文｜新經濟e線
虎年春節前后，公募REITs再現炒作。2022年2月9日，富國首創水務REIT（508006）和紅土鹽田港REIT（180301）雙雙發布了基金停復牌及交易風險提示的公告。這也是公募REITs上市以來首度因交易風險提示而停牌。
來源：基金公告
當天，富國首創水務REIT在公告中稱，2022年2月8日，基金在二級市場的收盤價為7.263元，相較于發行價3.700元累計漲幅較高。基金以獲取基礎設施項目收費等穩定現金流為主要目的。隨著交易價格的大幅上漲，凈現金流分派率將顯著下降。
為了保護基金份額持有人的利益，富國首創水務REIT將自2022年2月9日開市起停牌，并于2022年2月10日開市起復牌。
新經濟e線獲悉，在現已上市的11只公募REITs產品中，富國首創水務REIT的升水率最高。截至2月8日，該基金停牌前報收7.263元，較其3.7元的單位凈值相比，升水率高達96.3%。緊隨其后的為紅土鹽田港REIT，以79.36%的升水率位居第二，對應停牌前收盤價和單位凈值分別為4.127元和2.3009元。
來源：基金公告
伴隨二級市場瘋狂炒作，公募REITs的凈現金流分派率已大幅降低。以富國首創水務REIT為例，根據該基金2021年第一次收益分配公告，基金該次分紅方案為2.714元/10份基金份額。若投資者在該次分紅的權益登記日前通過二級市場交易買入該基金1000份，買入價格7.263元/份，則投資者的2021年度凈現金流分派率已不到4%【2.714*100/（7.263*1000）=3.737%】。
2月9日，受2只REITs停牌影響，市場炒作情緒有所降溫。當天，在余下9只正常交易的REITs中，僅1只飄紅，另外8只收盤價格均有回落，跌幅居前的平安廣州廣河REIT（180201）全天下跌2.25%，終盤報13.983元。
多重利好助推
新經濟e線注意到，近期公募REITs炒作卷土重來與多重政策利好助推不無關系。近日，包括國家發改委、證監會、財政部、稅務總局等多個監管部門陸續發布基礎設施公募REITs 相關的文件或政策，助力REITS發展。
就在今年1月29 日，財政部網站顯示，為支持基礎設施領域不動產投資信托基金試點，財政部及稅務總局近日發布《關于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》（簡稱“3 號文”）。
當前，我國REITs 的相關稅制存在改善空間，主要體現在資產注入階段的稅費較高、存在提前交稅情況，存在重復征稅等方面。縱觀海外成熟REITs 市場，其良好發展均離不開稅收制度的支持。業內認為，“3 號文”作為基建公募REITs 試點稅收政策，補充了之前相關稅收細則缺失的問題，降低了發行過程中的稅務摩擦成本。
本次財政部稅務總局首次就REITs 試點出臺了稅收相關政策，體現了政府對于REITs 市場持續穩定發展的高度關注和支持。REITs 試點稅收新政有效解決了高額增值稅及提前交稅的問題。
據新經濟e線了解，首先，“3 號文”確定了底層基礎設施資產適用特殊性稅務處理，即保持其原計稅基礎。此舉有效避免了在資產注入階段，由于底層基礎設施資產在證券化過程中普遍采用市價估值，往往會產生較大增值，導致原始權益人需繳納高額的企業所得稅的問題。
其次，原始權益人向基礎設施REITs 轉讓項目公司股權實現的資產轉讓評估增值，可實現企業所得稅的“雙遞延”。稅收新規允許原始權益人在轉讓項目公司時產生的企業所得稅，遞延至REITs 完成募資后繳納，有助于緩解其資金流動性壓力。最后規定了原始權益人戰略配售中自持份額產生的企業所得稅，可遞延至實際成交也即鎖定期后，解決了此前基礎設施資產的原始權益人提前繳稅的問題。
此前，原始權益人在將項目公司的全部股權向REITs 轉讓時，需繳納全額100%的企業所得稅，同時根據規定需要參與戰略配售（自持份額不少于20%，鎖定期5 年），意味著原始權益人提前5 年繳納了戰配部分的所得稅。
除了稅收優惠政策以外，滬深交易所也在春節前針對REITs發布了基金通平臺。為了便于投資者實現公募REITs 等基金份額的轉讓，上交所、深交所于2022 年1 月28 日分別發布了有關基金通平臺份額轉讓的通知。
