記者 | 黃昱
2022年開局，房企銷售狀況延續去年下半年以來的趨勢，并未出現明顯回暖。
中指研究院數據顯示，1月TOP100房企銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%；其中銷售額超百億房企15家，較去年同期減少14家；超五十億房企22家，較去年同期減少31家。
與此同時，據克而瑞研究院數據，1月，TOP100房企實現銷售操盤金額5256億元，單月業績規模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。
行業下行并真正迎來負增長時代已成為當前共識，即便是頭部房企也面臨壓力。各家房企公告顯示，碧桂園1月的權益銷售金額為363.6億元，萬科1月合同銷售額為356億元，金地集團1月合約銷售額約150億元，同比均有不同程度下降。
中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜表示，2021年下半年市場降溫明顯，9月底以來，中央及各部委連續釋放維穩信號，年末信貸環境有所改善，但信貸環境邊際改善傳導至市場端仍需過程，2022年1月整體市場延續去年末態勢，疊加部分城市疫情反復，重點城市市場活躍度繼續回落。
2022年仍然是房企償債的高峰之年。貝殼研究院指出，年內到期債券總額接近萬億，其中1月、3月、4月及7月到期債務規模超過千億，根據當前月均發債500億規模計算，房企償債壓力仍較大，結合銷售市場下行表現，房企需要突破傳統借新還舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式。
銷售壓力
在當前的市場環境下，各梯隊房企的銷售都出現了下滑。
克而瑞數據顯示，TOP10房企合計實現銷售額3874億元，同比下滑33.9%；TOP50房企合計實現銷售額4699億元，同比下滑35.1%；重點監測房企實現銷售額4406億元，同比下降41.7%。
在此背景下，各梯隊門檻值也在下滑。中指院數據顯示，TOP3房企門檻值為279億元；TOP10房企門檻值為146.2億元；TOP30房企門檻值為65.1億元；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為39.0億元和11.7億元。
目前房企銷售狀況的背后，一方面是供應端明顯放緩，另一方面是去年下半年以來市場下行壓力加劇，購房者觀望情緒愈加濃重。
陳文靜指出，2021年下半年以來，購房者置業情緒明顯回落，去化壓力增加下房企推盤積極性不足，2022年1月部分城市受疫情及市場下行影響，供應端明顯放緩。
據中指研究院初步統計，2022年1月，20城商品住宅新批上市面積約984萬平方米，同比下降超四成，環比下降超五成。
從成交來看，2022年1月，50城商品住宅成交面積在2426萬平方米左右，同環比均下降，市場情緒有待恢復。
春節假期，各大房企的推盤積極性也并不高。據克而瑞監測，40個重點城市在春節兩周（2022年1月24日-2月6日）的新增供應量為434.4萬平方米。從成交來看，40個重點城市在春節兩周成交量為44.5萬平方米，這一成交量比以往幾年都有下降。
克而瑞研究中心表示，數據下滑背后，購房者信心還有待進一步恢復。
挑戰依舊
2022年地產行業的整體銷售情況仍值得關注。
陳文靜認為，短期來看，各地全面落實因城施策，房地產市場調整壓力較大的城市，相繼出臺各種支持地產樓市的政策，如調整公積金貸款政策（提高貸款額度、降低首付比例）、降低房貸利率等，穩定購房者預期，保障合理購房需求正常釋放。另外，發放購房補貼、強化二孩和三孩家庭住房保障等方面的政策亦將持續跟進。
“對于市場來說，各地扶持政策發力顯效仍需時間，預計短期市場調整態勢仍將延續，部分前期調整較早以及需求支撐力度強的城市，隨著信貸環境的改善以及相關扶持政策陸續落地，市場有望逐漸筑底回升，部分城市3月“小陽春”仍有預期。但對于大多數城市來說，市場調整時間或較長，市場恢復動力偏弱，短期購房者置業情緒難有明顯改觀。”
多家研究機構認為，2022年地產銷售將繼續下降。中指研究院指出，2022年全國房地產市場將呈現“銷售面積回落，銷售均價平穩運行，新開工面積繼續下降，投資低速增長”的特點。
申萬宏源研報則預測，2022年銷售面積及銷售金額將同比下降9.1%。
在房地產行業基本面依然下滑的趨勢下，行業從以往內卷式集中度提升向格局優化的集中度提升躍遷。申萬宏源分析師認為，在此背景下，優質房企有望迎來量質雙升、甚至戴維斯雙擊。
從1月份的銷售數據來看，國企表現略優于民企。中泰證券研報指出，TOP50房企中，國企和民企分別合計實現全口徑銷售額1294億元及3405億元，分別同比下降34.6%、35.3%。
與此同時，在當前市場環境下，民企更多依賴降價促銷方式促進項目銷售，而國企銷售均價保持穩定。中泰證券數據顯示，國企1月銷售均價約為19315元/平方米，同比增長5.7%，民企則為14060元/平方米，同比下降1%。
融資將是地產行業2022年依然面臨的挑戰。中指院數據顯示，2022年1月，房地產企業信用債與海外債發行規模同比均下降。其中，信用債發行規模為303.7億元，海外債發行規模為95.55億元。
面臨債務到期壓力，房企需要積極需求融資渠道。中信證券分析師指出，積極推動項目層面的并購，是化解資金困難的重要手段。“2022年3月之后房屋交易市場有望逐漸穩定，項目并購則會在更廣闊的領域展開。”