】雙管齊下，圍繞四大主題的監管閉環已經形成。土地紅利的消失和政策的壓力讓地產集團的經營壓力陡生，必須通過資產重組以及打造新的商業模式來維持收益水平。
而從酒店角度來看，其在地產集團各板塊中的營收競爭力無法使其成為“保留項目”。對于不少地產集團來說，酒店資產只是其眾多業務板塊中的一條支線，其占比并不大。根據世茂集團發布的2021年中期報告數據顯示，截至2021年6月，其酒店經營收入為9.72億元，盡管同比2020年上半年增長了114.6%，但是其在盡管總營收中僅占1.33%。
而根據融創中國發布的2021年中期報告數據顯示，其文旅城建設及運營收入約為26.1億元，僅占總營收的2.7%。
3、地產酒店還有機會嗎？
不過，盡管近年來酒店拋售案時有發生，但共同點在于大多數地產集團并未完全拋棄對酒店項目的挖掘和重視，這和酒店資產在地產企業商業版圖中的地位變化有著分不開的關系。早期的地產和酒店是配套關系，地產商們希望可以依托酒店品牌實現物業地價和房價的增值。彼時國際高端酒店因具有良好的品牌知名度和價值成為不少地產商們青睞的對象。后期的地產和酒店是嵌套關系。地價和房價增長空間縮短，地產集團為了打造多元化業務，增加營收第二第三曲線，紛紛將酒店作為自營業務大力發展，并開始介入管理，酒店作為地產集團多元化營收體系的一部分而獲得了集團的助力，從而形成了一種獨特的酒店類型。在此背景下，地產系酒店也也擁有了更加廣闊的發展機會。
首先，地產系酒店依然擁有得天獨厚的物業優勢。一方面房企本身就是酒店物業最大的業主，對于其他需要花費高額成本租賃物業或者購買物業的酒店品牌來說，地產系酒店成本至少可以打對折；另一方面則是房企本身覆蓋范圍廣，大多在全國各地都有商辦、公寓、綜合體或住宅項目，且因為大多數房企已有多年積累，無論是在一二線城市，還是三四線及以下城市都有項目覆蓋，從理論上說這些地方都可以進行酒店布局。
其次，地產酒店背靠大樹好乘涼，突圍求變空間廣闊。目前來說地產酒店廣為業內人士詬病的問題主要集中于兩點，一是由于歷史問題過于重視國際酒店品牌，二是相比較其他專業的酒店集團又過于忽視酒店的運營管理。這些問題如果是在小型酒店投資人和業主身上或許很難很快糾正，但是在地產集團的語境下，酒店發展的容錯率也得到提升，而集團也有能力又實力針對酒店發展的問題進行對應的調整。
實際上，目前已經有不少地產集團紛紛通過尋找外援強強聯合和自掏腰包加大支持力度等方式展現對酒店板塊的重視。如萬科在2021年4月通過旗下酒店管理公司與亞朵集團達成戰略合作；如融創中國在近兩年先后和華住集團、開元旅業集團達成戰略合作；又如碧桂園集團旗下通過不斷運營正在嶄露頭角的鳳悅酒店及度假村等。
最后，后疫情時代旅游住宿需求的擴大給地產系酒店乃至整個酒店行業發展提供了可能。從大環境來說，中國的旅游住宿產業在疫情爆發后受到了巨大的沖擊，出境游封鎖，國內游、跨省游也因疫情的零星爆發而階段性停滯，但與之對應的則是被疫情壓制下愈發蓬勃的旅游住宿需求。而在國家大力推動文旅發展促進文旅消費的基調下，未來幾年內中國的酒店市場或將呈現蓬勃發展態勢，身處其中的地產系酒店自然前景廣闊。
4、地產酒店未來兩大猜想
華美顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱認為地產集團拋售酒店資產有很多原因，有的是為了實行輕資產戰略，出讓資產加強管理；有的是為了在公司財報出來之前調整資產結構。而對于地產集團來說，更多的原因還是銀行在房地產企業融資方面出臺的“三道紅線”所引導的合理結果，從長期來看具有良性健康的引導作用。
而伴隨著房地產市場對“三道紅線”等政策的適應周期結束，地產集團的產業經營也會出現新的變化，對于其中的酒店板塊，邁點有以下兩大猜想。
猜想一：地產集團有望孵化本土龍頭酒店集團
根據全球酒店行業權威媒體美國《HOTELS》雜志公布2020年“全球酒店225”排行榜，中國共有18家進入百強行業，除了如錦江國際集團、華住酒店集團、首旅如家酒店集團等龍頭酒店集團以外，地產系酒店如碧桂園旗下的鳳悅酒店及度假村、綠地集團旗下的綠地酒店旅游集團均已入榜。這也意味著地產集團孵化本土龍頭酒店并非不可能。一方面正如前文所說，地產商擁有巨大的物業資產和全國范圍內的物業覆蓋面積，可供自營品牌優先選擇，對于其旗下酒店發展已經有了先天的區位優勢；另一方面酒店產品打造也受到成熟的市場環境的引導，酒店品牌多元化矩陣的打造也成為不少地產酒店共同的選擇，如綠地打造的鉑瑞、鉑驪等。在利用高端酒店品牌提升物業價值的同時，打造中高端酒店品牌也可以匹配住宅商鋪等更為廣闊的地產產品，這也是一個符合全新市場環境下，一個擁有多元化酒店品牌布局的酒店集團的雛形。
猜想二：地產集團分拆酒店板塊上市或是雙贏戰略
實際上，“分拆”對于上市公司是市值管理重要的一環，而近年來多元化業務發展的需求也推動了地產集團將物業、文旅、酒店等資產相機剝離主營業務。對于地產集團而言，這種方式優勢十分明顯，業內人士總結為四點：其一，可以擴大上市母公司融資渠道；其二，改善母公司財務情況，傳遞被市場低谷的信號；其三，對子公司管理層進行有效激勵；其四，有助于上市母公司專業化和多元化布局。而對于其旗下酒店資產而言，分拆上市可以有效的募集資金以供產業發展，且因為增加了獨立運營管理的權利，酒店發展也更有自由度和全局觀。因此對于地產酒店來說，這或許是未來資本發展的方向之一。不過值得關注的是，分拆上市從實際操作來說并不簡單，不僅母公司需要一定的資本運作能力，對于分拆資產來說，也需要擁有資本市場青睞的實力。
結語：
從某種程度上說，中國的地產集團和酒店市場的發展有著分不開的關系，早期的地產商為了土地升值物業升值，積極與國際酒店品牌合作，引入了最早的國際高端酒店，一定程度上加速了中國酒店市場邁向現代化的腳步。而后中國酒店市場的不斷成熟，不少極具代表的本土酒店集團相繼孵化并快速成長，地產酒店似乎“被隱身”了，但這并不意味著其潛力的消退。如今伴隨著地產紅利的消失，地產集團必須思考在地產增值放緩下，如何發展以物業、酒店等為代表的多元化產業布局，在此背景下，中國地產酒店或許可以在陽光下展現更大的價值。