文|邁點
開年初，上海市第三中級人民法院發布公告，已于1月4日受理上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司(以下簡稱青客公寓)破產清算一案，其債權人應在3月20日前進行線上申報債權。目前，青客公寓未披露2021年的營收情況，按照此前資產負債表顯示，截至2021年8月，青客租房期末資產總額僅有7.54億，卻背負10.32億的總負債，嚴重資不抵債。
天眼查數據顯示，2012年以來成立并含有“公寓”且主營業務為租賃和商業服務的企業，有4萬多家被吊銷或者注銷，占到了總量的34%，而在剩余的7萬多家在營企業里面，還有2660家失信企業，分析發現這些公寓企業大多為分散式。
分散式公寓為何走得這么艱難
隨著青客公寓的破產清算，行業內蒙上了一層陰影?！案咄度搿⒏哓搨⒏叱杀?，低產出，無利潤”的行業現象一時難以改變，分散式長租公寓的盈利似乎是個悖論。
一是商業模式，區別于傳統的包租模式，分散式公寓的運作模式作為資產管理平臺，為投資者和業主提供運營服務，離不開資本運作。這種商業模式主要是通過低價收取房源，再借助裝修和管理，以高價將房源租給租客，利用租金差獲利。這就決定了想要盈利就必須保證兩大要素：一是租金價高于房源收取價，二是房源能夠順利出租。
包括青客在內的部分長租公寓，為了加快擴張速度，高價收取房源，裝修后通過低價優勢快速出租搶占市場，即“高收低租”。但是在高收低租模式下，青客資金持續吃緊，據公開數據披露，青客公寓2017年虧損2.45億元、2018年虧損4.99億元、2019年虧損4.98億。
加之疫情波及，分散式公寓信用崩塌激起了消費者的抵觸心理，租客數量呈斷崖式下跌。2020 年青客公寓虧損力度達歷史新高，凈虧損15.34億元，同比擴大208%。
二是運作邏輯，長租公寓的特性決定了其投資規模大，回報周期長，難以突破收入和利潤的瓶頸。但是融資渠道卻相對狹窄，主要依靠風險投資和租金，資金來源單一，這對于長租公寓的規模經營和利潤增長十分不利。
風險投資的資金進出受市場影響呈現極大的不確定性，青客流血上市以后，先后獲得了5輪融資，但融資規模并不理想。
圖源：天眼查
而談到租金，就繞不開“租金貸”，租金貸通過分期貸款的方式使得租客免去長租期的高額房租之憂，又保證了長租公寓順利拿到租金。本是創新之舉的它，在部分企業的擴張野心催化下，變成了行業的隱雷。青客圍繞租金貸展開的一系列業務就是如此。在收取了租客的年度租金后，又以季度甚至月度支付的方式付給房東，得以沉淀資金，用作擴張。而資金鏈的斷裂后，青客出現了拖欠供應商、房東租金以及租客押金的情況，陷入負面輿論。
資本的盲目性、經營模式的限制性，以及高收低租跑規模的融資模式、租金貸等資本游戲陷阱是致使包括青客在內的一批分散式長租公寓折戟沙場的主要原因。
分散式公寓走向何方
上市兩年，青客公寓就已走到破產清算的程序，而此前，蛋殼于2020年退市。兩大巨頭接連倒下，分散式長租賽道，僅剩自如一位獨角獸。
作為目前分散式公寓幸存的頭部，自如公寓及時調整發展策略，發力集中式賽道，戰略并購中高端產品曼舍、貝客公寓等。不斷延伸產品線，并與國資牽手，推出“自如里”租住社區，積極探索藍領公寓和大型租賃社區領域，上線半年后，即取得了滿租，0空置周轉佳績。加上此前短租市場的“自如民宿”和“自如驛”。目前，自如已基本實現分散式公寓、集中式公寓、大型租賃社區、高端豪宅公寓、短租市場等多賽道的布局。
在住建部，明確提出嚴控長租公寓領域“高進低出”、“租金貸”等現象后。
自如公寓暫停了旗下租金貸服務，創新推出“增益租”，“增益租”一改之前的租金差+服務費的方式，從服務費+超額收益中探索新型盈利渠道。通過為提供裝修方案和縮短房租租期，構建了以業主為中心的靈活的運營模式，這種無差價的業主托管模式，保證了業主的收益，對業主、租客以及企業三方的關系大有裨益，或將迎來利好局面。
自如的發展模式為分散式長租公寓企業提供了良好范本，單純的分散式長租公寓已然沒有出路，審時度勢由重轉輕，拓寬賽道實現綜合布局，方能從中尋求良性發展的空間。
未來長租市場前景如何
長遠來看，解決了大批人住房需求的長租公寓仍擁有著美好的前景。
邁點研究院數據顯示，截至2021年12月，集中式長租公寓品牌依舊為市場主流、占比86%，分散式長租公寓品牌占比不到2成。分散式長租公寓盈利模式相對單一。而集中式長租公寓，可以有效的利用集中式的物理空間優勢，為租客提供更多的商業及生活配套服務。以社區思路運營的公寓企業，在估值上較目前上市的公寓企業有更大想象空間，模式可以向物業服務企業看齊。
因此，和青客、蛋殼公寓類似的自如、相寓，要不選擇了停止外部擴張、集中重點城市和核心商圈運營，要不堅定地走輕資產運營路線、大力拓展集中式長租公寓房源。
邁點研究院首席分析師郭德榮表示，從長期來看，中國住房租賃產業仍是一個向陽而生、踐行美好租住的行業。未來，長租公寓產業的投資將集中在投資回報穩健、企業經營健康的持久型品牌中。
對此我們應注意到以下趨勢：
一、產業的消費者服務轉移
目前，長租市場已經由白領市場朝著藍領市場、人才市場轉移，《2022年中國住房租賃行業全景圖譜》顯示，位于租房生命周期不同階段的租客需求存在差異化，在房價較高，買房負擔較重的情況下，將會有更多處于不同階段的租客產生的不同租賃需求，也會助推整個住房租賃行業產生分化和細化。
因此，涉足長租公寓行業的品牌也應細分領域，拓展多樣化的產品經營與管理能力，以此適配不同消費者的需求。
二、產業的經營業態轉移
隨著土地供給、稅收優惠以及一系列金融政策的逐漸鋪開，未來多元化資本會逐漸入主，行業內的重資產布局會進一步擴大，而長租市場也會逐漸由二房東模式向輕資產運營、重資產加持的雙重模式轉移，對此公寓品牌要審時度勢，調整運營模式，輕重并舉，提升抗風險能力。
三、產業政策風向標
政策方面，國家著力解決城市住房問題，推出一系列優惠賦能政策，同時也在逐漸收窄長租行業這一賽道，進行措施管控?！蹲》孔赓U條例》作為我國住房租賃領域首部條例性規范性文件，旨在有效規范市場秩序，推動租賃市場監管制度化，對行業發展意義重大，有助于推動住房租賃市場監管的制度化、常態化。
資本投資的過度化將得到進一步的遏制。對此，公寓品牌想要取得長足發展就要在政策的正向引導下不斷創新服務，持續經營，避免盲目擴張帶來泡沫問題。
租賃行業具有社會性屬性，其不能完全被資本駕馭，青客既是前車之鑒，也是警鐘長鳴。相信已經發展十余年的中國住房租賃產業，未來定會在政策規范、行業監管、國有主導下迎來璀璨光景。