據悉，基金通平臺是交易所設立的為基金份額轉讓提供場所及設施的服務平臺，僅面向持有開放式基金賬戶的投資者提供特定基金品種的轉讓服務，初期僅開通公募REITs的份額轉讓功能。由此，轉托管不便的場外投資者可以通過基金通業務，在原有銷售渠道下向做市商轉讓REITs 基金份額，實現投資退出。
具體而言，符合條件的基金公司、銀行、第三方銷售機構等場外基金銷售機構可以申請開通基金通業務權限。REITs場外投資者可以在上述銷售機構查詢報價信息、向做市商轉讓基金份額。轉讓方式包括報價、詢價及交易所認可的其他方式，投資者之間不能進行轉讓。特別地，滬深交易所對基金通相關業務不收取任何費用，并對做市商進行監督考核，以充分保護投資者利益。
近百個項目推進
值得關注的是，各方支持性政策陸續出臺，有利于REITs市場擴容建設。實際上，自2021 年國內兩批基礎設施公募REITs相繼上市后，REITs 市場成交活躍，表現強勢，國內公募REITs市場的影響力及關注度得到持續提升，越來越多的原始權益人參與籌備和申報REITs。
2022年1月27日，國家發改委表示，2021年以來在積極完善基礎設施REITs 試點規則、加強制度建設的同時，有序開展REITs項目推薦，著力做好項目的儲備工作。截至2021年底，共推薦15個項目，其中11個已正式上市，4個正在審核中；同時，目前全國正在實質性推進基礎設施REITs 發行準備工作的項目接近百個。
今年1 月21 日，天津市發改委、天津證監局、市財政局、市國資委、市金融局五部門聯合發布了《關于天津市推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的支持措施》的通知（津發改投資〔2021〕11 號），要求各區人民政府、各有關單位極穩妥做好本市基礎設施領域不動產投資信托基金（“基礎設施REITs”）試點工作，加強項目儲備、申報、發行、運營全流程規范管理。《通知》對加強項目儲備，挖掘存量資源、完善審核機制，提高申報質量、優化存續管理，推動健康發展、加大政策支持，吸引各方參與、強化措施保障，凝聚工作合力等工作方面提出了具體的要求。
1 月27日，福建省發改委、福建證監局、省地方金融監管局印發了《福建省促進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）發展的若干措施》的通知（閩發改規〔2022〕3號），《措施》圍繞基礎設施REITs發行全流程，從基礎設施REITs項目謀劃儲備、保障協調、中介機構發展等多個方面，提出十三條具體措施。
此外，新經濟e線獲悉，證監會今年1 月28 日印發的《2022 年度立法工作計劃》中提出，在今年“抓緊研究、擇機出臺”的項目中包括《不動產投資信托基金辦法》。此前，中國證監會于2022年1月17日召開的2022年系統工作會議進一步明確提出要推動拓寬基礎設施公募REITs 試點范圍。
另據了解，今年1月下旬首批9只公募基礎設施REITs 2021年四季度報告已相繼發布，REITs 整體運作表現良好。受疫情、季節性等因素影響，多數REITs營收環比有所下降，但基于三、四季報年化所得的年度營收表現基本符合甚至超越發行時的預測值。
通過橫向對比各REITs四季度EBITDA利潤率（EBITDA/營業收入）可以發現，產權類REITs整體盈利能力較強。其中，華安張江光大REIT（508000）、紅土鹽田港REIT、博時蛇口產園REIT（180101）四季度EBITDA 利潤率分別為78.95%、74.21%、69.87%。
縱向來看，多數REITs 四季度EBITDA 利潤率較三季度有所下降，其中浙商滬杭甬高速REIT（508001）、富國首創水務REIT、中航首鋼生物質REIT（180801）降幅較為明顯。特別是中航首鋼生物質REIT由于四季度與外部管理機構結算了年度運營管理成本，導致凈利潤及EBITDA 為負。
業內認為，2022年仍將是REITs政策大年，后續涉及運營、分配等環節的REITs稅制優化、REITs 新業態的擴圍以及REITs 產品擴募等制度完善值得期待。